Re: [請益] 首購想出租合適嗎？

※ 引述《taiwan1 ( 哇係齁郎)》之銘言：
: 小魯在台無置產跟投資，前13年都在大陸工作，但目前已失業，想回台買房子自住，但其

剛好順便聊聊市況
既然你回台都住新莊 我們從新莊著手
以不用工作的單身狀況去規劃自住房跟出租房
坦白說1700要退休我覺得是不夠的
但每個人生活花費不太一樣

首先我個人覺得房地產有一樣非常大的優勢
就是借貸
除了特定職業的信貸外
你很難找到比房貸更優更好的條件

但很抱歉 你的狀況在我習慣的配置面前無法把借貸最大化

回台後你是信用小白 跟各家銀行又沒什麼業務上的往來

加上你過去的經歷都不在台灣又不打算工作

如果說要走資產負債比的方式
因為你選擇不工作 你暫時也會有沒現金流的問題

假定在新莊買套房 7成30年 還是能自償
但是你的錢都存在房子裡了
當然還有一個選擇是寬限期
但我一直習慣走最安全的方式

所以1700萬我會拆成三間套房
一間自住 兩間收租 一個月差不多可以有三萬的收益

或者拆成一間自住 小兩房或一房一廳
一間收租套房 但一個月收益就剩1萬5 大概還會有100-200的現金

但因為選擇不工作 我會建議儘量不要花太多的居住成本 身上留一些備用金就好

畢竟沒有來自本業資金上的挹注 錢是花一分少一分 寧可讓他變成小水流不停歇 好過放一個大水窪在那邊慢慢蒸發

以上是不清楚個人生活費用跟身體醫療狀況的方式 1700真的不太夠去弄成一個正的循環系統 所以不如放棄借貸或最多小額借貸 讓自己在沒壓力又不用工作的狀況下過過簡單生活

當然以上也可以衍生譬如 我第二間借貸使用寬限期 等三年後再進行轉增貸之類的操作

但銀行端我是不太樂觀的

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我自己現在也沒在工作

一個月的淨利差不多是13萬

但像我剛剛提到的循環系統

你可以想像成棒球的投手輪值

基本上需要五號先發

我七間房是陸續購入的

等於我隨時都有已經恢復體力的投手可以上場

隨時有已經繳幾年本利和的房子可以轉增貸

所以我隨時可以殺豬公 殺本金有一定金額的房子來等到下一次需要錢的時候

但哥哥你只有至多三位投手

不是一下就被操暴 不然就是狀況不好跳過輪值但牛棚沒人啊

房子在累積到一定程度的時候 基本上就是可以隨時提款的 但在新莊1700需要透過借貸來放大 而借貸又剛好是你的短版

以上 是討論新莊區無腦收租的方式

再看其他房產大大或有沒有股神 幣神 有不同見解

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回到目前市況 我覺得很無聊

2016-2018的時候 基本上物件多
我還可以愜意的 讓子彈飛一下再去下斡
斡不到還可以嗆 祝你幸福

2019-2020 整個市場開始很火熱
懸掛多年的物件開始去化
2019年中時有一次我直接看四間
還順便排了順序 A>B>C D不要
一週多回去下斡 ABC都被賀成交
D在2020也成交了

2021的時候 市場上都他媽的神經病
你怎麼斡 人家就是追 用錢砸死你
尤其我只要看房遇到對面是自住客
真的不用玩
追個價一個月多一點錢解決家庭失和
剛需自住各種追價

2022開始 市場上看到的都很爛
但凡稍微賣相好一點的 還會被藏案

但下半年開始有了轉機 升息的不確定性
對岸的虎視眈眈 讓一些心態較弱的屋主開始動搖

你要人賠錢賣不容易
但是你要已經確定獲利只是少賺點的人賣房
那就只需要一些心態上的打擊跟對未來的恐慌
反正我現在賣已經賺100 擺著賠錢怎麼辦

我2016喊自住開始看 2019喊趕快砸鍋賣鐵去買房 這些板上都有紀錄沒來豪洨也不是照後鏡開車

在2022的時候我有兩點看錯
我是建議在2022下半年-2023上半年可以把握機會去找好物件

但一來 升息半碼半碼跟在心態上打擊沒想像的強勢 二來 剩下來的屋主真的很硬挺......

我們能用數據量化的拜託不要用感覺
這幾年房貸違約率不到1% 甚至有不到0.1%的

有實價登錄後 買賣賺錢的是83% 賠錢的是17%
所以房地產不是沒有賠售也不是不會炸掉

只是能搞到賠售或炸掉的我覺得你就是天選之人

做任何事都會有風險

出門會被車撞 你會不會不出門

而我們跟隨著前輩的腳步

觀察別人失敗的原因

在錯誤中學習 在失敗中成長

儘可能的趨吉避凶讓自己勝率增加

如果這個也怕那個也怕

我建議你回家喝奶

https://i.imgur.com/SSRgQqt.jpg

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都儘量控制奶量 睡著就很難拍嗝了

其實我都想說 租金拉個一年 增貸買房 應該說這是最一開始在不用任何等待時間的配置 畢竟時間拉長 未來市況不見得好買

用眼神鄙視你各位 哈哈哈

會抓傷臉 指甲很注意了 但還是跟金剛狼一樣 重點他有一個習慣 生氣會變可達鴨 然後臉就危險了

夭壽 他有大gg呢

都在家帶娃啊 口憐

等等過去原文拜讀

我當然買五個陽建福！

這一樣需要時間啊 其實我都想更複雜的操作方式 先買1-2間全款收租 自己租房 順便養一年存摺跟信用卡 一年後帶著養好的存摺跟租金收入 馬上從銀行萌新升級 看要做增貸還是購屋件都行 另外我其實還想到另一個層面 當沒在工作後 心態上會很保守很保守 套一句我媽說的 我不想欠銀行錢

其實平常會放手出來活動一下 但大部分時間還是包著 我們這隻真的很喜歡網臉上招呼

香草奶嘴啊 很神奇的東西 我覺得每個新生兒都該有