Re: [請益] 空地 重大建設 產業進駐 永不敗？

※ 引述《justlove5566 (就愛56~)》之銘言：
: 最近觀看房版各位高手的文章
: 高雄王 竹北王等
: 似乎發現一個不敗定律
: 空地多 重大產業進駐中 重大建設建築中
: 如果在以上利多發展中買進的話幾乎不會賠錢
: 發展中買進 建設或產業落成之後就不要追了
: 如果再加上低總價的話就更完美了
: 如果用以上觀點看竹北 楠梓 善新安定
: 好像都是如此
: 有高手願意分享其他觀點嗎 怕小弟這樣思考漏了什麼盲點

空地是燃料..

不過空地要看.

你看興達港,當年剛重劃被一度炒做到一坪17w.

後來因為國際法改變,造成遠洋漁港烙賽.(民國86年....25年了)

所以地價崩盤下來跌到一坪3w.

之後又經歷楊秋興想要再造興達港,又經歷脫黨參選後沒選上又被冷凍.

在之後.我媽進場.
(不過是買幹道邊一坪5.5萬..其實他應該買內部3w/p買大一點.但她就很愛幹道,無解)

而現在,因為台南東區副都心.一路往下炒.

炒高鐵,炒最近本版很有名的中的湖內..

在炒到興達港來.

現在你看一坪要多少?

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但從興達港事件可以看的出來一件事情.

跟政治扯上關係的,會有極高的風險和不確定性.

所以我們投資都會避開政治..

賺的時候會爆炸賺.

套的時候.

當年高雄大學有人被套到跳樓...

為啥請去看血觀音....他在暗講高雄大學和橋頭新市鎮..XD

尤其炒土地的很多都是募資集資或有幾個金主,非實力派地主.

另外,土地炒作中,有很多是政治相關資金...
(也就是這些資金是屬於政治使用的...賺了錢也不是私人拿走,而是最後都拿去選舉燒掉)

因此一旦失勢,被敵對政治人物教訓,會有很慘烈的災情...
(會被套到法拍,或是鬧內鬨被惡意超低價拋售等等,價格會直接崩潰下來沒有支撐)

因此扯到政治...選上升天,落選下地獄...

當然你也可以地獄中海底撈月,跟我媽一樣...

反正他崩潰到谷底沒得跌了,你就可以進場,然後做中長期等待...

等到政治相關的都死光了,那他就會某一天又慢慢站起來...XD

不過...他哪天站起來不知道..所以你無法預其哪你時候要收網.

因此必然只能放你閒置資金,運氣不好你可能五年八年十年都沒到套現的時間.

以上就是先講一下大家最愛講得甚麼.

政客都可以大賺錢,有政治的線都可以提早布局的神話背後你看不到的風險.

政治是高風險影響因子....高風險有高報酬...但也可能被套到天荒地老海枯石爛.
(興達港可是被套25年..到今天大漲都還沒回到當年糕點)

so...很多大家看起來好像很好賺的.

實際上你操作下去就發現,並不是那樣一回事.

很多你看不到的風險或是支出或是收益必須被大幅打折,你都沒注意到!!!.

然後如果像原PO講的,大多都是市中心或是貼著市區的重劃區.

或是重點區域.

這種通常政治不太敢太過分教訓他.

最多台中把你台中塔砍掉從新規劃,之後又說要做臺灣智慧營運塔.

這個東西運氣還滿差的,剛好經歷,國民黨 民進黨 國民黨...XD

所以拖得特別久.

不然,通常這種重點重劃區,政治不會對他做太大的傷害.

不過把你重大建設砍掉重新設計發包倒是可能發生.

因此這種重劃區會比較穩當.

尤其.

市府在市區或是附近弄一個重劃區.

他可是花了超大把的鈔票..

那他不快點從抵費地那邊撈回鈔票...那他就要破產了.
(有興趣去查各市府的舉債剩餘額...對喔不是查舉債額是查上限的剩餘額...
政府現在舉債的資金成本我看都快要趨近於零...
你借錢0利息,無期限....請問你要不要借好借滿??....
但是你可以借多少被政策公式限制,因此你還是要做資金轉動.
否則你怎樣生錢出來蓋捷運?蓋OOXX???...
因此你還是需要把抵費地給賣掉,把你開發的支出給獲利回來,並且靠此增加你的稅收.
這樣你就可以舉更多的債去做其他事情.
因此壓迫政府的一項都是"舉債上限剩餘額"...這代表他之後建設可以借的錢的多寡.
至於欠多少...幾乎不用利息的,欠多少很重要嗎?
難道幾乎不用利息的欠款...你要還錢??
對喔,那個可不是公債喔..實際政府負債會比他發的公債利率還低
而現在高雄市政府公債利率是0.37~0.5%....給你參考一下...
現在通膨是多少??經濟成長是多少??你在想一下)

所以這種重劃區基本上你要追都是合理.

當然這又扯到.

建商很精明的.

中都那時候一開始第一個興富發案子,我以為是17w/p...他一開始說大概在這個價位.

我還很興奮想要卡一間.

結果真的推案,就要20~22...

阿靠邀那時候美術館差一點的建商中小坪數也才24,美術皇居甚至大坪數可以給到20.

你說我中都怎麼買得下去.

阿那個台中水楠現在的案子要賣多少,你們台中人自己想一下..XD

另外同樣的,向高雄鳳山,國泰重劃那一塊,華友聯說會見四了...並且還沒推案.

到時候推,你看到45w/p你也不要太訝異.

誰都嘛知道他是下一個鳳山的文山特區.

你知我知...建商也知你知我知,那他不賣貴一點對得起他的股東嗎?

所以...安全性太高,目標太過醒目的重劃區.

會有這種建商一開始就很貴.

造成他未來確實會更貴,但實際上投資的爆發力並沒有你想像中那麼強的問題.

你只有小錢可以賺,要發財不太容易.

至於你說,建設到位,是否就不要追了.

這又扯到炒做的問題.

如果他正在大吵特吵,那你要追中短期也是必須哪邊熱追哪邊.

長期的話才會嫌他發展已經有侷限.

另外,這個建設到位...定義又很模糊.

例如高雄美術館可不可以追?

高雄美術館比較重要的建設都到位了.

現在剩下那個被我視為嫌惡設施的輕軌,以及美術館西南側的那些小建築物.
(要弄一個文藝小聚落...一些商業性和小型展覽)

但...他還有超過2/5的土地是空地..

外加目前並沒有同類型,並且可以跟他抗衡或是取代的重劃區.

所以我2020年還是下他中長期.

因為...資金行情會炒作蛋黃區...所以QE第一年下蛋黃區..

當然我沒下農16跟農16空地比較少有一些關係,當然更多是因為我不喜歡農16塞車問題.
(並且還好...現在大順路因為輕軌工程塞住,造成車流串到農16其他路段)

雖然農16的投資開發可比美術館還要多,有400億的富邦百貨,和聯上的停車場商場.

當然,我2020年底有想了一下要不要買個農16兩房來吃投資案開發效應.
(我個人不負責任為,商場對兩房的正向影響比大坪數大...買家特質的關係)

不過後來我改去買諾貝爾的三房..XD
(但這是因為那時候沒有算到台積電會來...如果知道台積電會來,選農16比較好)

反而我沒有特別去追其他重劃區...

因此如果你只是不想賠錢.

你跟著市府走.

例如去年高雄市府就只想炒高雄大學.

他不段釋出高雄大學土地給建商標.

那必然引導建商去炒做高雄大學.

但橋頭新市鎮封盤土地全都不賣.

你這時候可以跟著市府走,去買高雄大學的案子.

當然那時候並沒有台積電效應,因此造成高雄大學的熱度是高過橋頭新市鎮.
(建商也故意,有橋頭新市鎮土地的也全都養地不推案...故意只炒高雄大學)

市府一直都是莊家+不動產動作很慢,一個地方要炒做都是好幾年為單位.

so..你看到政府有態度,你就去跟車就好....

就像台中市府一整個要炒水楠,連帶旁邊的北屯.

因此你看現在水楠和北屯是甚麼樣子.

so...你只是不想賠錢,或是多少賺一些,跟著市府跑會很開心.

市府要這個地方起來,通常他就會起來.

而你在第一時間就上車...就算水楠很貴又怎樣,他之後還是更貴.

你多少都還是可以賺點錢.

並且風險極低.

而甚麼地方不要去?

那就是當炒做到最後沒東西炒了.

那個地方不要去.

例如我講過,高雄這10年漲最少的是文化中心.

文化中心很好啊,口碑很好,現在還有捷運黃線.

但他漲很少??...為啥??

因為大家不炒作他...市府在那邊也沒土地,建商有土地的也剩沒幾個人.

所以他空有重大建設和很優良的口碑.

但他本來是老大...可是老大地位被幹掉..那他就要為這件事情吐出他以前老大的特權.
(就是吸引資金和追價買的買家)

像這種就會變成漲幅會很少...並不是好的投資選擇.

反而你說低調的新興區,他也沒啥空地...

但他..沒有當老大過,因此他也不用為他以前當老大得到的優勢付出代價.

那新興區這種死板的老區域,就會穩穩地跟大環境走..高雄漲他就漲.

so...也許某一天,農16美術館也會發生跟以前文化中心一樣的狀況.

到時候該跑就要記得跑.

沒有永遠的王者區域.

就像前面文章推文有人問鹽埕區..

你要知道當年鹽埕區可是高雄之最...

就像萬華當年是台北最貴區塊.

當然現在這個年代,老大退位並不一定會落入鹽埕或是萬華那種整個崩潰到墊底的狀態.

主要是因為後來的都市規劃以及建築技術等等比較完善.

所以區塊老化產生的不良現象不如以前那麼慘烈.
(路小條又亂,紅燈區賭場黑道角頭,住商混砸,老屋太破爛)

但是...他不崩潰,只是漲得比別人少..

你做投資,你看到你應該也受不了...這代表你做了一個最差的投資選擇.

當然自住爽就好...反正放久了都是會賺錢,少賺一點換爽...划算...XD

另外扯到安定善化新市.

這是台積電效應.

這個效應是最近這年頭特有的.

但是這種效應不保證可以持續多久.

2008以前可不曾存在這種效應.

所以追這種效應很ok..

反正不動產反應很慢,你隨時關注的話很容易就掌握狀況.

但是...你要對這件事情抱持警覺心.

也許未來哪一天,台積電效應開始走弱.

那你就要當機立斷的退出這個效應的相關投資.

寧願早點放棄去玩別的.

不要等效應散場後你還沒走.

另外,你要知道.

不動產價格很多時候,是炒作在哄抬.

而不是剛性需求慢慢買起來.

這兩年,建商如果不這樣拉價和炒地皮.

那房價就不會漲這麼快.

所以你如果太注重基本面.

大多頭你亂買都會賺錢.

可是你可能會少賺很多很多錢.

而且...

你可能抱了基本面20年..都不會照你看到的基本面棋盤走.

你先解釋看看,雙北價格為啥是其他幾都的幾倍.

你再回頭解釋2014年以後,為啥其他幾都的漲幅又是雙北的幾倍.

2000年到今天都22年了.

整個台灣各都市的價格變化.

你這都無法用基本面去解釋.
(最簡單的看基本剛性需求就是看租金...
租金反映所有事情,包含供需,薪資,物價,房價等..混在一起後的不動產需求數據化)

並且這個現象全世界只有台灣有.

當然其他國家也有其他特殊的現象是另一回事.

但無論怎樣,你基本面太著迷.

那你就只能端走一碗泡麵吃.

不動產是投資商品.

投資商品...資金和炒作是影響他很大的要素.

請正視炒作這件事情.

你是在賺錢,不是在寫道德經或是大同世界.

因此請不要打從內心否定炒做的存在和炒做的影響力.

你要正視炒做...你才有辦法讓你的投資更精準,賺到更多錢.

而扯到炒作,就扯到話題,資金,籌碼,莊家態度...

所以為啥2020年,我敢買口碑最好的美術館,又下市區口碑最差的諾貝爾.

買美術館是因為...這波大漲是資金寬鬆,資金會優先追逐蛋黃區.

買諾貝爾是因為不安定籌碼被洗掉了他準備要有一個跳躍.

當然台積電話題我2021年沒跟到...因為他2021年8月才明朗,到現在還不到半年.

我的物件周轉速度沒那麼快...XD
(並且我還是挪用部分短期資金過來...不然中長期物件通常處分頻率很低)

因此我到上個月才買入富國明誠商圈範圍的1字頭2x年三房...這個就是追台積電話題.

so....中期我會更優先注重炒作效應.

反而你看我並沒有追捷運黃線...也沒有追和發產業園區帶動大寮的工作人口上升.

炒作影響永遠都會比較大...賺錢優先跟著炒作跑.

當然短期就是,我手上有多少錢,整個市區大範圍找可以立刻轉手賺錢的物件買.

因此短期無視任何東西...只要他沒再跌,我可以買便宜,翻修後轉賣有利潤,我就買.

除非...他離我家太遠我懶得過去...XD

當然長期例如自由路透天店面是為了追71期重劃區發展.

那就是另外一件事情.

這種都是十年以上為單位...放著耐心等等等等等的.
(你看71期的動作有多慢,這麼多年過去,現在要做甚麼開發規劃都不知道...
地主還純市政府..可不如新彎區一堆重工業財團地主空有土地不懂開發諒在那邊)

就要看都市發展方向和區域未來變化潛力.

so..簡單結論一下.

短期....便宜能立刻轉手賺錢我就買.
(如果漲價太兇炒作太悍,我會把短期資金挪移到中期去)

中期....優先關注炒作.
(如果最近是死魚盤沒有明顯炒做,那我可能會把資金從中期轉移到短期去
因此2016那時候,我一年交易間數都是1x間...交易次數太多是那時候困擾.)

長期看都市發展方向..
(通常配置資產都不動,漲價後是支援我貸款時候,資產負債比的資產數字...)

而原PO問的重劃區,一般是中期或是長期的配置.

少數時候可以做短期...不過基本上是預售屋轉讓,例如2020年我玩的白天鵝.
(因為20年以內的房子,短期並不好操作,價格太股票化難撿到便宜.
屋況又都不錯很難靠翻修和裝潢創造很多利潤...
所以重劃區成屋並不好做短期)

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一般來講是. 市府帶頭炒. 中央政府是市府的大金主..當然支援的不是資金而是資源. 但通常中央政府不出手親自領導不動產炒作效應. (這次高雄台積電是一個很例外的現象) 而市府則是一直都在領導不動產市場... 你都市計畫,都市發展,國有財產局土地標售,重大建設,外加市府發的各類新聞, 你連續每天這樣給他觀察個10年. 你就會有深刻的體會到. 不動產,莊家就是市政府...!!!!

※ 編輯: ceca (61.227.133.72 臺灣), 01/20/2022 02:20:20