Re: [請益] 與親戚麻煩的買賣問題求救

※ 引述《ken514468 (刀刀)》之銘言：
: 各位好
: 小弟近期繼承了家父位於台北新生北路二段的一間40年華廈1樓與3樓一戶土地(1樓與3樓: 土地權狀為同一張)，但目前3樓一戶房屋權狀與一戶房屋土地(3樓共兩戶)是親戚的。: 目前狀況是親戚想用600萬跟我買3樓土地，我查實價2020年附近相近屋齡坪數華廈賣1680: 萬，如果這樣就賣掉感覺虧很大。
: 親戚的理由是當初1樓與3樓是家族的財產應該加起來的分一半才對，所以才有這600萬的: 數字。
: 因為小弟不是房產的專家，只有3樓土地好像也不能直接賣給外人，現在非常頭痛要怎麼: 處理才好，只好來房版請教有經驗的前輩們了。
: 感謝!
我是代書，分析一下

你持有過多的土地持份的狀況

好處:

1.

以後如果都更或是合建(含危老)，分配的基準是看土地持分面積

單純擁有房子是不值錢的

你可以分配到比較多的房子

(舉個非常簡單的例子，有一戶房屋跟兩戶的土地持分，不考慮補償下，

有機會分回兩戶房屋回來)

2.

賣房子的時候，可以當成一個賣點

有些人會喜歡，例如建商想插旗

壞處：

平常沒事持有就是個吃錢怪獸

每年會繳比較多的地價稅 (hint:把這戶辦自用會省點稅)

賣出去的時候，會繳比較多的土地增值稅

無法斷定：

是否有優先購買權，要看可能產生優先購買權的時機，跟物權施行法施行的日期

另外優先購買權，站在賣方(你)的角度不是大問題

(親戚需用同樣條件承買，賣方收到的錢也是一樣多)

不過站在親戚的立場就比較難過

因為有屋無地的房子較難轉手，而且貸款(增貸)困難

更不用說(被)都更或合建的話，很大概率無法分配(只領補償金)

但是當然也有好處，就是純自住不貸款的情況下

不用繳半毛地價稅 (是你要繳)

所以說雙方各有好處跟壞處

如果是我，如果附近正在談都更的話，我是鐵定不賣的

其他一般情況，價格好就賣

持分地的價格估算比較困難

簡單的方法，可以直接用土地房屋現值比去乘市價

複雜點的話，就去找估價師出估價報告書

不過要數萬元就是了

附註：

: 親戚的理由是當初1樓與3樓是家族的財產應該加起來的分一半才對，所以才有這600萬的: 數字。

我教你怎麼應對這個話術

你可以說當初剛蓋好房子勉強可以這樣算

但是經過了40年，房屋已經折舊的差不多了 (SRC耐用年數50年，已過40年)

也就是說你房屋殘值只剩1/5

反而土地增值了，現價為XX (市價減房屋殘值的扣除法)

況且我老爸也幫你們繳了40年的地價稅，這筆錢是否也應該要還我們

所以應該要用 XX 元來買

--

不客氣，談的結果大概有3種可能 1.維持現狀 2.他買你的地 3.你買他的房 如果是談判結果是狀況3，恭喜! 可以來信問我，如何自己不出錢，買下他的房子

那是應對的話術，我只是教他"怎麼談" 這是建立在承認親戚的話是正確的前提下，若P則Q的應對話術 進一步說，要是親戚照你這樣再回話 我就會回答說 你的房子就像車子，雖然可以用，但是用越久價值越低，零件產生的問題越多 40年老車能賣多少錢 我的土地像古董，現在雖然只能觀賞，但放越久價值越高 等放到都更或合建那天，我就發財了 另外 其實真正價值估算可用現值比拆，或請估價師估最準，我前面有提喔