Re: [閒聊] 現在買房是不是盤子

買房的時機是重點

如果預期房價是在上揚，那你用過去的實價登錄去出價，賣家肯定不會理你

魯蛇我的房是在2016年時買的

有在留意房市的應該記得

2012年開始，台灣的房價開始進入緊縮期

成交價大致沒什麼改變，頂多緩緩跌

但成交量直線下滑。賣家撐著不降售

買家也就撐著不買

那幾年一直在醞釀房價要崩盤（至少下修）

2014-5年時整個狀況幾乎到達緊繃

成交量持續下滑，一堆房仲關門

成交價微微下修，而法拍屋數量直線上升

這反應了手中持有房產的人開始支撐不住被打入法拍。

一切都指向房市要大崩了。

這時我開始看房。

這個時期也是那個開價打7折開始談的時期。

我看上一間條件不特別好但我蠻喜歡的小透天。

屋主開價7xx, xx>50

同社區的實價登錄從早期6xx一路漲到8xx左右。

所以屋主已經覺得他在降售了。

我了解的情況是，屋主從2014年開始就有意賣房，開價本來是比實登還高的8百多，估計是給買家砍到8開頭就願意賣，但那個時期房市已經很冷，別說出價，連看房的人都不多。

後來終於有一組買家開價7xx,屋主不賣。結果等到2015年時，房市進入冷凍庫，這時屋主回頭找當年開價7xx的買家時，人家已經不願意買了。
整個2015年，看房人數個位數，出價0。

一直到2016年初，魯蛇我看上這間房時，屋主已經懷疑人生了。

於是在那個房市冷到谷底的時候，我直接開一口價6xx, xx<50。沒有到開價打7折這麼誇張，但也算是很勇敢的出價了。

我給屋主的訊息是：我認為房價會跌，我預期五年後房價會跌到這個價格。你可以選擇不賣我，然後看著房價一路跌，五年後用這個價格賣掉。或是現在用這個價賣我，現金入袋。你也可以預期房市會回暖，然後用你預期的價格，甚至更高賣掉。

然而當時屋主已經被連續幾年的房市低迷打擊的沒有信心了。也可能急用錢，總之最後我的出價一毛沒加成交了。

後來房價沒跌，又直線狂飆這件事大家都知道就不多說了。現在去查這個社區的實價登錄會看到一筆很刺眼的紀錄，本來成交價從6xx一路逐年攀升，都漲到8百了，空了兩年沒成交，突然出現一筆6xx的成交紀錄。然後又過半年，成交價又回到8xx,現在已經突破900了。

魯蛇我買這間房時，實際市場成交並沒有下跌，但硬生生被我砍了一大刀成交。不見得房價要開始下修才能買房，當房價開始跌時你也不敢買，再等兩年更便宜幹嘛買？

如果大家都預期房價會跌，那你就可以用低於實登的價格出價並把底線踩死。

如果房市就眾人看漲，你還出最近的實登價甚至往下砍，能成交真的是你有本事。

搞清楚市場的趨勢才是重點。

如果你預期房市還會再漲，那用實價登錄+ 5-10%買，根本沒問題，買了就漲你在怕甚麼？

怕的是你預期會漲，然後一買就跌，那就只能自己安慰自己“自住沒差”

※ 引述《fish005 (Fish)》之銘言：
: 我跟你看的區域一樣落在北屯附近。從去年疫情前開始看，看的都是20年以上華廈含機械車
: 位大概都落在每坪18～22萬。下斡過幾間70分（心裡分數）左右的沒想到最後業務回報被成
: 交走都大概比我預設價格（實價登錄最高5筆的平均價）高出5%～10%。
: 心得是中古屋好物件真的好少，不然就是一堆投資客貼便宜塑膠地板也不知道有沒有漏水的
: 成交行情+100～150要賣你。只好安慰自己錢留股市慢慢滾，鎖定近兩年那波預售屋大量在5
: ～10年內可以慢慢挑。個人感覺都會區房價是長線緩步上漲，倒不用擔心越晚買越買不起，
: 反正都大漲一波提前反應五年後房價了，既然都貴就慢慢挑慢慢選吧。
: 寧願買5年後的行情價也不想買今年的盤子價。

--

房市什麼狀況都有，很難說 我說這個故事也不是要說我多厲害可以便宜買到房 事實是當年那個情況，不是只有我看衰房價 而是所有人都認為房價要崩了 成交量連續幾年下滑，房仲業一片哀鴻遍野，倒一大堆 法拍屋數量激增等等。都是當時的真實現況 所有有在留意房市的不管買家賣家或房仲 都認為房價真的要下修了。 所以我出了一個我預期五年後會跌到的價格來出價 其實我自己是沒有任何良心不安的 我出一個價給屋主解套，我買到想要的房，仲介那時可能也已經餓到快抓狂了，有一單成 交可能是他那年唯一一單。 當時我是真的真心覺得會是這個樣子。 後來房價沒跌突然井噴，說實話所有人都意外。要說我賺到是沒錯（同理，自住沒差）， 但這完全就是意外，運氣好而已。 事實上當時可能屋主也急著用錢，仲介也想成交所以很積極幫忙。在當時的狀況來說，我 認為是三贏的結果。當然現在來看我是最大贏家沒錯，但這事後諸葛一點意義也沒有。 我的重點還是，現在如果趨勢就是在漲，大家都認為還會漲，那出價繼續往上修本來就是 正常的。買了以後實際漲或跌，那是另一件事。 我們本來就需要去“合理”預期。但實 際現實怎麼走，如果都能正確預測，那我幹嘛在這裡畫唬爛，買股票都賺到橫著走了。事 實就是合理預期，靜觀其變。

所以如果你這些年都一直有在看房，不知在2012-2017這幾年你的心得是什麼？ 我知道那幾年的狀況，當然熱門蛋黃區一樣是房市熱絡，持續漲也是有的。 但我們說的是整體狀況，整體成交量狂跌，而好區域仍然熱絡，那你就可以想像整個房市 就像當年電子街的帥哥店那種狀況。實際成交量很少，都集中在好地段上。那些地點不怎 麼樣的會冷到什麼程度？可以想像吧。 當然事實是實際成交價並沒有太大鬆動，賣家好像都講好一樣，寧願不賣不能降售一樣。 都法拍屋爆增了，成交價硬是只有微微下降，好地點還繼續漲勒。 那時大家都認為賣家在撐，看看什麼時間點賣方會撐不住。2016年真的是很極限的一年了 。感覺後面沒有莫名其妙漲，就是要崩跌了。 而我買的地點其實往前翻我的文也看得出來。 實際上我買的地點真的不怎麼樣，甚至很多人嫌棄。但實際上當時我個人喜歡這個地點。 當時這個地點的交通狀況很差，車流量遠遠超過道路承載能力。說好要蓋的聯外道路一直 跳票。住這裡的居民都失去耐心了。 但我認為道路會新闢，交通狀況會改善，這區的條 件會變好。 所以當時的賣家看到的，可能是房價快崩了，交通狀況很糟改善遙遙無期，附近學區又不 好等等。 而我看到的是房價會崩（可以壓價），但交通會改善，學區其實不差（這部分有點資訊不 對等，有興趣再說） 所以我不對房價看好但對地點看好。賣家對房價看法跟我一樣，對地點看法比我悲觀。 所以才會成交吧（？） 實際上聯外道路確實也在2019年動工，預計明年六月就要完工了。

我以為只是在聊天打屁而已。 我從頭到尾都沒有說2012-2017這幾年台灣房價下跌吧 我一直說的都是，成交量崩跌。 我以為那幾年成交量崩跌是所有有在留意房市的人都知道的事？

實際上那幾年的成交價的確沒有什麼鬆動（這我上面也講很多次了） 只是在2016年的當下，成交量持續低迷，預期房價要崩是很合理的推測吧。 當然你看的區域房市依然熱絡上漲，這並不是什麼不可能的事，蛋黃區本來就是只有爆漲 跟緩漲，沒在跟你跌的。 只是你看上面那張圖。你認為我遇到的狀況是特例，還是你看到的是特例？

就是運氣而已。誰會知道買了以後它會井噴？知道的話我就壓身家怒買十間轉手爽退休數 錢了啊 但事實就是就算這間房漲了，我自住就無感啊

真的很懶得回的。你完全不看文然後自己腦補。只認為你的看屋經驗就是全台灣的狀況 你有沒有看我貼的圖，或是自己去查那些資料。 交易量崩跌是當時全台灣的普遍現象，如果你看房的區域交易依然熱絡，你認為哪個才是特例？ 房價會崩論不是我的，在當時我真的不知道誰還有信心會說房價會續漲？ 再說一次那幾年的房市狀況， 交易量連續下滑，但交易價沒有明顯鬆動。市場認為賣家不願降價，寧可不賣不降價賣。 狀況持續幾年，房價仍然沒有明顯修正，但法拍屋數量在後期開始持續成長。法拍屋數量成長。 這樣的趨勢是全台彎的。 這些內容不是我空口白話，你如果持續一直有在留意房市，怎麼可能不知道這些？還是說你其實只是持續在看房，並沒有在留意這些房市資訊？ 現在你都還能查得到當初這些資訊，包含交易量萎縮，法拍屋數量，房仲大量倒閉等等 至於後來房市沒崩，那才是跌破所有人眼鏡。但你不能站在現在去看房市沒崩來事後諸葛。如果可以這樣事後諸葛的話，我才最有資格嘴吧？ 但是我真的只能說，那完全就是運氣而已。 言盡於此 另外，我當初看屋買屋都是透過仲介的。 你不止自己腦補，甚至根本不看別人在說什麼。我前面就提到仲介很積極了。 多說無益