[請益] 用心請教 ceca 大神

usingPTT 發表於 2024/2/13 上午10:27:23

看板home-sale標題[請益] 用心請教 ceca 大神作者

usingPTT

( PTT使用中 )時間Feb 13 10:27:23 2024推噓12 推:22 噓:10 →:42

PTT推薦

各路神祇，大家好。

小弟是買了房之後，才知道 home-sale 版，

也是現在才認識 ceca 高雄神，增加了我許多的知識面，很感謝。

現在小友，有個問題，

看到 C 大提到，台灣房價，還在低估，不到基本面(在半山腰)，

想請問下，台灣房價的基本面怎麼看？現在又走到山腰的哪個位階？

謝謝各路英雄好漢。

※ PTT留言評論

※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 220.141.25.119 (臺灣)

※ PTT 網址

推

menace02/13 10:29持有成本 vs 租金

再請益下，持有成本跟利率要幾%才到頂？我知道租金抓 2%。以自己舉例，2000 的房子，頭期 400，出租可以抓幾%？

推

chichi3202/13 10:30三代薪水才夠供養一間房時就是頂了

明白。那確實距離很遠，我也是自己買的。

推

NTU30315019502/13 10:32等那些魯蛇不哀嚎就是頂了

噓

fbifxxkma02/13 10:32問這什麼空泛的爛問題，自己的功課自己做

哥，消氣，因為許多概念還沒有，很難問尖澀的問題。

噓

LinuxKernel02/13 10:46.

→

Taiwanwolf02/13 10:48當不再提買房正義而是租房正義時

噓

max76902/13 10:48呵呵～

噓

mangojocker02/13 10:49不噓不行

哥。噓，沒關係。可否多說點，不懂就是不懂，能多問就多問。還在建立概念。

推

AndrewWiggs02/13 10:53來房版不認識ㄚ巴，我只能給你祝福

請問，阿爸是哪位專家？感謝祝福。

噓

max76902/13 10:58安捏喔～

推

menace02/13 11:01持有成本=房貸利率+持有稅目前約等於2-2.5% 前幾

→

menace02/13 11:01年中南部租金投報大多都是3%以上收租特化型甚至有

→

menace02/13 11:015-6%以上近幾年暴漲但投報應該大多都還是有2-3%

→

menace02/13 11:01而且租金也在提升中租金投報-持有成本就是利差只

→

menace02/13 11:01要利差大於0 房地產基本面就是好的也就是房價不漲

→

menace02/13 11:01都沒壓力更何況一般情況租金和房價都會跟隨通膨上

→

menace02/13 11:01升

哥。感謝。結論是，只要租金大於持有成本，基本面就是好的。

噓

NeihuSnape02/13 11:01房子才1 2千萬但人民收入2 3百萬用屁眼想都知道

確實，身邊最差的也有 160。買房沒什壓力。

噓

firefoxx02/13 11:01你問這個要幹嘛？無腦買不需要問

多吸收一些知識。只是買 0050，買到有點無聊。才去買房的。

推

menace02/13 11:05而且目前降息預期很高升息機率已經近乎為零一旦

→

menace02/13 11:05降息利差就會擴大基本面就會更好像2020年房貸1

→

menace02/13 11:05.31% 隨便買個3%產品都有1.69%的利差單利計算假設

→

menace02/13 11:05房價不變光房租就可以賺3+（1.69*4）=9.76 漲幅都

哥。請教下，3+（1.69*4）=9.76 這條算式，我不懂，能否再解釋下。謝謝。

→

menace02/13 11:05是額外多賺到的

推

menace02/13 11:16因為房貸八成 = 槓桿四倍報酬率= 租金投報率+（租

→

menace02/13 11:16金投報率-利息）當然這是忽略房價漲幅持有稅也用

→

menace02/13 11:16寬限期不還本金來計算實際上每次還本金都是增加投

→

menace02/13 11:16入資金就會降低報酬率

→

menace02/13 11:17打錯投報率=租金投報+（租金投報-利息*槓桿倍數）

→

menace02/13 11:18報酬率=租金投報率+（租金投報率-利息）*4

→

menace02/13 11:19報酬率=租金投報率+利差*槓桿倍數

推

menace02/13 11:21https://i.imgur.com/NwBX7YH.jpeg

哥。感謝。難怪大家一直說開 5 倍槓桿，光 1.69*4，就比買 0056 好。

推

menace02/13 11:27https://i.imgur.com/f0TPG2W.jpeg

噓

mago02/13 11:32租金報酬那來的5%，可以不要亂教嗎

這位小友，可否說下你的看法，上述除了租金 5%，算式，看起來沒毛病啊。

推

Detonate02/13 11:34離香港人的程度一半都還不到還早得很

推

menace02/13 11:38「若」看來有人看不懂什麼是假設而且我上面也是

→

menace02/13 11:38舉3%

→

menace02/13 11:38利率也不是1.8%啊

→

MTKer556602/13 11:43看成調教

→

TSMininder02/13 11:52過年來房板問事、求籤就對了

獲益良多，可能過年後，就去買第二間。我看之前的文章，能貸到七成。

推

jonson02/13 11:53台灣到處都是建地、農地，跟香港不能比

推

lovingbase02/13 13:23換個名字買每個人都可以掛1 一間；掛4數間

→

lovingbase02/13 13:24掛1第二間七成利率上調；掛1第三間 4成再上調，皆

→

lovingbase02/13 13:24無寬限期。

可能只能掛自己了，我爸、我媽、我哥，都有一間收租。這幾天看了文章，等裝潢完後，我想我也出租好了，本來有想說自住，但還是家裡舒服些(透天)，活動空間大。至於第二間，就直接走出租，貸七成，對我來說，沒有問題。過完年，就去看。

→

mago02/13 13:25算式沒問題，但數字很有問題，跟現實不符：1. 投報5%，2. 每

→

mago02/13 13:25間都可以貸到75%，以致這個結果推算有問題：投資1000萬可獲

→

mago02/13 13:25利146萬。

→

mago02/13 13:26這不是亂教是什麼

明白。這樣我也知道問題在哪了。感謝。

推

deed051302/13 13:28我都直接買土地，跟建商爭鋒你參考看看

兇悍，這就是狼性吧。

推

qkla02/13 13:46沒所謂的半山腰，不然大家就不要賣房子等山頂就好，每個區

→

qkla02/13 13:46域跟波段自己要能辨識

→

ringohejia02/13 14:02小友是這樣用的嗎？聽起來有夠怪

可以啦。PTT 上都是一家人。

推

sismiku02/13 14:33人人4000萬買房的時候

噓

max76902/13 15:05……

→

oncloudy02/13 16:06你想這麼多幹嘛？

→

oncloudy02/13 16:06我告訴你全台灣只有台北市

→

oncloudy02/13 16:06符合市區跟地很小面積

→

oncloudy02/13 16:06其他地區呵呵不能說太多哈哈哈哈

→

kagaya02/13 17:17......你真的不是來反串的嗎

哥。真不。是過年前買了房，現在才來補課。

噓

max76902/13 17:18何必想這麼多？想幹嘛呢？

呵呵，想變成多多龍。你看看他的文章，多麼幸福。

→

mow198202/13 19:25土地是死的，人是活的到處流動

明白。但我覺得雙北，上班族群，真的夠龐大。我上班日搭藍線，都覺得人擠得跟豬圈一樣，所以我只會買捷運線周圍。

→

kagaya02/13 20:07真要補課先去把西卡的文章爬完。新手友善

有的，這幾天看了快 50 篇。其中收獲最大的就是槓杆的力量 & 借貸的想法。在以前，我是不會去借貸開槓杆投資的，存股的想法就是用閒錢。但現在我的觀念變了，借貸才是對的，重點在現金流嗄不嗄的過來。對房子的想法也一點一點的在改變，想不到跟 ETF 一樣，勝率百分百。

→

menace02/13 21:50房子波動還比etf更低

這種金融商品，難怪每個都想買房。我才接觸房版一個月，就打算買 3 間了。不過也替年輕人莫哀(小友現在 42)，300、400 不是想拿就拿得出來。進錯行，基本上就跟買房絕緣，阿門。

推

menace02/14 05:48提升本業收入才是王道

是的。不過本業也講求 CP 值。我目前本業 CP 值非常高，可以說是做身體健康的。大概會一路做到退休，薪水大概也就這樣了。

推

hdw02/14 07:58相信CECA大神是沒啥問題，但風險控管要自己做好

→

hdw02/14 07:58槓桿開好也要注意背後面的風險~~~

→

hdw02/14 07:59另外你的問題，搜一下CECA大的文章大多有提到吧

營收自付，成年人了，會對自己的選擇負責。感謝。

→

kagaya02/14 08:53西卡至少有五百篇可爬吧XDDDDD我爬到當小說在看了

→

kagaya02/14 08:53看完你很多問題就懂了

我追 C 大，順便追一些有意思的題材，滿有趣的。

推

celine00702/14 13:52房版真是每天必追好劇，謝謝各路高手^^

推

vfhiroki02/14 16:47想問cp高的職業是哪方面xddd

這位小弟兄。我在雙北，工作是軟韌(內容是寫 Code)，科技業的外商，CP 值很高，雖然上下班要打卡，但不用加班，2023 年，我一天班都沒加過，然後月薪 18(13個月)。尤其現在有 ChatGPT & Github Copliot，造輪子的事，我都交給 AI，我只負責 review 邏輯是否正確。現在一天，專心在工作上只有四小時，你可以算算看時薪有多高，CP 值真的沒話說。不過我也只待過 2 間公司(都是外商)，第 1 間，剛畢業起薪 12(也是 13個月)，這間就有壓力，剛畢業什麼都不會，就只能下班自己補課，但撐過 2 年就倒吃甘蔗，跟買房有異曲同工之妙，就是要撐過前期，後面就可以享受果實，共勉之。

※ 編輯: usingPTT (220.141.25.119 臺灣), 02/14/2024 18:10:45

推

flame198302/14 22:40ceca也沒多神啦他看其他縣市也不見得會比那些在地人

→

flame198302/14 22:40準自己多去市場走跳最準

推

lookptt02/15 00:31高雄薪水買不起台北房子

其他人也閱讀了

PTT 熱門相關