Re: [請益] 都更權變 原店面的價值

權利變換就是由估價師來幫每一戶舊房子估價，

真的是一戶一戶估，

估的時候當然也會考慮店面價值、景觀價值等等，

估多少就是多少，

想當然，這制度常遭到許多屋主抗議不公，但法規就是這樣，估價師確實掌握極大主導權。

估出每戶價值後，就由「該戶舊價值 佔 全體舊價值」的百分比，例如2%好了，

這2%再乘上 (預估全案總銷金額 - 全案總成本) ，就是該戶可分得之新屋價值。

有人問全案總銷金額怎麼來的？沒錯 這也是估價師估的，所以才說估價師佔絕對主導地位，又估舊房又估新房，基本上操控一切。

那這麼強大的估價師，要怎麼防弊呢？

現在是規定必須由三家估價師估價，並選出「對地主最有利」的那一家來做為估價結果，

這三家其中一家由建商指定、另兩家由公開抽籤選出，

雖然已經盡可能標榜公開透明了，但許多屋主還是很懷疑檯面下的運作，深怕自己的房子被亂估。

這時候，對於權利變換沒有信心的屋主只剩下一條路，

也就是簽合約，常稱為協議合建，

雙方在合約裡談好條件，當然就無須理會估價師怎麼估了。

那又有新問題了，Q1萬一估價師估的比合約條件更好呢？

Q2權變戶跟合建戶的選屋方式一樣嗎？誰先誰後？

Q3權變戶可以節稅，合建戶能不能比照？

Q4找補金額是依據什麼？如果想加購，權變戶與合建戶哪個有利？

以上每個提問都可以各自擴展為新的話題，大概要詳細打幾篇才能解答了

資料來源：都更諮詢工作站
https://sites.google.com/view/predesign

※ 引述《awen0711 (平淡就好)》之銘言：
: 目前幫親戚了解一個都更案
: 他是一樓店面的地主 建設公司委託都更顧問公司的公聽會都沒參加到
: 但是有人直接拿權變同意書回來說要給他簽......
: 都更範圍內大約有4塊土地 4棟4樓公寓 一樓皆是營業中的店面
: 看權變同意書的內容 貌似是用土地持分去拿配回的坪數
: 所以照同意書的附件 地主分配表 看起來就是依照容積率跟獎勵容積換出一個比例
: 然後直接用持份的土地大小*效坪 就是分配的面積
: 我想問的是
: 1.照建商的附件這樣算是不是看不出原地主是一樓店面的價值?
: 變成一樓店面戶跟樓上的住戶拿一樣的面積 (因為土地持分是均分)
: 2.權變是否為 分配都更範圍內4塊地的價值比例 然後再除當地主的持分數
: 因為我GOOGLE看一些權變的說明 都是看土地間的價值 好像沒提到原地主的樓層數
: 但是我又從一個樂居的影片提到
: https://youtube.com/watch?v=ARuNxMqL07w&si=EnSIkaIECMiOmarE
: 南機場夜市沒辦法走權變 是因為店面價值>>>樓上價值
: 還是說權變也是會考慮店面價值 不會單純的去均分給各地主
: 有勞各位幫小弟解答 謝謝

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會，但私下談可能無效了，因為大家都想當最後一個

一坪換一坪計算機是極簡化版本的(因為很多屋主根本不知自己持有幾坪土地)， 用重建計算機才比較準