[閒聊] 都更的陷阱

為了講述陷阱，必須先講一個概念，

就是都更分為兩種簽約方式：

1.簽合建契約，約十幾頁，分配坪數都寫在裡面，稱為「協議合建」。

2.簽都更同意書，薄薄一張A4，代表你授權政府幫你談，分配坪數兩三年後才算得出來，稱為「權利變換」。

看到這邊，各位可能覺得權利變換怪怪的，

沒錯，就是這麼怪！

由於合建契約通常是建商撰寫的，裡面有什麼嘆為觀止的條文陷阱就先不贅述，

這次就來談談權利變換有什麼陷阱。

「權利變換」的精神就是由政府來把關，幫忙審核分配，保障各方權益，

因此也就有「都市更新權利變換實施辦法」總共33條，你可以把它看成是公定版的都更契約，

然而在任何契約中，總有許多漏洞可鑽，因而造就許多陷阱：

陷阱一：估價爭議

會有三家估價業者，來估每位居民的舊房價值，他們估多少就多少，而且新房價值也是他們估，權力極大，若受指使或勾結，則嚴重影響居民權益。

陷阱二：最小分配坪數

以台北市為例，若居民能分回的室內坪數小於14坪(含公設約20坪)，就不能分房子，只能拿錢走人，造成原居民被合法巧妙趕走的問題，不可不慎。

陷阱三：刻意規劃

通常選屋會規定說「不得選"超過可選價值20%"的房子」看似合理，但若遇到有心的建商，就會規劃很多居民無法選的房型，然後把居民可選的房型規劃在較差位置，例如爛樓層、爛棟距、爛格局，這種玩法也巧妙的限縮居民權益。

陷阱四：同意比例
只要有八成的人簽都更同意書，則全體進行權利變換，
就算你沒簽，還是會被權利變換，
因此簽同意書只是為了衝破八成，之後有簽者與沒簽者，其實都一樣。

綜合上述，權利變換在台灣已有些信用破產，民辦都更極大部分都是簽「協議合建」，儘管協議合建可能陷阱更多，但能及早保障分配坪數，還是讓居民感覺較踏實。

權變vs合建Q&A
https://bit.ly/2EITTuG

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權變法律上可拆 就看政府敢不敢 合建要100%同意 沒這問題

不是鼓勵當釘子戶 而是鼓勵聰明簽約