Re: [新聞] 都更危老夯拆除面積「史上最大」 台

※ 引述《gerychen (邪惡肥宅)》之銘言：
: : 個人認為
: : 1.現在高房價的台北市,住3土地的4樓與5樓公寓,數量多,但容積獎勵不足回饋住戶
: : 一坪換一坪,更別說那些老華廈,每戶分得土地更少
: : 2.房子只會越來越老舊,老屋會越來越多
: : 3.住戶的改建需求與想住新屋的慾望永遠存在
: : 以上3點若成立,似乎可下結論:將來危老都更改建的獎勵會比現在更多,越晚都更的越有
: : 只要強烈地震別提早上門就好
: 不要 亂傳 錯誤 訊息
: 都更跟危老一直都有兩種計算獎勵容積上限的方式
: 一個是用法定容積去計算

其實4樓蓋要看年份不見得有用完
5樓蓋也是

只要有前後院都有機會沒用完

早期的公寓主建物含梯
以27坪4樓蓋來講

有些的土地持分有9坪上下去多
假設9坪來說，基地就是36，算起來建蔽率是75%，可是你看建照是60%55%，因為道路也在建蔽率內，只是沒有過給你

要怎樣看呢？？？
通常27坪的公寓有4坪是陽台
還要在扣2坪的梯間
這才是原容積，扣完大約21坪
9*225%=20.25。當然這是去掉小數點實際應該會等於
5樓蓋其實也差不多，只是讓一樓的院子更大，住3來說略大於法定容積
但如果是住4就是沒用完

那為何會卡關呢？？？？
錢的問題外還有很重要的

以前巷子的路地變成了建蔽率，由於被分割開另外被地主保留作他用
就算過給你現在也不能當建蔽率
如果按照上面來說，原本回推建蔽率75%，現在只能蓋45%，等於少了40%的建蔽率
4樓蓋的房子就會拉到7樓甚至8樓容積才能用完
原本一層兩戶要蓋成一層一戶
格局設計上就會產生缺陷沒原本好用
如果8-9樓又要雙梯
還要扣車道
所以基本上基地小於230坪下去危老都無法蓋出公設比低，又漂亮的三房

也因為這樣都更危老最後只有資產市價增加
除非你賣掉繼續換老房子，不然使用上會沒原本好用

再來就是27坪假設室內主建物1換1，也就是換到21的主建物，也就是36-38坪的權狀＋0.7個車位
每個月管理費5500-6500，很多原住戶無法接受甚至負擔不起

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假設性容積超過，用原容積獎勵20%
也就是地主分了85%
拆＋跑照＋蓋＋搬遷補貼＋租屋補貼＋整合費，算他25就好，這樣建商成本166萬

如果30%獎勵
也就是地主拿77%
一樣用25萬去蓋，成本109萬

市場售價要多少？？？

如果台北市要維持房價不亂噴又要都更危老成功
給的獎勵至少要50%，然後1換1
50%去算地主拿67%，一樣用25萬算，回推建商成本75，賣到110才划算

這波的造價上漲，把危老利多的獎勵產生利益全吃掉，還不夠補
也就是一堆頭洗下去建商，最後完工賠錢機率非常高
會不會亂來不知

反正危老合建案，風險不是地主戶素質，很多地主比你高素質
風現在建商虧錢下亂來

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如果政府想大規模都更危老，讓住戶1換1
勢必要把北市預售屋價錢衝破130才有機會
要更有機會必須破170萬
前提工料漲停或下跌，不然要更高
: 一個是用原建築容積去計算
: 我這裡就不打太詳細的了
: 簡單來說就是
: 公寓跟華廈大樓走的是不同的計算方式
: 華廈跟大樓當然不好分
: 但很難談成的另外幾個原因還有
: 1.本身就有電梯
: 2.可能還有車位
: 3.相同基地面積而言戶數更多
: 未必是真的分不回就是
: (雖然真的很難分回)

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百坪以下基地 25起不來，鄰損風險大