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Re: [請益] 都更條件請益

看板home-sale標題Re: [請益] 都更條件請益作者
suwy
(Hank)
時間推噓10 推:11 噓:1 →:20

※ 引述《orz811017 (orz811017)》之銘言:
: 兩週前交屋 然後上週建商透過仲介聯絡才知道 已經有再談都更
: 八月第二次說明會之後開始要簽
: 台北市大安區住三 & 非一樓或頂樓 & 建物符合防災型都更 & 地坪14.4
: 室內不含陽台面積31.28坪1:1分回、建築係數預估1.58
: 分回權狀 49.5 + 0.95個車位
: 建商也暗示我沒有裝潢補貼的部份 我是還沒裝潢
: 但不裝潢在還沒確定都更、拆屋前我是要怎麼住QQ
: 這陣子去遇到鄰居 有鄰居表示已經近十年三四家建商給最好的方案
: 但比都更計算機給的數字差異甚大XD 不確定是不是都更計算機沒update相關係數
: 想說先上來問下大家 先謝謝各位




我是都更計算機作者,

依您自述的條件輸入如下:

https://imgur.com/LCXbcEe.jpg




可以看到大約分回65~70坪,與建商說的49坪有落差,

原因是什麼呢?

1.先確定您的14.4土地都是住三,不含道路用地。

2.假設本案蓋到16層以上,建築成本會增加,地主比例會降低2~5%。

3.容積獎勵可能預估有誤,依目前都更獎勵上限50%+防災獎勵30%,上限為1.8倍,但實務上很少拿滿的,尤其不夠大的基地大約只能拿1.4~1.6倍。

4.房價可能預估有誤,在台北市如果離捷運站稍遠,房價可能掉10~20萬,另外要看附近"低中高"樓層實豋均價才較準確。(只看開價或高樓層價會導致誤差)(很多中低層地主戶不會上實豋)

5.建商給您的分配比例較低,留給您討價還價。



稍微調整後,大概是這樣:

地主分回53~58坪,若蓋16層以上,分回會再降低

https://imgur.com/wqGTmmw.jpg




都更計算機
https://bit.ly/2PlDWBj


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winner107/05 23:21太厲害啦 謝謝分享!

abyssa107/05 23:22防災不能外加吧

chanel125907/05 23:30都更計算機讚但建商心態沒那麼低

orz81101707/05 23:31應該防災估太滿了 離捷運大概只有一百米

orz81101707/05 23:31感謝大大回文

a85131507/06 00:00防災都更也要成本 以為隨便就能拿到哦?

a85131507/06 00:01坪效預抓1.56比較妥,未來還有虛坪改革

nexcaree07/06 00:31防災都更是外加的,市府透過都計變更。君不見基泰大直再

nexcaree07/06 00:32用土管加到兩倍上限。但實際情形還要看面路寬等條件,土

nexcaree07/06 00:33地面積也很重要,防災獎勵要拿要1000平方公尺以上的基地

orz81101707/06 00:50基地有350坪多

orz81101707/06 00:51不過路寬就只有三面八米巷

nexcaree07/06 01:288米巷跟未來可建多高有關。容獎用不用的完。用比例簽合

nexcaree07/06 01:28建比較會比簽定換幾坪好。或是走權利變換。有沒有容移要

nexcaree07/06 01:28先知道。要有落日條款退場機制,例如二年內沒簽到合建

nexcaree07/06 01:28都更送事業計畫比例,合約自動失效,不可以綁地主萬年

nexcaree07/06 01:28約。

orz81101707/06 01:52落日條款建商也有說 預計簽半年或一年

adonisXD07/06 07:57成本跟風險溢酬太低 請你自己蓋

una28307/06 08:43推推

ChikanDesu07/06 10:34神人大大出沒了

tskier07/06 14:40謝謝分享

moocow07/06 19:44我記得作者好像是建築師吧?

licochen07/07 00:45我家的透天有一部分土地被劃成道路用地,這樣怎麼算

nexcaree07/07 01:31如果跟原地是同樣的使用分區,都更會是你們最好的選擇。

nexcaree07/07 01:32有誠意的建商在雙北讓地主自付代金參與都更,但是沒有容

nexcaree07/07 01:34積獎勵。或是用容積獎勵辦法捐贈給市府換取容積獎勵。但

nexcaree07/07 01:37後者容積獎勵算在1.5倍中的某一個項目,所用地主共享。

bruce00000007/07 02:09這試算器若用在“大樓”會大幅低估原地主權利吧~初

bruce00000007/07 02:09看這公式單純只用原土地持分來估,但危老或海砂等普

bruce00000007/07 02:09遍大樓都更獎勵多是以原容積獎勵(非法容)來看才對~

davidarch07/07 08:04直接跟你說 營建成本脫離現實 至少26以上