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Re: [新聞] 樂居:少子化房價卻上漲的三大理由!

看板home-sale標題Re: [新聞] 樂居:少子化房價卻上漲的三大理由!作者
danny03017
(鄒丹尼)
時間推噓14 推:14 噓:0 →:54

※ 引述《XMY (Nietzsche)》之銘言:
: 連結:https://www.youtube.com/watch?v=tdzWkayq_Bw&t=56s
: 內文:少子化早就是正在進行式,人口減少對房子的需求下降,建商每年拼命蓋新房增
: ,根據經濟學原理:需求下降、供給增加,價格應該要下跌!但台灣房價卻持續創新高
: 究竟是哪裡出了問題?
: 從3個面向來破解少子化房價就會下跌的迷思。
: 第一:房屋需求平均每年增加5萬
: 第二:房屋供給比你想像中的還要少
: 第三:無限的資金來追逐有限的資產
: 房屋需求持續增加18年
: 少子化帶來的是生活型態改變,現在家庭組成人數減少,也就是戶內人數下降,但是戶

: 卻是持續上升。2009年時,臺灣的平均家戶人數首次少於 3 人,最新約在2.6人,未來
: 會持續的下降。
: 而總戶數則是持續成長,2022年來到909萬戶,國發會推估家戶數在2041年達到高峰100
0
: 萬戶,家戶數平均每年增加約5萬戶。
: 也就是說,對於房子的需求,是持續上升中,在2041年之前不用擔心需求的問題,還有
18
: 年的時間,千萬不要像王寶釧一樣,苦守寒窯18年。
: 接下來我們來比較這十年全台房子大小的變化,很明顯發現,2房的需求大幅增加。
: 對比2023年和2014年的戶數成交比重,全台2房從20%上升到32%、3房由42%降到38%、4

: 由17%降到14%。可發現2房需求大幅上升,3房和4房下滑。
: 台北市則是2房從18%上升到27%、3房則是維持30%、4房由14%降到10%。可發現2房需求

: 幅上升,3房持平,和4房下滑。
: 房子的供給比你想像的還要少
: 樂居統計,台灣新建案戶數2013年約10萬戶,在2016年達到最低約8萬戶,後來房市好

: 在2021年最高是15萬戶, 2013年到2022年建商年平均推案量約11萬戶。
: 房地合一2.0在自2021年7月1日開始,房東為了避稅,買進之後的成屋都會持有五年再

: ,加上這三年預售屋大賣,蓋好後還會再持有五年才會賣,也就是最近五年的房屋賣量
: 大幅減少。
: 現在不是農村社會,人口遷徙會持續 2.房子舊了真的很難住,你住過漏水一直修不好

: 房子,就會想搬新房子的。因此,舊房子會持續退出交易市場,適合且可以被買賣的房
: ,也在減少。
: 台灣房屋數約910萬,50年以上的老房子約佔11%,約101萬戶。
: 銀行會願意貸款給六都的老房子,約57萬,非六都銀行50年老房子高達44萬戶,這些老

: 子銀行貸款成數低或不願意貸款,導致轉手困難。銀行不願意貸款的房子,不能稱為供
: 。
: 並且老屋的數目每年會持續增加,房屋供給持續下降。
: 無限的資金來追逐有限的資產
: 資產的價格是用貨幣計價,無限的資金來追逐有限的資產,價格就會上漲。
: 全球三大央行(美、歐、日)M2 貨幣供給數量來看,2008年開始量化寬鬆之後,到了: 2018年十年的時間,成長了100%。2022年因為疫情的關係又再度大量印鈔票,貨幣供給

: 達到2008分的170%。
: 而台灣的貨幣供給量,在2008年大約是26兆台幣,到了2023年成長到59兆,成長127%。: 經濟學原理是對的,需求每年增加5萬戶以上,供給會受到兩股力量的拉扯,也就是每

: 新增11萬戶,但是會受到房地合一稅2.0賣出時間拉長,影響以及銀行不願意放貸給非
: 都老房,再加上無限的資金來追逐有限的資產(土地),房價上漲是長期的趨勢。
: 心得:
: 年初的時候,樂居不看空,被國際房仲嗆
: 結果今年房價上漲沒跌10%,還是明年會補跌嗎?



其實比較難理解少子化房價會下跌這件事情


我考慮的點是因為、就算少子化。單就人口密度而言,是排行第十的…人變少的話密度還是有夠高,這樣的話還會有影響嗎?

人口密度高且高房價下跌一的國家只有南韓,但是敗在他們的全租屋模式而導致的..

要跌也不會是因為少子化

有錯還請指正

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※ PTT 留言評論
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 101.12.89.142 (臺灣)
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KrisNYC11/02 15:31南韓跌的主因是之前漲太兇 知道首爾2015~2022漲多少嗎

danny0301711/02 15:33我是看一篇報導知道全租屋造成他們房價下跌 對於漲太

danny0301711/02 15:33多到不知道,方便問是漲多少?換算台幣的話ㄧ坪幾萬

※ 編輯: danny03017 (101.12.89.142 臺灣), 11/02/2023 15:34:47

iamala11/02 15:37投資要看變化啊,你說密度肯定是少子化密度會變低的。如

iamala11/02 15:37果今天的房價是因為密度高,那麼當然密度低就會跌。建議

iamala11/02 15:37看到現在的價格要先考慮已反應,然後找尋未反應才是。少

iamala11/02 15:37子化還未反應呢。但其實會不會反應也不好說,例如大幅開

iamala11/02 15:37放移民就抵銷了。

KrisNYC11/02 15:44https://imgur.com/34rxuhK

KrisNYC11/02 15:45權租制是放大槓桿助漲助跌的輔助原因 根本問題還是漲太多

danny0301711/02 15:45竟然比香港高..

KrisNYC11/02 15:46事實上從2019年左右 進入低利環境後 南韓的全租制也減少

KrisNYC11/02 15:47全租基本邏輯是你一次給房東某金額 退租時扣押全額返還

KrisNYC11/02 15:48高利率時期房東是拿你錢去收利息當房租 進入低利時代後

KrisNYC11/02 15:48房東就拿你的錢去買第二第三套房滾槓桿 這個流程造就

KrisNYC11/02 15:49圖裡的晶人的150%(到了2022年記得超過180%)首爾房價漲幅

KrisNYC11/02 15:50大概到今年年初 南韓有嚴重外匯留出問題 央行升息後卡住

bluezoo11/02 15:50少子化不代表人變少,總人口會用移工補上去

supereva11/02 15:52我認為少子化 升息 信用管制等等 任何改變都有影響

supereva11/02 15:52 但影響只是一部分 最後要看正負抵消以後的結果 但

supereva11/02 15:52有些比較簡單的人只會直線思考 覺得單一因素就會決定

supereva11/02 15:52漲跌

KrisNYC11/02 15:52如果用2017當基期100 現在大概是155左右吧(185*0.85)

supereva11/02 15:53事實上 從暴漲變成緩漲 也是漲 但緩漲相對暴漲就是

supereva11/02 15:53跌 有些人只要看到沒跌就說政策沒用

abyssa111/02 15:58香港自從陳同佳2018在台灣殺害女友之後房市就不行了

abyssa111/02 15:59逃犯條例+鎮壓反送中運動 = 外資撤退

teddyisgood11/02 16:19說外勞補的在公三小 你鄰居是外勞逆

jmes11/02 16:23鄰居未來的確有可能是東南亞移工哦

jmes11/02 16:24有認識來台25年的越南人娶台灣女生 早在15年前就買房了

jmes11/02 16:25原本也是來台灣做生產線之類的工作 但有再進修中文也看得懂

zzz5012611/02 16:31韓國漲2倍 100變300 日本泡沫也是漲2倍

zzz5012611/02 16:32房產泡沫都是真的兩三倍在漲的 台灣才30趴 沒有泡沫

SouthEast6211/02 17:02我之前住中山區的大樓,同棟的住戶包含了為數不少

SouthEast6211/02 17:02的日本人或日台夫婦、印度或巴基斯坦來的工程師、

SouthEast6211/02 17:02香港上班族、帶著混血小男孩的白人爸爸、陸配,也

SouthEast6211/02 17:02有看過數個推著嬰兒車的日本媽媽友在樓下聊天,管

SouthEast6211/02 17:02委會貼停電或停水公告時總是中英日三語言對照,非

SouthEast6211/02 17:02常國際化。嚴格來說這些也都算是外籍移工的一類吧

SouthEast6211/02 17:02

Wallen11/02 17:17外籍人士看房:怎麼都這麼便宜…?

destinygirl11/02 17:33南韓房價跌是因為傳貰模式利用收到的押金再去買房,

alexndy11/02 17:33新竹早就20變80了啦 南韓才300%

destinygirl11/02 17:34越滾越多間,槓桿開太大,結果遇到升息,房客討回押

destinygirl11/02 17:34金,房東被迫賣房來償還押金,加上房東也有房貸利息

destinygirl11/02 17:36要付,兩頭燒,撐不住被迫賣房,太多房子要拋售造成

destinygirl11/02 17:36房價崩盤。

buji11/02 17:51少子化若將來需求真減少,建商也可減少供給

F123981011/02 18:38我也來提房市崩盤的3大原因好了1.經濟倒退。2.不安定(

F123981011/02 18:38例96台海危機.SARS)。3.政府過度干預。

SouthEast6211/02 19:03建商只要持續在熱門地點推出適合當時人口組成、消

SouthEast6211/02 19:03費者喜好的商品,已經擁有房產的人就會慢慢調整、

SouthEast6211/02 19:03更換成他們更想要的房子,然後最後汰換剩的就是位

SouthEast6211/02 19:03處沒落區、年份太舊、房型格局不符當代喜好的舊房

SouthEast6211/02 19:03子,誒這不就是在講日本的偏鄉、與美國像是底特律

SouthEast6211/02 19:03這類因為當地工業沒落而變得荒廢沒人要住的地區?

SouthEast6211/02 19:03前車之鑑都擺在那兒了,為何不肯參考,硬是要自己

SouthEast6211/02 19:03發明一條路去走,然後多年後發現判斷錯誤已經被大

SouthEast6211/02 19:03局遠遠拋棄在路邊了?

Zodrick11/02 19:26主因就是政府炒房

qkla11/02 22:09如果這樣台灣也漲很多的,那台灣跌也是合理

kilo711/02 22:33已朝開放大量移工移民 淡水一堆港仔外勞買房

buike11/02 23:09湖口透店還是被越南妹買走的哩

zzz5012611/03 09:57新竹20到80不知道哪個 有實價登錄看嗎?

zzz5012611/03 09:57要同一間喔 不要拿拉基比小奢宅

zzz5012611/03 10:05寶佳興築興時代是剛好吃滿暴漲段的,也才從22變52,這是

zzz5012611/03 10:05全台最高之一,更不要說平均了,每次都講特例

Madao014911/03 12:03印度大軍準備來襲,而且是白領藍領一起來