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[心得] 社宅包租代管從業心得

看板home-sale標題[心得] 社宅包租代管從業心得作者
lenord
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雙北社宅從業人員來了
入行到現在約5個月
來分享一下心得還有Q&A

目前手上案件25件,五個月這個數量應該算不差
做社宅也沒甚麼訣竅,其實個人認為能為房東挑選好租客才是重點

好租客的定義?
A:兩大兩小,家庭總收入20萬,職業性質穩定,存款接近台北上限750萬
B:兩大兩小,家庭總收入13萬,一般上班族,存款約200萬

以表面上的條件來看,A會比較優質
但是如果A是特定的族群,要求就可能會比較高
兩組同一天帶看,A會覺得哪裡要怎樣怎樣
反而B覺得有些地方有小問題還好
那我覺得B會更適合當租客

手上的案件約有三間是房東自行招租,之後再委託我簽約管理
其中有兩件比較複雜,房東定金只收幾千之後,也沒簽屬任何文件
租客就搬進去了,這種都有可能會『霸屋』
後來也是協助房東處理後續糾紛,像是已經把床邊櫃整個拆掉等等


再來維修的話,我這通常第一次維修一定自己跑,其實不是我很閒
而是要去看租客的入住狀況並回報,有幾位房東覺得我自己跑也太累
但是跟他們說明原因之後,藉著維修的名義進去看狀況
如果發現有異常或者需要改善的地方,就可以馬上處理

最後是房東都會覺得他可以自己帶看,是這樣沒錯
但是,還是要配合房東的時間阿,如果一組租客真的不錯
卡在時間沒辦法搭配到,那有可能就錯過了這組租客
我這裡帶看的話時間選擇多,帶看也會簡單錄影
帶看期間也會跟租客講那些可以用,那些不能用等等
甚至點交還會錄影,這樣避免之後有爭議


Q&A部分
1.哪種物件可以做社宅?
基本上房屋稅單在自用部分就可以做社宅,營業用那邊必須為『空白』

2.原本有租客還可以做社宅嗎?
可以啊,而且有些租客已經申請租屋補助了,做社宅對房東也是更有保障

3.修繕補助怎麼請領?
修繕需要同位子前中後三種照片,且只有列在設備清單上的才可以申請補助
目前一個月會送件一次,所以補助約三個月左右入帳

4.公證是不是必須以及補助多少?
我的案子不公證的只有一件,因為房東真的很忙,也找不出代理人
在三方都沒有合作過的狀況下,個人強烈建議公證
雖然不正常的房客大概95%都會在帶看被我嚇跑,但是為了後續管理
有一個公證來做拘束應該是最好的

再來,代管跟包租公證費都有補助
並沒有包租不補助的道理,只是包租都是由公司這裡付公證費
房東一開始不用支付而已,那超過4500部分公司會跟租客各半分


5.以前都自己招租管理,那給社宅有甚麼優勢?
 如果都遇到會自行處理的房客當然好,但是如果遇到一次要求很多
 剛好屋況也有些瑕疵,那租客一定三不五時會打給房東
 這時候我的作用就會出現,通常是會給房東租客選項看怎麼處理

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jie5317: 好奇如果遇到89或素質差的要怎麼面對08/26 12:14
通常帶看的時候就能感覺得出來,我第一次帶看就遇到過
沒經過我的同意開始開櫃子等等,滿多跡象都可以看出來的

blargelp: 你講的兩種租客 市場對嗎?怎麼沒買房阿08/26 12:15
對喔,因為有存款也不一定要買房阿,每個人選擇不同
我文山區兩間租客都是動產接近上限,然後帶兩個小朋友
※ 編輯: lenord (1.34.128.14 臺灣), 08/26/2024 12:19:06
giveme118: A看來就還在存錢阿 2小 總收20 台北買三房很硬08/26 12:18
giveme118: B要住北市 大概就租一輩子惹08/26 12:18
對的,A的案例就是等租三年或者六年再買房
※ 編輯: lenord (1.34.128.14 臺灣), 08/26/2024 12:20:20
kutkin: A這種真的不要來跟人搶社宅了08/26 12:21
valenbebe: 家庭月收入20萬還能申請社宅?08/26 12:28
可以喔,別超過266184就好
但是不能申請租屋補助
kutkin: 因為有2小當分母08/26 12:31
沒錯
※ 編輯: lenord (42.70.144.101 臺灣), 08/26/2024 12:50:35
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jie531708/26 12:14好奇如果遇到89或素質差的要怎麼面對

通常帶看的時候就能感覺得出來,我第一次帶看就遇到過 沒經過我的同意開始開櫃子等等,滿多跡象都可以看出來的

blargelp08/26 12:15你講的兩種租客 市場對嗎?怎麼沒買房阿

對喔,因為有存款也不一定要買房阿,每個人選擇不同 我文山區兩間租客都是動產接近上限,然後帶兩個小朋友

※ 編輯: lenord (1.34.128.14 臺灣), 08/26/2024 12:19:06

giveme11808/26 12:18A看來就還在存錢阿 2小 總收20 台北買三房很硬

giveme11808/26 12:18B要住北市 大概就租一輩子惹

對的,A的案例就是等租三年或者六年再買房

※ 編輯: lenord (1.34.128.14 臺灣), 08/26/2024 12:20:20

kutkin08/26 12:21A這種真的不要來跟人搶社宅了

valenbebe08/26 12:28家庭月收入20萬還能申請社宅?

可以喔,別超過266184就好 但是不能申請租屋補助

kutkin08/26 12:31因為有2小當分母

沒錯

※ 編輯: lenord (42.70.144.101 臺灣), 08/26/2024 12:50:35

gtjs4508/26 12:59純噓樓上 A為什麼不能搶社宅?

sbL08/26 13:07

sogua08/26 13:10請問加入社宅後不租了要賣房 是不是不能用自用費率?

嚴格來說出租都會碰到這個問題

vibomomo08/26 13:46加油、社宅從一期到四期現在規定越來越嚴格、以後需要

vibomomo08/26 13:46用更高的標準來做每件案件

真的,拉高標準才能長久的做這行

FlyinDance5608/26 14:16好奇問一下你是股版雷大嗎

說好不提十年水桶

ajax444408/26 15:26住土城,社宅作到文山區了,想想就好累

我還有一間是淡海新市鎮的,其實租客挑的好可以省很多時間

※ 編輯: lenord (42.70.144.101 臺灣), 08/26/2024 16:43:56

KIKUSUI08/26 17:41社宅就地域性不強,我從淡海到北桃園都有..

c622462908/26 17:53真的是雷大xd

Nujabes08/26 19:34做這個待遇好嗎?

KIKUSUI08/26 20:49各家業者分紅不一樣

WaoDao08/26 22:27現在一堆人還以為社宅租客 = 弱勢、八大

WaoDao08/26 22:27但要代管,業者自己也會篩選,又不是一般租賃

WaoDao08/26 22:28收完服務費就雙手一攤裝沒事

a38603608/27 15:09社宅業者10個有9個是垃圾