Re: [問卦] 關於改造台中第一廣場的一些想法

spermbox 發表於 2023/7/14 下午10:38:23

看板Gossiping標題Re: [問卦] 關於改造台中第一廣場的一些想法作者

spermbox

(☺洨盒盒☺)時間Jul 14 22:38:23 2023推噓 3 推:3 噓:0 →:3

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我很少在八卦版發表跟房地產相關的文章

這篇是第一次，可能也是最後一次

畢竟房蟲在這邊就是過街老鼠

只是看到你討論台中一廣的文章，讓我忍不住想回一下

※ 引述《GrafRaphael (德國冰酒)》之銘言：

: 現在看到一廣跟千越那破舊的外觀，讓我想到了香港的九龍城寨
: 九龍城寨原本長這樣：
: https://i.imgur.com/hsdAOYg.jpg

: 1994年拆除後變成了現今的九龍寨城公園：
: https://i.imgur.com/mNWKWYY.jpg

: 個人覺得一廣跟千越可以考慮往公園的型態去改建，除了台中中區最缺乏的就是公園綠地

台中公園很大並且滿地流鶯
公園不一定會有幫助
不是你隨便蓋一個公園都會像水湳經貿園區的中央公園一樣受歡迎

: 外，老舊的商業建築通常是治安死角，也同時潛藏火災發生等消防危機，衛生環境也不佳
: （是的，我曾經在裡面的餐廳吃過飯，用餐環境相當可怕）。中區幾個月前就發生過一次
: 嚴重的火災
: 我曾經想過把它們改建成百貨公司，例如走勤美誠品的那種模式重生，然而以中區目前的
: 消費可能很難撐得起百貨公司

是的，誠品曾經嘗試搞龍心百貨，但後來很失敗

: 如果是用Park2草悟廣場那一種模式可能比較適合，將舊大樓拆除後，地面上設計為公園

你沒搞懂Park2草悟廣場的誕生背景

Park2草悟廣場是去年台中市政府標給勤美做商場經營的
近年勤美在草悟道附近搞了一堆商場，包括勤美誠品、金典綠園道

這些前期投資“在我看來”只有一個目的，就是為了推建案賣房子
你看勤美誠品旁邊的勤美之森一坪幾萬了？
而且勤美集團還收購了勤美誠品311巷對面那塊地，現況是做停車場

那我問你，一廣附近哪裡有空地可以讓建商推案了？
沒有利益的事，有呆子會把錢往裡面砸嗎？
台中市政府？
永遠不要指望地方政府能幫上忙！
地方政府那麼窮……..
對地方政府而言，若花出去的錢沒法自償回來，那就是大錢坑！

: ，地下室為停車場（一廣地下就有現成的停車場可以直接裝修），地面的公園層可以用來
: 舉辦文創市集跟興建造景，晚上打上強光照射，經過時也會比較安全，半夜慢跑散步也有
: 一個地方能選擇
: 弄成像這個樣子，至少明亮多了。但是可以留下第一廣場門口的那個金字塔
: https://i.imgur.com/tb8ShN3.jpg

: 一個明亮乾淨的場所作為中心點可以促進該商圈的消費與店面出租率，也能讓第一廣場成
: 為真正的「廣場」，而不是一個被孤立的租界。中區要回到全盛時期的風貌是不可能的，
: 但繁榮度如果能恢復到當時的60%，舊城區也不會那麼死氣沉沉了

其實中區正在復甦
因為台中發展的好，外加站前位置不差

: 只不過推動這個最困難的一面是中區的產權過於複雜，經常有多人同時持有一個產權的問
: 題，導致都更困難。中區以外的舊市區，例如一中街，就比較沒有這個問題。此外在20年

台中目前應該沒有私產權住宅或商辦大樓成功都更的案例
無論中區或西屯都是如此
因為台中建地供給充沛，建商沒必要花時間在舊市區做都更整合
所以這問題不是中區獨有的

: 前，有些人持有中區的黃金店面套牢到現在，當時中區的地價比現在的七期還要高

這個部分很多人都相當好奇，我找到了一個佐證中區當年地價的好辦法

很簡單！
中區當年地王是自由路台灣大道口，以前曾經賣衣服最近空租那間店
去查該地號的民國70年左右的土地公告現值

然後注意土地公告現值貼近市價是最近的事，早期應該低於市價不少
然後當年的貨幣購買力又跟現在不同

: 如果拿徵收成功的案例來看，大智慧大樓花了七億才徵收完成，徵收之後，東區發展的任
: 督二脈也成功打通了。一廣千越這種更大更複雜的建築，處理起來鐵定更麻煩

東區不是因為大智慧大樓打通任督二脈才發展起來的……
大智慧大樓拆掉開路，大智北路連接六期重劃區根本沒屁用！

因為六期重劃區經過20年的時間，比它晚一期的七期都發展起來了，他還在原地踏步=.=

台中東區起飛的主因是台中車站前後站對調和東區台糖區段徵收
台糖把配獲的土地弄成地上權租給三井lalaport

: 中區的土地利用幾乎都登記成商業用地，如果要重新發展，除非有私人財團想把一廣或千
: 越買下來改建成百貨公司或其他種商業建築，例如李方艾美酒店那種模式，否則也只能走

李方艾美差點胎死腹中，因為他準備試營運就碰上疫情
搞得李方酒店集團財務差點被那棟大樓拖垮，我猜疫情當時他應該很後悔買神鑑大樓

: 大智慧大樓那種方式去處理
: 不知道大家怎麼想呢？中區每天都有不少台灣人搭公車經過，但比較能留住人的只有宮原
: 眼科那一塊跟第二市場，第一廣場跟千越大樓反而不想讓人久留

中區你要認真觀察

其實小路（如民族路、中山路）有不少業主願意店面租便宜一點，給年輕人一個創業機會順便活化資產繳地價稅房屋稅