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[心得] A7 第七波後

看板home-sale標題[心得] A7 第七波後作者
blargelp
(春日部四郎)
時間推噓74 推:75 噓:1 →:129

氣氣氣氣氣
去台南找在南科工作的家人過年,

結果回程火車地震誤點43分
到火車站才發現= =

最近都沒有寫比較整體的狀況
只有針對個案跟租金回個文。

上次寫區域應該是十月以前了,
剛好有空來寫一下



1.
其實第七波對A7影響,就是把案子往後延著開。

但開價成交價也沒有因此變低。
還有人在喊A7回檔,不知道他們看到什麼了= =


有沒有真正影響A7的政策?
有。
俗稱第7.5波的抓優付。這才真的影響A7


A7的價格,為什麼這兩年拉抬這麼快?
當然有基本面的捷運、就業、規劃發展,

同時技術面的拉抬 就富宇在搞。


整天拉出區域新高價。
別人預售三字頭他就跳四。別人四字頭他就跳五。
就是靠優付。

這種抬價法當然脫離不了基本面。
價格拉到超過價值的話遲早會回跌。
但A7本來就還有一點肉能漲。就只是提前到他的合理價而已。


優付被殺之後,等於失去特異功能。


但他還想抬價啊。怎麼辦?
優付還是有一點點啦,工程期間不用付款。但對保錢還是要繳滿。不然銀行盯。
送裝潢、十年內免管理費。

不同案子有開不同怪招。

但,這些buff 疊一疊,也完全比不上原本優付7-10% 剩下的交屋三年後繳齊。


如果沒被抓,照原定計劃,
可以預期富宇九期(捷運站旁)一定仗著優付,
一開始就開破60,慢慢疊上去最後賣到過65。

預售破65,其它案子、中古屋自然也會跟上。

但現在沒特異功能,
我自己也滿好奇他會開多少。值得觀察。


2.
去年Q2我記得我說
A7就算後面漲到六七十,(當時買價)45-50,也沒多少肉,去買別的地方。

但現在應該都要55了,我反而覺得搞不好可以買。買來置產而不是要拼幾年內的高報酬。因為其他地方被打的更慘。


去年年底差不多是我被水桶的兩個月,
花兩個月跟朋友去看新北的三個行政區。當然是看老公寓啦,新房沒錢。

我邊看,我只覺得,蛤我幹嘛不回A7買。
大家都一坪快五十萬。A7我買屋齡四年內,這邊屋齡四十年沒電梯欸。哪有這價值??


難怪突然明白板上好幾個雙北ID很悲觀覺得房價太高要回檔。
其實我看完也有一樣感覺。
(是看哪個行政區我就不說了,等等被打)


總之,跟一些未來漲幅可能僅能抗通膨 甚至可能要回檔的地區比,回防A7置產也許相對穩。
但回A7置產的話,就是買預售屋了。

成屋因房地合一,沒人丟出來賣。
供不應求狀況不變 價錢根本沒在鬆動。撿不到什麼便宜貨。

且,現在買成屋,
2025整年約六千戶交屋潮,出租競爭會很不便。

2025 2026的交屋,跟林口台地幾個大型設施啟用帶來的工作機會,最終會平衡。
但這兩年租屋市場會比較混亂。


我自己是很密切關注建商開案價格啦。
今年上半年要開的案子,有兩個我有興趣的,代銷都約了。

價錢可以的話應該會下手。
但大亮睦粼開的價錢完全沒回檔,讓我有點擔心後面開案建商開案一樣硬,
搞不好最後賭爛他開價,不買。
或是其他在關注的地區預售案開的不錯去買別的,也不一定。

3.
跟其他區域比較

塭仔圳你爭氣一點好嗎?
去年喔發文 跟A7價差還有15萬,現在剩11萬不到。
https://i.imgur.com/qydruXj.jpeg

圖 A7 第七波後
(圖片來自A7社團李大)

雖然我偶爾會嘴一下新莊,不過那是愛之深責之切啦。
你們價錢上不來,我們山上搞屁喔?

我有預期A5A7會有一天價差縮到十萬左右啦。去年就說過。
但我是預期A7機能更完整、A5還只有荒地的時候。

但現在A7連麥當勞都才剛拿到建照欸。
太快了吧。加油好嗎?


4. 圖示示意一下做個總結

房市長期向上,這應該是共識。
至少名目價格不管通膨,是長期上漲。


有些地方的價格曲線可能長這樣,
中間會有個跌幅。
可能是新重劃區交屋太多 又沒那麼多需求,多殺多造成回檔。
可能是傳統比較市區的位置,但超漲。

既然有跌幅,很會抓點位進場的也許可以等到修正時再買。
https://i.imgur.com/oSIpazc.jpeg

圖 A7 第七波後


但A7的曲線我判斷是長這樣。
打房政策只是延緩漲幅。
區域需求支撐性不至於造成價格下跌。
那,什麼時候買都是低價。
https://i.imgur.com/hANrhVV.jpeg

圖 A7 第七波後
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※ PTT留言評論
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kage0101/30 20:54推A7王

baseba1l01/30 20:58推真切有料A7王

a947030201/30 21:21哥 林口龜山輕軌對價格上來說 您怎看?

blargelp01/30 21:27輕軌不會有進度的啦放心,到我哪天A7賣掉他都還沒動工

foda01/30 21:31不曉得為什麼,A7很多投資客完全空屋就出租,所以基本把冷

foda01/30 21:31氣三機弄好,出租競爭對手就少一堆了,有些是弄得過度好,

foda01/30 21:31推測可能是工程師不太在意成本品質弄太好

blargelp01/30 21:36全空的 很多事2X買的,房貸沒多少錢,出租還麻煩。尤其

blargelp01/30 21:36當年他們交屋時還很荒涼 不好找人租。 但今年要交屋的,

blargelp01/30 21:36都3字頭幾乎都35以上了啦,我是覺得要他們放五年房地合

blargelp01/30 21:36一 一直繳貸款不太現實,應該是要丟出來租比較合理

quiet9301/30 21:38過度好就是自己住不習慣搬走的啦

quiet9301/30 21:38a9也有頂樓裝潢豪宅拿出來租的

Alkaline86501/30 21:55塭仔圳旁邊就是機能齊全新莊市區 走路都可以到最頂

Alkaline86501/30 21:55的富邦悍將主場 A7旁邊是順向坡與夜總會 是覺得A7千

Alkaline86501/30 21:55戶型鳥籠宅盡量炒 才會顯得塭仔圳CP值高

quiet9301/30 21:58光富宇就一堆剛交屋就拿出來賣的案件了

antis01/30 22:06鬼城啊

baseba1l01/30 22:09說A7順向坡的還蠻敢講的,順向坡政府還核准一堆超高大

baseba1l01/30 22:09樓喔

quiet9301/30 22:09富宇上城三房租金3萬含管理費,扣除管理費是27000,大概

太神了 富宇上城還沒交屋你可以租的到未來人是你!透露下股票要買哪支

quiet9301/30 22:09是1300萬貸款2.5趴利息的情況

baseba1l01/30 22:11塭仔圳交通就硬傷,先閃邊了啦,那地形邊界看就知道發展

baseba1l01/30 22:11有限

wakaura01/30 22:12少了投資客 價格遲早撐不下去的

Alkaline86501/30 22:18塭仔圳位於北車 板橋 林口中間 到哪裡都很便利 A7只

Alkaline86501/30 22:18適合在台地上活動 去哪都要上下山交通才是個慘況

NodeWay01/30 22:20A7就靠捷運 離捷運太遠的自己斟酌有沒有那個價值吧

NodeWay01/30 22:21A7我覺得硬傷就台地爛交通 還有重劃區本身太分散

NodeWay01/30 22:21然後捷運站周圍才5字頭 基本上找不到比他便宜捷運宅

NodeWay01/30 22:22新大樓又是正捷運 另一個參考就潤泰A2 要破百

Alkaline86501/30 22:24A7就是弊案重劃區才一堆超高樓 當時不顧環評容積加

Alkaline86501/30 22:24倍 山坡地形的質疑也被蓋過去 主導官員被關那麼久

Alkaline86501/30 22:24帶來過度開發各種問題是整個區域買屋人去承受

NodeWay01/30 22:25A7哪來順向坡 你有查過資料?

NodeWay01/30 22:27承受超低價格買到捷運宅嗎 真是謝囉 他被關我們賺錢

NodeWay01/30 22:28A7有一半的建案都臨保護區或公墓 高容積跟密度哪有差

maplefff01/30 22:28富宇上城本來就蓋一半就交屋,你不知道?

哇 真的假的,我真的不知道。那是我錯 不愧是全A7最會玩的建商

NodeWay01/30 22:29隨便買都能買到臨保護區的永久棟距 錢不夠買面公墓

foda01/30 22:30交通真的很塞,林口早期規劃時可能沒想到人口會這麼多

blargelp01/30 22:31第一次聽到A7順向坡,剛剛還去查了下 沒有啊 幾乎都沒有

blargelp01/30 22:31住宅在順向坡區域。合宜最邊邊不知道有沒有碰到順向坡

blargelp01/30 22:32差一點點看不出來

blargelp01/30 22:32https://i.imgur.com/SLw9qMb.jpeg

圖 A7 第七波後

LADKUO5601/30 22:35林口台地哪來的順向坡 萌阿波都是平地好嗎

LADKUO5601/30 22:36除非是講新莊上山那段 印象中是沒房子?

※ 編輯: blargelp (180.217.134.146 臺灣), 01/30/2025 22:39:09

baseba1l01/30 22:37A7有順向坡早被噴爆了,所以A7酸只能一直嘴萌R波,但從2

baseba1l01/30 22:37字頭嘴到5字頭也漸漸無力了

chrisstar01/30 22:40A7黑哪有無力 隔三差五就一篇

chrisstar01/30 22:40前一個戰圈是租金報酬率

Alkaline86501/30 22:41很多當時環評爭議與學者質疑 隨著弊案主導入獄改朝換

Alkaline86501/30 22:41代也沒人想碰 水很深不多說 買靠近山坡的自己多研究

Alkaline86501/30 22:41https://i.imgur.com/cjCwFl3.jpg

圖 A7 第七波後

blargelp01/30 22:44蛤 從順向坡變成很斜的山坡囉 好喔

Alkaline86501/30 22:51當時A7合宜住宅審查委員看不下去出來講 內容可以去參

Alkaline86501/30 22:51考一下https://i.imgur.com/zvW5xQ1.jpg

圖 A7 第七波後

chrisstar01/30 22:52拿林肯大郡恐嚇A7居民

chrisstar01/30 22:52三立記者的程度真的悲劇

NodeWay01/30 22:54沒有就沒有阿 承認自己唬爛道歉不就好了

NodeWay01/30 22:54在那邊什麼水很深硬拗很難看

NodeWay01/30 22:55你連A7都沒去過吧 繞一圈不就知道了 哪個案子是你說的

Alkaline86501/30 23:03所以才說靠近山坡要注意 維基上A7山坡爭議都寫的很清

Alkaline86501/30 23:03https://i.imgur.com/yvdqwmr.jpg

圖 A7 第七波後

Alkaline86501/30 23:05全台能弊成這樣的重劃區也不多了

hortl23301/30 23:09笑死,本來合宜住宅就偏貧民窟啦。哪有便宜又要品質的

bustinjieber01/30 23:09大過年就是要吵吵鬧鬧才熱鬧

DwyaneWade301/30 23:12看來以後要去a7過年,最熱鬧,只是是看不到的熱鬧,

DwyaneWade301/30 23:12酸民跟萌阿波

chrisstar01/30 23:1310年前的A7貧民窟屋主

chrisstar01/30 23:13現在高割離席都高機率脫貧了

chrisstar01/30 23:13謝謝烏雲弊日的國家建設

fs6u1201/30 23:18是有幾塊地質敏感區,不在住宅用地上,扯順向坡就太多了

fs6u1201/30 23:18,而如果A7那邊緩坡不能住人的話,那九份、清境、新店達

fs6u1201/30 23:18觀那種整片直接蓋在山坡的,是不是政府要馬上遷村~

Alkaline86501/30 23:22沒吵啦 就像發文主說對新莊愛之深責之切偶爾嘴一下

Alkaline86501/30 23:22對A7也是這種心情 只是當時很多規劃弊案對將來區域

Alkaline86501/30 23:22整體影響很大 還是要提醒一下

childeviler201/30 23:30看了截圖,我覺得很明顯誤讀了意思,人家是問順向坡

childeviler201/30 23:30,地質,跟崩塌潛勢,有人直接套用,A7有順向坡,如

childeviler201/30 23:30果順著他的意思酸,沒多久連崩塌也會跟著講出來

childeviler201/30 23:31問這些問題,有沒有去做過調查,我的理解是這樣

childeviler201/30 23:32輕軌當初是寫2051年完工,很久了,都不知道能不能

childeviler201/30 23:32活到那時候,現在不知道有沒有改時間

childeviler201/30 23:41上城交屋初期承租要有整天敲敲打打的承受力,一年

childeviler201/30 23:41或者兩年過後再去租會比較好,我當初有去嘗試住進去

childeviler201/30 23:41剛交屋的建案,鄰居裝潢,建商工務施工,每天都是

childeviler201/30 23:41灰塵瀰漫,不然就是假日想睡晚一點,工務在那邊幫鄰

childeviler201/30 23:41居修繕,直接八點後強迫被叫醒,這樣居住品質要看多

childeviler201/30 23:41少合理?

a2253072201/30 23:44http://i.imgur.com/Qh15fEM.jpg

圖 A7 第七波後

shermanch01/31 00:04講塭到哪交通都方便=通勤時段到哪都在塞

shermanch01/31 00:05假如真以計畫書說要容納四萬人

shermanch01/31 00:05新北大道中環路應該會直接被癱瘓

shermanch01/31 00:06住塭的不可能不通勤

baseba1l01/31 00:50塭仔圳才有弊案吧XD,不然監察院怎會要介入調查?

baseba1l01/31 00:51位處交通三不管,未來堪慮...

baseba1l01/31 00:52塭仔圳買在6以上真的只能祝福

Alkaline86501/31 01:05塭仔圳目前已有兩條捷運與台65縱貫 將來還有輕軌連

Alkaline86501/31 01:05接板橋 四通八達 比起位於山坡旁地形凹處A7真的好太

Alkaline86501/31 01:05多了 A7現在才住一些人交通就已經完全炸裂

baseba1l01/31 01:15那監察院到底在查塭仔圳什麼?報告出來會不會崩盤阿

JKjohnwick01/31 01:1665?呵呵

baseba1l01/31 01:17難怪價格被林口超過,也被A7拉近,真希望塭仔圳爭氣點

hortl23301/31 01:18真的以為煎茶院放個屁那麼響喔?五院裡最廢物的一個

hortl23301/31 01:19煎茶院弄幾個聲響多半沒啥人鳥

baseba1l01/31 01:25為何塭仔圳監察院還立案調查,水有多深阿,基於愛之深責

baseba1l01/31 01:25之切,真的希望好好查一下

Alkaline86501/31 01:32A7主導開發的人都被判重刑了 是名符其實的弊案重劃

Alkaline86501/31 01:32區 這個不用牽拖

Alkaline86501/31 01:35很多名聲優良的口碑建商沒有進入A7 大家都很清楚

baseba1l01/31 01:39真心祝福買塭仔圳的朋友一切安好,真的祝福

Alkaline86501/31 02:01反觀塭仔圳一堆上市知名大咖建商推案與屯地 專業判

Alkaline86501/31 02:01斷優勢在哪已經很清楚

hank042201/31 07:43上城應該交屋了,李大在群組內有po文

quiet9301/31 07:46591一堆上城的租案,富宇上城也說自己全新落成,蓋到一半

這我錯,沒去看個別案子交屋狀況

quiet9301/31 07:46

quiet9301/31 07:47我每次推文的租金全部都是591現查的,你甚至不求證,扯

quiet9301/31 07:59那你連上城現在一堆丟出來賣的獲利了結也不知道囉

childeviler201/31 08:49我還特地去查A7弊案,但是還是滿頭疑問,是A7不能

childeviler201/31 08:49住人弄成可以住人的弊案?還是單純只想加速通關的

childeviler201/31 08:49賄賂的弊案?如果是不能住人弄成可以住,那很嚴重

childeviler201/31 08:49啊,不知道是否有人可以解惑?

dakkk01/31 08:58應該是容積率吧 感覺每個建案容積率都比京華城還高

thioploca01/31 09:09房價洗不成開始洗弊案說不能住,靠北,真的笑死人

baseba1l01/31 09:44A7漲太多顧人怨,萌R波無效開始講弊案了,真是太好笑了

chungj01/31 09:47住A7最好不要開車上國道 車擠爆文一不說還跑到文二三亂

chungj01/31 09:48好好搭機捷或去華亞台塑工作就好

SportLeo01/31 10:13推推,我也在看富宇捷運開多少

tctv200201/31 10:36為什麼要拿建設好的跟還沒開始建設的塭仔圳比較...

塭後面一定會再上去沒錯,但問題是沒機能的起始價太高。發展會很慢。希望不要慢到拖累鄰近地區

aa0078801/31 10:39溫仔圳山腳斷層屌打A7

※ 編輯: blargelp (36.227.47.166 臺灣), 01/31/2025 10:39:58 ※ 編輯: blargelp (36.227.47.166 臺灣), 01/31/2025 10:41:52

tbere200201/31 10:49太棒啦 新北一環保證都破百

blargelp01/31 10:57新北一環破百遲早的啦,反應未來通膨就夠破百了

mayday9220801/31 11:00富宇捷運附近沒開6x的話買富御58就顯得尷尬了

skizard01/31 11:03沒錯 金龍就是搞笑咖 做做樣子不敢打房

blargelp01/31 11:36對啊 富御賣一排58 59,明顯就是在幫九期墊。現在開 我

blargelp01/31 11:36猜還是破六 畢竟捷運旁,關注下後續會不會開破65

skywithfish01/31 11:50大過年看酸酸語無倫次的崩潰言論真開心

NodeWay01/31 12:05捷運旁新案住家都準備上7了 事務所才會給你6

NodeWay01/31 12:06現在實登鎖在59.5跟去年的49.9一樣搞笑

NodeWay01/31 12:06這麼粗糙的蓋牌真的不愧是我國公務員

NodeWay01/31 12:09富御58的不會尷尬 那時候買的是有優付的

NodeWay01/31 12:10這個算法我記得你發文講過 就是提早給你住3年的預售

NodeWay01/31 12:11富宇至少還有3個案要推 捷運旁開價只會更高

NodeWay01/31 12:12沒有優付以前就是他一直在創價了

physicsdk01/31 12:18連A7假新北都不怕跌的話 雙北基本沒什麼好擔心的 除了

physicsdk01/31 12:18淡海XD

physicsdk01/31 12:21新莊王講的話當笑話看看就好 他就為了捧新莊什麼都能

physicsdk01/31 12:21瞎掰 一下酸三重寄生台北市 一下損林口去台北交通不方

physicsdk01/31 12:21便 現在又一個A7沒有大咖建商XD

antigidu01/31 12:34公墓何時移走 有夠礙眼

pk998019201/31 12:39乾乾乾 不要再漲了啦!我好崩潰qq

whitetaylor01/31 12:59溫仔圳一開始就賣這麼貴,除了連鎖店其他開不起來的

NodeWay01/31 13:22怎樣是大咖建商 推案量前10有5個在A7插旗

NodeWay01/31 13:24寶佳 發哥 愛山林 遠雄 富宇 豐邑 新潤誰不是大咖

icexice01/31 13:35塭仔目前已開案的一線建案有華固、忠泰、勝輝,已知插旗

icexice01/31 13:35的還有潤泰、中悅、元利等,的確算是一線建商明星隊了

icexice01/31 13:41缺點是一線建商不會便宜賣,所以基期就不便宜了,但換個

icexice01/31 13:41角度想,7字頭買得到忠泰算貴嗎? 會不會過2年同樣價格只

icexice01/31 13:41能買茂伯,見仁見智了

Alkaline86501/31 14:07推案量大就是名聲優良口碑建商?別閙了

NodeWay01/31 14:34那你定義什麼較大咖建商 搞文字遊戲有夠無聊

NodeWay01/31 14:35順向坡都搞不懂硬拗斜坡

NodeWay01/31 14:35一下大咖一下又名聲優良 對市場來說會賺錢就是大咖

whitetaylor01/31 14:49重劃區發展本就該靠那些推案快,且價格相對合理的建

whitetaylor01/31 14:49商,不然你連買早餐荷包蛋都會是天價

NodeWay01/31 14:50重劃區看市場派建商還比較準 誰在那看口碑 不懂裝懂

iamsowei01/31 15:24塭仔圳交通超鳥,泰山那鳥地方去一次就不想再去

Alkaline86501/31 15:54A7投客滿滿真的急了 連會賺錢的建商都能吹 規劃一堆

Alkaline86501/31 15:54超高戶數鳥籠宅好棒棒 今明兩年幾千戶要交屋壓力山

Alkaline86501/31 15:54大 發個文壯膽順便踩一下塭仔圳 說塭價高發展慢價低

Alkaline86501/31 15:54被A7追上 什麼都自己最有利根本自嗨

childeviler201/31 16:03講順向坡,弊案被搓破就生氣好嗎?然後到底是什麼

childeviler201/31 16:03弊案,真的好奇

Alkaline86501/31 16:22A7商業區容積全桃園都市計劃最高 結果幾乎全部拿來

Alkaline86501/31 16:22蓋高戶數烏龍宅 連部分產專區都蓋 這就是當時弊案下

Alkaline86501/31 16:22規劃失當的後果 過度開發容積炸裂 對將來區域居住品

Alkaline86501/31 16:22質是一場災難

over99901/31 18:07A7不是沒大咖 是沒真正的豪宅建商 富宇那種不算

baseba1l01/31 18:22其實監察院立案調查塭仔圳,攸關安全的議題更值得關注

childeviler201/31 18:50正常來說容積率應該要多少?

NSYSUEE01/31 21:09A7現在呈現量縮,建商捨不得釋出,屋主捨不得賣,想買的

NSYSUEE01/31 21:09買方如果只想著量縮價跌,那就不要做夢了,現在的量縮是

NSYSUEE01/31 21:09供不應求的量縮,經濟學上的供不應求導致的就是物件向上

NSYSUEE01/31 21:09,有學過經濟學的就知道

childeviler201/31 22:24https://i.imgur.com/Zjznmac.jpeg

圖 A7 第七波後

childeviler201/31 22:25https://i.imgur.com/GcWFr8i.jpeg

圖 A7 第七波後

childeviler201/31 22:26是這個嗎?我不太懂,看起來新北也是有些區域差不多

childeviler201/31 22:26啊,為何單嘴A7?

a951l753vin01/31 22:37唉 桃園別再蓋牌啦

JKjohnwick01/31 22:55連量縮都搞不懂?那就別發表了

physicsdk02/01 14:54沒要捧A7 但某A嘴別人的話 3句就有2句噴到自己耶 哈哈

physicsdk02/01 14:54笑死

Alkaline86502/01 18:01A7容積比起塭仔圳不管住宅商業產專都高出許多 也比

Alkaline86502/01 18:01新北重劃區如江翠北 央北 暫緩 疏洪兩側 頭前等明

Alkaline86502/01 18:01顯高 甚至多出上百% 注定難以避免成為壓迫擁擠與交

Alkaline86502/01 18:01通壅塞的地區

Alkaline86502/01 18:03塭仔圳基本容積https://i.imgur.com/q6JyRCe.jpg

圖 A7 第七波後

Alkaline86502/01 18:06A7基本容積 商產區比例高但幾乎

Alkaline86502/01 18:06https://i.imgur.com/kQdHHPA.jpg蓋住宅

圖 A7 第七波後

childeviler202/01 20:40感覺起來這個不算是弊案,其他地方也可以開到趨近,

childeviler202/01 20:40當初在買房就知道的事情了,光合宜住宅通勤就常塞

childeviler202/01 20:40車了,新北什麼節日也都是塞車,有什麼好稀奇古怪

childeviler202/01 20:40的嗎?

starbucks1602/01 22:35

a3683507hkc02/01 22:57都蓋好很久了可以來看喔