Re: [請益] 首次購買隔套收租房，求建議

非常感謝眾多版友的推文，有很多建議與提問，用推文回覆有點困難，決定再佔一個版面整理大家的回覆，並提供自己的想法&查核的結果，給後人遇到類似情況時做個參考。

1. 物件一租約的真實性：有自己去看過其中一間兩房一廳，設計的很好，而且電器、衛浴設備、廚具都是買比較高級牌子的(日立、國際、凱薩等)。仲介也說他手上有目前的合約，可去現場翻閱。此外，目前物件一是給包租代管，感覺租約應該也會是比較乾淨的。

2. 要具備水電debug能力：敝人雖然是有能力，但覺得可能並不是重點…

3. 貸款成數：有打電話給銀行並提供細節，確認貸款成數7成沒問題。

4. 銀行鑑價：銀行有說鑑價可能會比成交價要低，然後不會用成交價來提供貸款，所以就是自備款需多準備一些。至於頂加價值，之前某間老華廈物件含頂加，請銀行幫忙初估(非正式鑑價)，承辦人說” 頂加部分約用每坪單價之1/2去估算”。

5. 台北市頂加以後不能修繕：打電話去台北市建管處問過，若頂加違建想要做室內裝修(動隔間或是天花板)，可直接申請室內裝修許可，但若提供的圖面若是三單位以上，應不會通過。至於若需外牆修繕，可直接動工，但要留施工前後的照片避免之後被誤以為是新違建。簡而言之，並不是不能修繕，只是要合規。

6. 頂加三個單位出租都是優先拆的：承上，建管處的回答是要連續被檢舉三次，才會真的”動手”，而且會先請屋主自行調整成兩單位，若確認已變成兩單位，就沒事了。若屋
主不願自行調整成兩單位，建管處去拆，也只會讓原本的違建變成兩單位，不會刻意去把頂加全部移平。

7. 房客處不好檢舉就拆了：同上。建管處說計點三次後才會動手。

8. 台北隔套收益太低，新北、台中、高雄隔套，丟給代管更划算：單純論投報率應該是這樣，但台北能有都更或是老屋重建的機會，又是另外一回子事了。(這邊指的是物件二)

下面紀錄一些不用回覆，然後非常實用的建議or資訊：
1. 估投報收益應該用”自己花錢拆，頂加留兩間”來計算。
2. 違法格套的都可以檢舉，最好找合法格套。
3. 沒有”分管協議”，頂加收租之後可能被樓下鄰居要求分成。一種處理方式是頂加自
住，樓下出租。

總結一下，若要考慮收租套房物件：
1. 最好不要碰頂加物件，除非有分管協議書&頂加僅兩單元。
2. 最好是合法格套，亦即要有”室內裝修合格證”。
3. 要先找銀行確認可貸款成數以及鑑價。要準備的頭期款，應該會比想像中高。
4. 確認現有租約真實性。

再次感謝房版眾多熱心的板友提供寶貴的建議，若覺得我目前總結的有什麼缺漏，也請再告知，讓我更新，希望留給後人更多資訊可參考 :)

※ 引述《chmin (June.)》之銘言：
: 標題: [請益] 首次購買隔套租房，求建議
: 時間: Fri Aug 25 00:53:12 2023
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: 各位版上前輩好，爬了許多文，手上也正好有些閒錢，想入手一間收租房當投資，求各位: 前輩建議。
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: [物件一]
: 台北市蛋黃區，6米巷公寓4/4 (有頂加)。鋼筋混泥土結構，屋齡約48年。權狀約30坪無: 公設，地坪約11。目前4樓格局是兩間兩房一廳加一間套房。頂加則是三間套房。所有房: 間新裝潢約3年，目前滿租，每月收租合計約11.5萬，預計2700萬能入手。(這間不期待都: 更，只看收租收益)
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: 優點：
: 1. 每月收租收益高&投報酬率高。
: 2. 新裝潢，租金較高，租客水準較高，較無管理問題。
: 3. 離目前居住處很近。
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: 缺點：
: 1. 頂加在約3年前有違規增建屋頂，多產生一間套房，被舉報。目前狀態是：
: ”無訂拆日期+由區隊列管，依序處理”(仲介是說當初有找議員去喬)。
: 2. 使用執照上有註記”屋頂上不得堆積雜物及私自加建”。
: 3. 建物部分坐落鄰地，未來鄰地所有人有主張侵權或要求價購等風險。
: 4. 持有土地是好幾個地號且為”袋狀地”，無直通馬路，但目前通行路線已行之多年，: 似乎土地權人也無法再收通行費，且好幾棟建築物都需使用此通行路線到馬路。
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: [物件二]
: 台北市蛋黃區 8米巷公寓 3/3 (有頂加)。加強磚造結構，屋齡60.6年。權狀約26坪無公: 設，地坪約13。目前三樓格局是四間套房。頂加則是三間套房。裝潢簡單、陳舊，但目前: 也是滿租，每月收租合計約8萬，預計約2450萬能入手。(此間覺得有機會老屋重建，且目: 前收租收益也還不錯)
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: 優點：
: 1. 屋齡老，獨棟，且是加強磚造，老屋重建較可期待。
: 2. 土地持有為單一地號，無任何鄰地糾紛。
: 3. 整棟僅四個所有權人。
: 4. 離目前居住處很近。
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: 缺點：
: 1. 房屋老舊，從樓梯就是破敗貌，加上套房裝潢也老舊，租金較低，租客水準較低，: 怕有管理問題。
: 2. 怕等不到重建/都更。
:
:
: 目前傾向購買[物件二] 因其雖收益較低，但產權相對乾淨而且有重建/都更可能性。
: 想請問各位版上前輩，對此二物件，有沒有什麼看法與建議可分享。
: 非常感謝您們的時間 (鞠躬)。
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: ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 150.116.243.91 (臺灣)
: ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/home-sale/E.wFZlPxUfDEWg
: → abyssa1: 你要全現金買嗎？ 08/25 01:19: → chmin: 目前預計是只付頭期，然後一直延展寬限期。收租收益>寬限 08/25 01:22: → chmin: 期利息支出。 08/25 01:22: 推 tfct: A銀行估價會知道不合法嗎？ 08/25 01:27: → CrabBro: 物件一價格怪怪的，要懷疑一下租約真實性 08/25 02:05: → CrabBro: 可能是匡你的假租約 08/25 02:05: → CrabBro: 缺點1. 不要相信仲介的鬼話 08/25 02:06: → CrabBro: 物件一的缺點4可以忽視，但缺點3是有可能發生的 08/25 02:08: → CrabBro: 物件二很尷尬，通常這種物件就是收回來整理一下就很好租 08/25 02:09: → CrabBro: 但是磚造60年加上頂加，這已經嚴重需要立即拆掉重建的 08/25 02:10: → CrabBro: 你再花錢整理就不划算 08/25 02:10: ※ 編輯: chmin (150.116.243.91 臺灣), 08/25/2023 02:22:27
: 推 max780417: 你有基本的水電debug能力再來 08/25 03:22: 推 clairebear: 姑且不論物件，銀行鑑價不算頂加，隔套貸款成數低， 08/25 04:47: → clairebear: 頭期要付的可能比你想的還要多很多 08/25 04:47: 推 a9940597: 現在的人不好管，搞一些合法又正常的投資不好嗎？ 08/25 06:19: 推 DeathStarDS1: 台北市令人震驚太佩服了 08/25 06:22: 推 DeathStarDS1: 鄉民說的有道理，仲介說的租金要確認再確認再確認7 08/25 06:24: → DeathStarDS1: 次。 08/25 06:24: 推 typhoonghi: 物件一投報率破5%，物件二不到4%，都在台北市蛋黃區? 08/25 06:37: 推 iceyu: 現在還敢買頂加的真是勇者XD 08/25 06:57: 推 ohyababy001: 別碰頂加比較好，損失的比得到的多 08/25 07:01: 推 imprison: 台北市頂加以後不能修繕，10年後賣誰？ 08/25 07:06: → abyssa1: 你先問問銀行 隔套頭期常常是五成喔 08/25 07:29: → abyssa1: 頂加三個單位出租都是優先拆的 08/25 07:30: 推 ataky: 銀行知道是頂加這貸款成數就低了 08/25 07:33: 推 F93935: 三單元專案優先拆除 你找誰都沒用 08/25 07:38: → F93935: 你要賭？哪天房客處不好檢舉就拆了 08/25 07:39: 推 sdhpipt: 只看文章我會選二 08/25 08:18: 推 x156w423: 可以支撐總價就租金收益, 早期入手沒太大問題, 但現在 08/25 08:35: → x156w423: 你要承擔報拆(租金收益砍半)的潛在風險, 只能說你很勇 08/25 08:35: → x156w423: 喔 xD 08/25 08:35: → IBIZA: 二能不能收租10年都不知道，真的要重建又不知道會拖多久， 08/25 08:48: → IBIZA: 你能不靠租金自己付個10年租金嗎 08/25 08:48: → abyssa1: 自己拆可以拆成頂加保留兩單位先脫離優先名單 08/25 09:00: → abyssa1: 要估投報收益應該用這版本估計 自己花錢拆 頂加留兩間 08/25 09:00: → wiston1419: 物件二為啥還沒重建？要不要探聽一下？ 08/25 09:05: → IBIZA: 台北市這個屋齡的房子還沒重建的滿地都是 08/25 09:31: 推 swordhero: 小心換屋主老鄰居開始開告，頂加租金平分喔 08/25 09:51: → swordhero: 現在買頂加的怎不想原屋主為啥要賣，呵呵，風險優先喔 08/25 09:52: → wiston1419: 但要了解理由才能預期要等多久啊 08/25 10:00: → abyssa1: 保險一點就是頂加自住 樓下收租 鄰居沒得分 08/25 10:15: → lovemost: 兩個都不怎麼樣，硬要選選2 08/25 10:15: 推 lovemost: 你認真考慮一下，這兩個物件真的有值得你冒那麼高的風險 08/25 10:19: → lovemost: 去買嗎？ 08/25 10:19: 推 eeantsky: 頂加最危險就是下面幾層鄰居 搞定就沒問題 08/25 10:29: 推 ericeuro: 不只報拆，連頂加的租金收入可能都要跟 08/25 10:30: → ericeuro: 其他住戶分。 08/25 10:30: 推 ericeuro: 投套的貸款條件都不太好。不是利率高就 08/25 10:34: → ericeuro: 是成數低。你最好先問一下 08/25 10:34: 推 licochen: 不推薦，頂加是風險，只要房客或鄰居多次檢舉就壓不下來 08/25 10:38: → licochen: 立刻排拆都有可能，或者又有新聞事件....格套已經爛了 08/25 10:39: 推 ajj1: 2 08/25 10:59: → kklarinet: 千萬不要 08/25 11:55: 推 bettybuy: 一直覺得賣隔套的都是在找下一個冤大頭 08/25 12:38: 推 bboywhite: 有被檢舉報拆過的別碰 08/25 12:39: → bboywhite: 賣方頂加用送的除外 08/25 12:39: → bboywhite: 蛋黃區的鄰居不好對付ㄛ 08/25 12:40: → bboywhite: 安森旁的公寓4/4做個頂樓防水馬上有人來查，超敏感 喜 08/25 12:42: → bboywhite: 勒考 08/25 12:42: 推 licochen: 忘了說，不是頂加而已，違法格套的都可以檢舉耶 08/25 12:48: → licochen: 基本上誠心建議，除非合法格套，不然都不要碰 08/25 12:48: → abyssa1: 雙墩學區不錯…有附加價值可考慮 08/25 12:56: → abyssa1: 頂加自己拆一間 當成垃圾代收集中場 還可以 08/25 12:57: → abyssa1: 選項二真的賣很久就是了 08/25 12:58: → abyssa1: https://i.imgur.com/Q0GO1vy.jpg 08/25 12:59