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[請益] 都更權變 原店面的價值

看板home-sale標題[請益] 都更權變 原店面的價值作者
awen0711
(平淡就好)
時間推噓25 推:25 噓:0 →:72

目前幫親戚了解一個都更案

他是一樓店面的地主 建設公司委託都更顧問公司的公聽會都沒參加到

但是有人直接拿權變同意書回來說要給他簽......

都更範圍內大約有4塊土地 4棟4樓公寓 一樓皆是營業中的店面

看權變同意書的內容 貌似是用土地持分去拿配回的坪數

所以照同意書的附件 地主分配表 看起來就是依照容積率跟獎勵容積換出一個比例

然後直接用持份的土地大小*效坪 就是分配的面積

我想問的是

1.照建商的附件這樣算是不是看不出原地主是一樓店面的價值?

變成一樓店面戶跟樓上的住戶拿一樣的面積 (因為土地持分是均分)


2.權變是否為 分配都更範圍內4塊地的價值比例 然後再除當地主的持分數

因為我GOOGLE看一些權變的說明 都是看土地間的價值 好像沒提到原地主的樓層數

但是我又從一個樂居的影片提到

https://youtube.com/watch?v=ARuNxMqL07w&si=EnSIkaIECMiOmarE

南機場夜市沒辦法走權變 是因為店面價值>>>樓上價值

還是說權變也是會考慮店面價值 不會單純的去均分給各地主


有勞各位幫小弟解答 謝謝


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※ PTT 留言評論
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 42.73.155.88 (臺灣)
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IBIZA01/30 23:45權變理論上要估每一間的權利價值

IBIZA01/30 23:46日後權利變換選屋的時候 也是依照權利價值比例選屋

awen071101/30 23:49感謝I大回覆 所以建商附的地主分配表照土地大小配回在只

awen071101/30 23:50是參考 一切內容還是看權變結果? 因為我查簽了權變就沒

awen071101/30 23:50辦法反悔了 看到那個分配表覺得有點怪

ytwu01/30 23:50我家附近在談都更,店面的屋主以後還是分店面,分的面積是

ytwu01/30 23:50 「地坪*坪效*地主分配比例」,1樓店面無法分滿上述面積的

ytwu01/30 23:50話,剩餘面積往樓上分

如果走權變 還能談保證優先分店面嗎? 協議合建反而比較好懂 權變我查還能簽私約擇優 不知道是不是有理解錯誤?

IBIZA01/30 23:51建商發的表我沒辦法跟你說是怎樣 我只能說一般權變是按照

IBIZA01/30 23:51估價後的權利比例選屋

I大的圖表滿好懂的 就是被建商附的配回表給迷惑 權變為什麼還要依照土地持分配回

※ 編輯: awen0711 (42.73.155.88 臺灣), 01/30/2023 23:54:30

IBIZA01/30 23:52一般來講 公寓一樓權利價值比例高 換成大樓之後 就算分到

IBIZA01/30 23:52店面 通常都還有剩餘權利價值可以選樓上 或是拿現金

ytwu01/30 23:53建議可以參考這本書,雙北的圖書館均有電子版 https://i.i

ytwu01/30 23:53mgur.com/BFwEi8S.jpg

IBIZA01/30 23:54不過實務上 真的走權變的不多 大部分都是假權變真合建

IBIZA01/30 23:54我建議你還是找建商問清楚

awen071101/30 23:56對 我看很多解釋就是走權變 結果還是有簽私約...

ytwu01/30 23:59修正一下,我家附近的店面戶分法是:地坪*建蔽率,沒分滿往

ytwu01/30 23:59上分,店面全歸地主戶;上面樓層則依坪效及分配比來分

kusomanfcu01/30 23:59話說 我有遇到建商這樣說 總之就兩排 照同面向去分 ,

kusomanfcu01/30 23:59 我總覺得建商把第一排當白癡

kusomanfcu01/30 23:59容積獎勵是第一排給的耶

ytwu01/31 00:00我的理解是一定會需要跟建商簽私約,私約上可註明擇優

IBIZA01/31 00:00因為權變興建過程免土增稅跟契稅, 更新後再轉移減徵40%

kusomanfcu01/31 00:00我都直接問那個業務以前的案子是不是都巷弄內

IBIZA01/31 00:01權變跟合建主要差別是 權變理論上是依照權利價值選屋

IBIZA01/31 00:02合建的話是已經約定改建後分回哪間/哪幾間

IBIZA01/31 00:03大部分都更其實都事先都已經分配好 但權變稅務上有利

kusomanfcu01/31 00:03第一排全透天,然後後面那排公寓幾乎無店面價值

IBIZA01/31 00:03所以很多會假權變真合建 雖然明明已經選好, 但名義上是權

IBIZA01/31 00:03變選屋

kusomanfcu01/31 00:03這種插旗後開頭講分配這樣分就不用想都更了

ytwu01/31 00:06我上面推薦的那本書,裡面建議如果你要選店面就要寫在跟建

ytwu01/31 00:06商的私約裡(最好有違約處罰條款),剩下來的就建商自己要

ytwu01/31 00:06搞定其它住戶,免的變成非店面戶有權來抽店面戶

看來店面戶簽私約是必要的 完全都沒找到地主談 怎麼可能同意簽權變...

IBIZA01/31 00:06大部分人喜歡先確定好分回的房子的大小位置, 不喜歡事後才

IBIZA01/31 00:06選屋的權變

原來走權變可以省契稅 但也還是簽私約先選戶了... 學到一招

kusomanfcu01/31 00:07如果是我不會選店面

目前看板上老屁股們的分享 新大樓選店面感覺是真的虧 公寓的店面才是金店面XD

※ 編輯: awen0711 (42.73.155.88 臺灣), 01/31/2023 00:11:12

kusomanfcu01/31 00:11我甚至希望排除我那邊然後都更XD

kusomanfcu01/31 00:12公寓店面的話 其實權變價值對就都更啦

kusomanfcu01/31 00:16反正會想都更的店面也都不是自用的換8樓以上住宅不香

kusomanfcu01/31 00:16嗎?

ytwu01/31 00:17在意的事就拿出來跟建商談,並納入私約(不能只是口頭承諾

ytwu01/31 00:17)。像我家附近是臨路及臨巷公寓一起都更,臨路的住戶就聯

ytwu01/31 00:17合起來要求分成2棟,臨路店面戶仍分臨路店面

mig2101/31 04:08走a b約送權變 私下談談多少看本身 建商一定會想方設法再

mig2101/31 04:08刮一筆 不是選完後在調建價 就是私約簽約前不說要繳稅最後

mig2101/31 04:09要繳稅

reil01/31 08:41權變當然將店面價值列入計算

asd3141592601/31 09:00店面真的沒啥漲幅 現在想想應該拿來換高樓層住宅才

asd3141592601/31 09:00對=_=

ReiFan01/31 09:27原po如果能給更多資訊的話比較能確定店面價值;權變是要找

ReiFan01/31 09:28估價師來估價標價的 "理論上"應該要找非常公正的估價師來

ReiFan01/31 09:29做 "理論上"估價結果很公平 要不要選店面"理論上"只需要考

ReiFan01/31 09:30量個人需不需要店面、不需考慮吃虧或占便宜.... "理論上"

frank11101/31 09:30你沒搞清楚權利變換(權變),簡單的說法就是蓋前的價值比

frank11101/31 09:31要等於蓋後的價值比。

frank11101/31 09:32若蓋前你店面的價值一千萬,佔全部地主房子總值的1%

frank11101/31 09:33那你蓋好後就能分回全部蓋好銷售面積的1%

frank11101/31 09:34那問題來了,蓋前房子的價值是誰來計算?正常流程是找三

frank11101/31 09:34個估價師來計算

frank11101/31 09:35所以你的問題,一樓分的會跟樓上一樣多嗎?答案是當然不

frank11101/31 09:36會,估價師在估算的時候會依樓層、面向、店效來評估

frank11101/31 09:37一樓店面的價值一定比其二樓高,其實用市價猜也知道

ReiFan01/31 09:39單純回答本文問題:1.否 2.否

frank11101/31 09:40該考慮的問題是,店面選屋時可以優先選擇店面,但但但

ReiFan01/31 09:41但是我猜原po的親友想知道的應該是 "怎樣利益最大化"...

frank11101/31 09:42原本臨路的店面必須往後退退退好幾甚至好幾十公尺

frank11101/31 09:43原本一整排的一樓平行的店面,就都更那棟往後退,生意..

asd3141592601/31 09:58樓上大大好專業 我們家店面直接分回店面 但根本都沒

asd3141592601/31 09:58想過這個問題 不過好在隔壁也是都更後的大樓 應該影

asd3141592601/31 09:58響會少一點吧…

ReiFan01/31 10:00要督一起督同進同退最公平 但利益最大化的方式是你隔壁督

ReiFan01/31 10:01你不督 他掏腰包自督幫你抬轎讓你生意變好產值變高

zxc2452201/31 10:16權變是用(更新後價值-成本)x更新前權值去選屋,估價師

zxc2452201/31 10:16會估更新後每個單元的價值

zxc2452201/31 10:19你是店面權值一定比較高啊,怎麼可能跟樓上選的價值會一

zxc2452201/31 10:19

zxc2452201/31 10:19會這樣算給你看的,基本上應該是走真合建假權變啦,真權

zxc2452201/31 10:19變誰敢這樣搞

k199231301/31 12:45z大更新後價值減成本,再乘土地價值比例,那建商是賺哪

k199231301/31 12:45塊啊

k199231301/31 12:47之前用前期建築的計算機,好像也是這樣算屋主換回比例,

k199231301/31 12:47但就不曉得建商是賺哪部分

ReiFan01/31 13:11真權變,共同負擔是成本,「付給廠商」既然他自己是建商,

ReiFan01/31 13:11有一部分的錢就是他自己收去

ReiFan01/31 13:12所以你能在很多聽證紀錄看到地主抗議共同負擔比例規劃太高

ReiFan01/31 13:12,吃掉地主利益

awen071101/31 13:27感謝各位的意見,共同負擔的部分會去了解一下是否跟建商

awen071101/31 13:27拆分的回饋有關

toto12301/31 16:35能都更 真的是上輩子燒香

zxc2452201/31 18:31真的走權變建商就是賺人事行政管理費跟風險管理費,但這

zxc2452201/31 18:31只是理論,事實上權變還是能灌水

zxc2452201/31 18:33能灌水才有真合建假權變的空間,至於怎麼灌可以自己研究

zxc2452201/31 18:33看看