Re: [新聞] 地主淪苦主！天母海砂屋都更改建10年

: 阿雄提到，早先在選屋時，地主們就知道如選擇較高樓層或較大坪數的戶型都必須補足差: 額，聯上當時也提供他們坪數、樓層等簡易試算找補金額參考，地主們當時都覺得合情合: 理，如今聯上要求的金額卻讓他們難以接受。
: 「大家預估都是100萬元、200萬元，結果金額高到誇張，還有人被要求付2000萬元。」阿: 雄表示，多數住戶的找補金額高達400至500萬元，還有地主只因從前棟搬到後棟，就被要: 求給付2000萬元的鉅額差價」。

那個
住戶也該講清楚一點吧
原本選的房子，價值是不是也膨脹一倍了？
例如原本1000萬的分配價值選1200萬的房子
10年後變成2000萬的分配價值選2400萬的房子？
我相信這個一定是照合約走啦
不可能10年的時間過去了
還要求建商用10年前的價值找補吧

: 住戶們詢問聯上這筆「找補差價」到底是如何計算出來，聯上始終無法給予明確交代，更: 直接無視合約上載明以「協議合建」的方式計算坪數，而改用對建商來說較為有利的「權: 利變換」方式計算。

我是沒看過原合約
但一般協議合建契約大概就是
1.你可以分多少坪數、車位
2.你的房屋、車位價值計算基準為何
3.你的總分配價值
4.選屋，找補

可以吃地主一點豆腐的就是第2點
我雖然承諾分你多少面積
但給你的計算均價故意用低樓層均價之類的
剩下的就是照著合約去找補，沒什麼好含扣的

: 此外，合約上清楚載明得享免稅的「土地增值稅」、「契稅」，以及本就該由建商自己負: 擔的「房地互易稅」，零零總總含括起來至少上百萬元的稅賦，聯上竟全部要求地主戶負: 擔，鴨霸態度讓十年前簽訂的合約幾乎成為廢紙。

房地互易稅的納稅義務人
並非「本該」是建商
就算實務上都更權利變換把房地互易稅列為共同負擔
但這個不代表納稅義務人是建商
不過就算納稅義務人不是建商
建商跟地主也是可以透過合建契約約定好誰要付這筆錢
最終只是條件問題而已，但不是建商必需繳的稅
例如65/35分，房地互易稅地主繳
或63/37分，房地互易稅建商繳
可能在總帳上並沒什麼差

: 心得：
: 有沒有人知道這類的問題合約需要怎寫才能購限制建商?
: 印象好像都是1/2為限制
: 例:
: 若原屋主應分配之坪數有超出 1/2 戶時，原屋主可選擇補足一戶或讓由建商價購,
: 若原屋主應分配之坪數有不足 1/2 戶時，則由建商價購
: 但是這樣的方式建商很容易在規劃的時候直接規劃大坪數
: 譬如在台北市,假設地主可分回50坪
: 但建商規劃的是大坪數的如74坪,折扣後一坪120萬的價格,
: 原屋主要再補2880萬才能夠入住.
: 這應該是大部份地主都無法負擔的
: 這有解方嗎?

愛規劃不合原住戶使用的平面的建商
那就不要跟它簽約就好
通常都是設計的再稍微小一點點
讓住戶可以找補後拿些錢回去再做個簡單裝潢買些家具
以你的例子來說
就是住戶可以分回50坪的價值
就設計48坪為住戶分回的主要產品
有能力的要選高樓層的或更大坪數的再自己去挑

--

我沒打算幫建商緩頰欸 主要是在說要吵也要吵對東西 整個都更制度可以再檢討 但是私契嘛... 或許可以考慮以後都市更新處的都更案 或是建管處的危老案 都要再多一個審議私契的業務？