Re: [請益] 如何小換大、舊換新？房貸何時還完？

※ 引述《sbluestar (藍色睡不飽)》之銘言：
: 各位前輩大大好
: 跟著房產版幾個月
: 也在版上吸收了不少知識跟資訊
: 有兩個問題感覺還沒有思考的很透徹
: 想請益一下
: 1.如何小換大、舊換新？
: 常見的說法是先買一間老舊小（假設房價1000萬，自備200，貸800），再假設幾年後房價: 漲20%，變成1200萬，此時賣出（不計稅率問題），手上自備款變成400萬（200+200），: 於是就可以貸款八成買2000萬的房子，但這樣貸款不就變成1600萬嗎？寬限期過後每月還: 款就變成貸800萬的兩倍（以2.185%，貸30年，寬限3年試算寬限期後每月還款要65000）: ！這應該不是一個上班族能負擔的吧！
: 尤其2000萬在北市跟新北第一環已經幾乎買不到新的2房平車物件了…

如果是要投資的,
那推文很多答案
我就自住角度說一下

所謂小換大,舊換新
自住的前提下
指的當然是你的收入有資格
肖想小換大,舊換新

換句話說就是你本身收入本來
就該扛的起大間房的生活品質
才有資格講小換大舊換新

要知道自住房是有機會成本的
真正以房地產為業的老屁股
在真正成功前,很少會去住新房
就是機會成本(租金)很高

舉個例子
比如說目標是買2000萬的房
你每年存50萬,4M要八年
但是八年後房子可能
漲到2500或者3000了
到時候你頭期還是不夠
當然更有可能是被親朋借走
或者股市吃龜苓膏

如果你是選擇在第四年的時候
先買一間小的,搭配五倍槓桿,
就有機會在第六或者第八年
就能穩穩買到2500~3000的房了

一來一去就是幾百萬的gap
更不用說以前還能繼續滾
第二間,第三間(現在很難惹)

: 2.房貸最終何時還完？
: 延續上題，網路上有些回答是那就寬限期結束賣掉再換下一間，或是轉貸，這樣就又重新: 開始！
: 但隨著年紀變大，銀行願意核貸的成數跟還款年限應該也會逐漸變少，等於被強迫加速還: 錢，這樣如果持續換屋甚至買2間以上的，貸款到底要怎麼還完呢？
: 以上請各位分享看法
: 感謝！

現階段除非你的房子不在六都
否則要看到在年齡問題前
你的收入問題會先出來

因為自住不像投資
需求不會無限擴大的
一個人兩房,兩個人三房
三個人四房就很舒服了

所以沒有甚麼持續換屋的問題
自住房子一輩子換個兩次
最多三次也就到頂了

比較要考慮是要評估自己的
經濟實力挑地點,
下手買了就乖乖還完就好
真想投資第二間就是要找
租金自償的

不過老實說,
依台灣現在的房地產法條
我是覺得除非有辦法持續弄到
五倍槓桿的低利貸款
否則房地產已經不是投資置產
的第一選擇了

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