Re: [心得] 平轉換約給弟弟-二等親交易流程

先感謝原PO的案例分享

我的狀況也是預售屋的二等親換約（平轉）
在一月底因為建商要集體對保，決定從妹妹的名下換成我
原先根本不知道要申報房地合一稅
也不知道二等親內的財產轉移需要特別注意
所以非常感恩C大的分享
讓我在兩個星期前才意識到需要處理這件事

簡單說
二等親內的預售屋換名字雖然只是在建商那邊換約
賣方（以我的例子就是我妹）需要申報房地合一稅
如果就只是去房地合一稅那邊申報
國稅局就會認定買方（以我的例子就是我）是受贈與取得
往後要賣房的時候，取得成本就會是現在的公告現值
為了讓取得成本就是跟建商購買的價格
就必須去遺贈稅那邊主張是買賣

我也是連續三天跑國稅局
一直補資料才完成

1200萬的預售屋，換約時只付了頭款120萬

遺贈稅那邊需要的資料：
一、妹妹當時購買120萬的金流
翻出當時存摺的金流是自備20萬+我姊匯了100萬（要另外申報贈與現金100萬）
二、建商開的發票
三、原始合約跟換約後的合約
四、我匯款給妹妹的120萬金流（我和妹妹的存摺都要附上）

房地合一稅需要的資料：
一、建商開的發票
二、原始合約跟換約後的合約
三、私契（自己打的契約，目的是證明平轉）
四、遺贈稅那邊拿到的證明文件（藍色的「非屬贈與財產同意移轉證明書」）

國稅局每一筆款項都會問的很清楚
包括資金來源、錢的流向要層層確認
資料要準備齊全才會受理

房地合一稅要30天內申報
我是延遲申報
但因為平轉，承辦人員很好也就沒有罰錢

另外，我在查資料的時候
有看到一些案例說以為房地合一稅委託代書處理就沒問題
結果代書便宜行事就用贈與
賣房子的時候想要主張買賣都不行
真的得繳一堆稅
即使請代書還是要注意
自己的荷包自己顧

再一次感謝房版

※ 引述《CIIIO (郭+)》之銘言：
: 1000萬的預售屋換約
: 已付給建商200萬頭款
: 想說換約不就是約建商跟弟弟來簽一簽
: 繳個潤筆費幾千幾萬給建商
: 名字換過去就好了嗎？
: 你以為這樣就結束了嗎？
: 錯
: 林北放三天假 三天都跑國稅局 不斷補資料
: 二等親交易房產 你要先確定是走贈與或是買賣
: 兩者都必須跑國稅局
: A.走贈與流程
: 報贈與稅
: 想說一年有244萬贈與免稅額
: 200萬應該免稅吧
: 錯
: 走贈與最不推薦
: 因為受贈者房屋的取得成本會最低
: 之後要賣掉會補超級多稅
: 假設弟弟五年之後賣1200萬好了
: 你以為是繳(1200-1000)*20%的稅嗎？
: 錯
: 因為是贈與
: 房屋成本是“受贈時房屋評定現值及公告土地現值”
: 政府說他是500萬好了
: 是繳(1200-500)*20%的稅!
: 聽起來很坑
: 但研究一下發現之後給小孩房子用贈與方式的
: 也是一樣道理
: 那我們改走買賣流程好了
: 二.走買賣流程 (房地合一)
: 想說走買賣流程房地合一稅
: 反正賺錢才繳稅 平轉沒賺錢不用繳稅
: 跑去國稅局
: 房地合一櫃檯說
: 請提供
: 1.買賣的金流
: 2.因為你是二等親交易，必須去贈遺科拿藍色的
: “非屬贈與財產同意移轉證明書”
: 3.建商讓予合約書(換約時就拿到)
: 好我就開始做金流
: 因為弟弟只有50萬現金
: 所以跟媽媽拿錢20萬現金+30萬匯款
: 剩下100由我老婆匯給媽媽 媽媽再給弟弟
: 跑去贈遺科
: 把弟弟給我200萬的金流給他看
: 國稅局看了看本子說
: 你弟原本只有50萬 是不足以支付的
: 請提供：
: Q1.這筆20萬現金怎麼來的
: A1.我說我媽給我弟的
: Q.你媽怎麼有現金？ 現金從哪來的？
: 補上我媽的近半年的提款證明才過
: Q2.這筆130萬轉帳,你母親原本只有30萬,那這筆100是誰給的
: A2.是我老婆給我媽的
: 補上我老婆&我媽的存摺才過
: 然後一次寫三張贈與稅申報
: 我：房子買賣非贈與
: 我老婆：贈與現金100
: 我媽：贈與現金150
: 隔天拿到藍色證明 代表贈與問題解決了
: 才去房地合一櫃檯
: 只是簡單看一下我弟給我200的金流
: 十分鐘就搞定
: Take Away
: 1.房子給親人不要用贈與,要用買賣(房地合一)
: 2.金流要經得起檢驗, 國稅局不是吃素的
: -----
: Sent from JPTT on my Samsung SM-S9180.

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按照所得稅法第108條之2第1項 沒有在30天內申報屬於行為罰 可以罰3,000～30,000 我在網路上有看到賠售但還是被罰延遲申報的案例 所以不敢不去申報

最好去了解一下 建商跟代銷不管這一塊 預售屋換約我覺得根本就是一個漏洞 沒有仲介沒有代書，完全不知道要申報 我當初就是看到原Po C大的分享才趕快去處理

上面的回文簡化了我的金流 最後在遺贈稅那邊是辦了2筆現金贈與+1筆非贈與證明才搞定 搞金流證明跟說明真的是累死人 感謝你的想太多，我才知道得處理阿！

不動產贈與權利讓渡書應該是申報房地合一稅需要的私契 我又研究了一番，轉約前的工程款走贈與，這個部分就會以公告現值計算取得成本 後面還沒付的部分，應該就不會用公告現值計算

我有找到一篇案例 轉約前的款項以贈與申報的話，這部分就會以交易當時的公告現值計算 後面還沒繳的款項就不會