[請益] 33歲男買房/股票規劃

[目前狀況]
33歲男工程師
固定月薪:12w
近三年平均年薪:330w

[月支出]
租屋:25,000(另一半工作需求)
房貸:18,000(自住)
生活費:25,000

[年支出]
汽車保險:18,000
個人保險:20,000
旅遊:100,000
--------------------
目前必要年支出:約954,000

[月投資]
定期定額0050:30,000

[資產]
台幣存款:370w
台股:560w
(60%指數ETF+15%指數槓桿ETF+10%美債+10%高股息)
美股複委託:31600USD ~= 103w TWD
(100%VTI)
美股海外:73400USD ~= 240w TWD
(50% VT+QQQ+TQQQ, 其餘諸多5%權值股)
房屋:現值1800 (屋齡5年 室內15坪兩房 社區合法可充電車位)
房貸:餘額988w
(寬限期~2024/12, 往後月繳約41,000)
信貸:餘額270w
(利率<房貸)

各位前輩好
最近看上一間預售屋，預計作為未來生活主要地點(目前租套25000)，現有工作地的房產，未來可能脫手(換屋)或出租，但不確定估算的部分有沒有哪裡沒有考量到，請各位大大提供意見 謝謝～

預售屋：同建案有大小兩個坪數
(權狀差8坪,正三房or 2+1房)，總價分別粗抓4000w與3400萬

方案一：直上正三房+以換屋方式售出現有房屋可全退稅
優點: 房屋增值不會被退稅,不受7都限貸令影響,房貸30年月繳11萬
缺點: 第一間屋賣了就買不回來了

方案二：選小三房+第一屋不賣
優點：預售屋負擔較低,且情感上第一屋還留著,可出租約3萬/month
缺點：預售屋交屋前需湊齊4成自備款,兩屋房貸月繳15萬

比較起來如果風險還行,是否方案二比較可以分散風險呢

其餘執行細節
-賣股湊簽約金,工程款,交屋款：請問賣股通常先賣指數還是個股呢？
-出清台股60%指數ETF+10%其餘高股息
-出清複委托全部指數ETF,趁台幣貶時換回台幣
-現有房產寬限到後,轉增貸,還信貸降低月還款,多餘的投入股市

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