Re: [請益] 把房貸出來投資可行嗎？

※ 引述《GlassHeartHo (玻璃心小豪)》之銘言：
: 如題
: 先大概介紹一下背景
: 投資人不是我 是家父
: 手上現金大概一百多 （這幾年收入才比較多 然後我們家開銷也蠻大的）
: 月收實際稅後收入約為30萬
: 一年大約可存100-150萬
: 但明年開始要繳一個月7萬多的房貸 總共貸1600萬（目前自住）
: 家中平均開銷為15萬一個月
: 有另一棟房子 現值約5000萬 保守估計可貸3000萬 現在利率要貸的話應該介於1.5-1.3: 但基於特殊因素
: 所以目前的收入來源雖高但不是非常穩定
: 導致家父在思考有什麼標的物適合投資
: 不知道倘若投資的錢全是用房貸的
: 各位會推薦那種標的物 目前是有考慮外債
: 風險小 年報酬4-5% 感覺好像可以投資
: 股票的話 現在這麼大筆的錢（而且是借來的）入場感覺風險是不是偏高？
: 不一定是短線 但也不希望太長 3-5年佳
: 先感謝各位的建議 小弟我會一一看完的！

你這問題 比較困難估計的是 年收入， 因為"不是非常穩定" 要有過去資料比較好估計

換言之 收入若不穩定程度 高可以高到 700萬/年， 然後平均是 360萬/年

我想大概不需要用到增貸

所以我用了一個 年收入 標準差 做模擬

試算表 長這樣 https://imgur.com/2uLIAil

說明
1.年收入估計:MIN(360,360*(1+NORM.INV(RAND(),0,標準差)))

由於保守原則，根據標準差抽取年收入估計，最高為360萬/年

2.每年支出估計:
由你的敘述，年可存100~150萬，抓中間 125萬

又月收入為30萬，支出估計為 30*12-125=235萬

但因為有通貨膨脹，所以未來每年估計以1.25%速度增長

3.由於收入估計不確定會影響 投資標的 種類，所以利用模擬法估計在

標準差20%~50% (step 5%)的 IRR 值為多少

每個標準差模擬 1000次。

4.由於投資商品的報酬率與風險會體現在每一期但又要在估計一次，

所以為求簡化中間現金流量皆為0，採用期末值 並利用IRR計算要求報酬率，

期末現金流入為 (本金+ 總計增貸利息+總期末收入估計)

結果 以增貸 3000萬 與 1000萬兩種為例
a.增貸3000萬
收入
標準差 平均值 - IRR
20% 1.84%
25% 1.99%
30% 2.17%
35% 2.33%
40% 2.48%
45% 2.64%
50% 2.76%

b.增貸1000萬
收入
標準差 平均值 - IRR
20% 2.85%
25% 3.28%
30% 3.62%
35% 4.01%
40% 4.40%
45% 4.67%
50% 5.04%

如果以標準差 50%為例，若能增貸3000萬，只需找年均報酬 2.76%的商品就可以了

若增貸1000萬，則需找年均報酬 5.04%的商品。

因此我認為 可以尋找 台幣 或是 美元(美國地區) 債券至 多重收益 或是 平衡式

基金商品 標的 ，但切記 商品的年化標準差 不可以過大

平均報酬/標準差 最好能大過0.6。 接近1更好，超過1就不用太擔心了。

如果有資產，絕對數字比較重要，資產不夠 則報酬率比較重要。

版上 理專 應該會開始 私訊 你

試算表下載 https://reurl.cc/v1rMmL

有巨集，擔心者勿開啟

末祝 賺大錢

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富貴皆由命。前世各修因。有人受持者。世世福祿深。
欲知前世因，今生受者是，欲知後世果，今生作者是。

王一生，你媽在看著你啊

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板上有人問問題，當作解謎 動動腦 算完之後連我都想增貸了

我覺得 營業員 好辛苦~

比較好一點的作法是拿 過去的資料來算， 以薪水階級來說，收入標準差一般很小，應該低於10% 以自營(例如 開店等)收入來說則比較高， 至於模擬的標準差該多少，應該原PO自己可以算，而我只是給個估計範圍

是阿 我同學在對岸 用匪幣 做理財保本型 商品 都不願意回來， 台幣定存一直幹幹叫