Re: [閒聊] 都更估價

※ 引述《kivenQQ (阿里山的美日出)》之銘言：
: 老家都更估價進行到審議會階段
: 計算重建後價值
: 比相同條件0年屋低15%
: 比預售屋低25%
: 根據分配計算新屋估值越高對地主分回越有利

對

: 那這樣是不是被實施者吃豆腐了？
: 這樣不增購（選超過權值）是不是棒槌？
: 有不多買的道理嗎......
: 加選等於是預售而且還不需要付頭期款
: 估值和其他相比差這麼遠就算房市反轉也燒不到
: 擔心是不是思考上有誤區，請前輩指點。

權利變換的盲點就是
實施者以及地主是用現在的行情去討論未來的分配
其實合建也是差不多的概念
只是權利變換是讓裁判變成權變小組

不過權利變換其實是一個說複雜有點複雜
但要搞懂也不是沒機會的一個機制
簡單來說，權變報告書的內容大概就是
1.地主更新前價值比例(A)
2.更新後總銷售金額(B)
3.更新的成本(C)
透過這三項數據
就能算出某個所有權人更新後的應分配權利價值
=(B-C)*A

但這三個數據如何求得呢
那就稍微比較複雜了
這有估價、提列標準等因素
認真要講完的話天就黑了
所以還是先回到你一開始的提問吧
Q.更新後總銷金額越高，是否對地主越有利？
雖然我的回答是對
但在剛剛的回覆裡有提到的「更新的成本」
也是一個很重要的影響因素
所以，你的問題還要先有個前提
那就是更新的成本維持不變，答案才會是對
否則總銷越高，但成本也跟著變高的話
對地主是好還是壞就無法確定了

結論
你看到是送件時的價格比目前行情低
但沒看到現在的更新成本也已經比當時高了不少
而不管是協議合建或權利變換
都是需要地主跟實施者一起承擔風險的
至於到底要加選多少這件事情
你們的合建契約應該都有清楚說明
如果你覺得加選比較划算的話
當然可以依合約選好選滿囉

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