[請益] 到底是預售還是中古先跌?
誠心請教,看買房阿元最近的影片
他說房地產吹冷風只會影響預售成交價,中古沒有影響
原因是因為中古屋持有成本很低
買方又有急用,所以屋主不會降價
記得ceca也有提過類似的理論
(「天塌下來有預售屋頂著」之類的)
但另一方面
像帥過頭就認為中古屋會先跌,預售屋很穩
主要是因為建商本都很厚
加上預售屋禁轉,籌碼穩定
完全沒有降價壓力
反而中古才容易因為屋主缺錢而降價
兩派說法剛好相反
那想問大家
萬一房價開始下跌
你認為預售和中古哪個會先跌?又哪個會跌最多呢?
--
不見得每個中古屋主都缺錢呀
中古成本低 預售成本高
而且現在房貸利率這麼低 又不是1996
風向抓得準的人就躺在家裡數錢了
蛋殼先跌
中古屋你看違約率就知道.
不過通常這種政策性衝擊的極短時間內.
中古屋通常會有一些反映.'
例如你本來30 33 35 40 45這樣狂飆.
越來越快.
但是在一堆中古屋開始衝45的時候,一個政策下來.
一班來講這時候例如新屋是60好了..
政策下來他會在60停滯,低調一下.
之後再看鋒頭慢慢過去,然後整體的金融狀況和地方環境.
決定要繼續低調還是要偷偷網上拉.
但是中古屋會產生.
40跳45非常兇猛...但是政策下來>
你市場可能是40 41 42 43 44 45 46 這樣很混亂的局面.
然後市場上掛賣突然40 41 42數量變多.
也因為40 41 42的數量變多,所以43 44 45會滯銷.
所以你可能本來看到有極少數44 45的成交.
但是因為政策下來,成交又回到40 41 42.
這個現象我相信有在做短期或是仲介都很熟悉.
當年張勝和打房,2010~2016,出現好幾次.
每打一次,中古屋都會這樣一下....XD
那你稱這個現象叫做跌還是回檔?
但對我而言巨觀就是.
因為你主要還是成交在40 41....
你的45只有極少數成交..
所以市場行情是40 41.
打下去45死絕,成交都躺在40 41.
所以中古屋一樣是冷卻,觀望,平盤.
而不是說,有極少數45成交了,後面死絕回到40 41.
所以回跌10%...XD
當然你硬要這樣講..好像也不能說你錯就是了.
但反正就是這樣一個現象.
也是有些人說"中古屋回條了喔""中古屋撿便宜了喔""屋主軟化"
它們在講得是這個現象.
而我們投資客不這樣講是因為.
就算極少數成交45.
我要吃或一樣吃的到40..XD
而政策下來...我依然只能吃40.
預售啦,他就要帶貨當然說中古屋的壞話
所以高的成交跟我無關,那是剛好有緣人特別愛那間加價買.
對我而言,我的買價都是40...所以是平盤.
因此整個局面大概就是這樣一回事.
不動產不是股票,不會有一個標準成交價和線圖給你看.
因此當這種市場現象產生,你在這種末端的變化中.
你要怎樣講,有憑有據...其實也不能說他對還是錯..XD
但是各位投資人,你們要更深刻的認清楚.
到底發生甚麼事情,是甚麼情況,和現在是甚麼局面.
新屋則是,他不會有這種現象..
因為他的賣價就是那樣...不會有混亂的狀況.
所以建商賣到60遇到政策,他就停在60..
數字很清楚,就是60,沒有甚麼囉囉囌縮.
很多時候,不動產有沒有經驗.
你看她講得細節就知道..XD
聽兩句就知道有沒有在市場打滾..XD
當然也因此,有很多細節我都懶得寫文章.
反正藏在推文給有緣人看..XD
以後各位就會更清楚,那些人是在作夢的有經驗..XD
阿就沒在市場買賣,你怎麼會有經驗啦..XD
還是你爸留給你三棟房子,你抱10年收租,就很懂不動產市場?
想太多了,講兩句就知道根本沒買賣過.
中古屋主缺錢一定是先增貸,
真的沒辦法 便宜出售 是最終手段,
而且這種情況通常是現金交易,
一般人來說根本吃不下,
這種中古的供給根本不足以撼動市場。
反觀預售屋是‘’一批‘’很新鮮的貨,
價格是區域天花板,行銷資源也多,
代銷或是建商也是有去化速度的考量,
真的讓利較有可能出現在商業行為,
一般的中古屋主哪有不貪的。
我的七年車車也是急用又成本低,所以開價比新車高,誤
房子要跌只有一個原因,賣家需要錢,資金周轉有問題的就會
降,不管是建商還是屋主
還有,房地產不要看什麼平均價格或中位數,那都是媒體帶風
向,每間房地產都不一樣,怎麼平均?
新屋暴漲但老屋爆多,平均起來就很好笑
簡單講....誰漲多就跌多。老屋一直龜速,
要怎麼跌??是不是預售先反應?
如果預售能穩住,那中古大概是龜速補漲
貸不到就得跌嗎?......我知道你家有錢
被我推坑的朋友一直靠腰貸款成數多驚險,
但逼到最後,長輩300補血只是舉手之勞。
買中古 現金流通常都很強吧 貸款成數這麼低
中古先跌,這跟現代人喜好有關,現代人根本不喜歡舊的
房版只有漲沒有跌啦!
中古入手成本低的根本不會賣
擔心的都是買貴預售大坪透天的好嗎…
我只看過新莊副都心爆跌 倒是沒看過老屋整批爆跌的
有房有得住就好 還在繳貸款的又買貴才著急
大家就眼高手低啊 嘻嘻
只有漲沒有在跌的
屋主或建商誰缺錢就先降價
預售不會跌是因為建商手骨很粗 中古看取得成本
當初便宜買的中古根本沒壓力
全部跌 還以為可以挑喔
中古啊 預售還可以送裝潢撐著
以過去經驗來看是預售先跌 但是現在預售屋禁轉 已
經不是一個完全自由開放的效率市場 所以還真不好說
要看建商和屋主誰先需要錢 感覺都是零星案件會先
跌 不會分什麼中古預售
以買方來說 可貸款成數更低 又沒有建商
合作銀行 要辦成貸款 難度大過預售屋
這3年買的就是現賠30%啦 戰士上的時候就是退場時
跌30想太多 就算是蛋殼都很難==
一定是中古
中古屋成本低 可以跌 便宜一點賣
中古屋他可以便宜賣 他有本錢
我個人是覺得看台中 台中預售跟其他地方比乖離量多太多
了 壓力太大 台中預售撐住沒跌 全台過關 台中加油
現在預售剛開賣都還是維持開價,但賣到剩餘屋後會
有拋售價,我看好幾個寶佳預售案都是這樣
維持高價
台中真的乖離超大 地又多 真的如履薄冰
只要台中這種都沒跨 全台都免驚
預售通常帶漲中古 所以跌也是 市場反應都需要時間
中古通常少數個案先跌,而預售稍減價賣的話,消息傳比較快
所以感受上會是預售先跌
答案是預售換約
中古跌,因為一直地震
中古15年以上年輕人就不要了,成本又低,肯定先跌
中古先跌阿,版上重複po賣的不都中古
預售送家電送裝潢甚至假契約都行,要維持價格的手段太多
了
後面賣的預售屋跟屋主講好假契約,你也不會發現價格跌啦
新古屋才會有人最先撐不住
建商不被抽銀根一個案賣3~4年根本沒差
認同ceca說的,主要看賣家的壓力,是建商壓力大還是一般
民眾的金流壓力大
看人怎麼講, ㄧ樣的先跌 年輕人會住新的
慢慢等
預售都在賣未來價找盤子接手
預售看建商 中古看散戶屋主 前者資本多負債多 後者資
本少負債少 直接比還真比不出來
大概就小建商的預售會先有壓力 中古全憑個人能力
郊區
建商看土地成交,之後小建商開始倒閉看倒閉擴大狀況.
中古屋就看違約率.
之前預售屋可以轉讓,多了一批斷頭跑單的.
2016就是那一批引發的回檔效應.
但現在那一批沒了.
99%以上的預售屋買家,只要你有辦法過戶.
基本上就代表都通過銀行審核你的還款能力.
所以這些剛過戶預售屋的買家,甚至可能比很多貸款很久的買家.
還要硬.
因為貸款很久的買家可能愛賭博,愛投資失敗幹嘛的.
外加他可能在貸款很寬鬆的時候審過.
阿你現在審核嚴謹度提高那麼多.
審過了基本上很多年內都不太容易出問題.
除非他個人的突發意外...意外大多也是賭博和投資失敗..XD
被詐騙也算投資失敗的一種QQ 近期比賭博更普遍
被詐騙通常是沒錢.
而會把房子敗掉通常都是槓桿炸掉.
當然不排除老了把養老本虧掉只好把房子賣了.
但那種通常也不會很急.
很急的基本上都是槓桿炸掉..所以會在違約率那邊看到端倪.
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[請益] 原物料回溫會讓預售屋價格下降嗎?這幾天仲介一直建議我買中古不要買預售 現在預售屋抓通膨抓的很保守 但是因為原物料上漲的原因慢慢消失 單坪價格也會有下彈空間 之後新建案預估成本降低加上市場需求降低就會下修33
[請益] 中古屋沒影響到的原因?我還記得去年初高雄房價會漲很多人都是說之後的預售都要4字頭, 台積電來了blablabla, 連三民的一些怪地方中古屋都能賣到3字頭, 那現在打預售,預售被迫降價, 為什麼影響不到中古屋?18
[閒聊] 中古跌預售不會跌嗎越來越多人買中古屋貸不到8成 那中古屋肯定會跌的吧 不過有人說似乎預售屋不太受影響 因為都是建商合作的銀行整批送件 預售屋還貸不到8成到時候無法交屋建商頭就大了18
Re: [閒聊] 2022進場der 塊逃啊小弟淺見 不知道各位多或空前輩怎麼想 平均地權條例通過後,預售只能特定條件平轉或賠售 所以短期內預售屋應該會有一波撐不下去的出來拋售 不管多空,想買房的應該趁這個時機點進場16
[閒聊] 名嘴都說,中古跌,預售不跌,你認同嗎安安,看過幾位名嘴專家,比方帥過頭, 大家都說之後中古屋會跌,預售不會跌,建商會守住價格, 不然對不起前面買的人,且會交不了屋。 這論點,大家怎麼看? 假設為真,現在預售和中古的價差本來就被拉很開了,8
Re: [閒聊] 名嘴都說,中古跌,預售不跌,你認同嗎如果中古屋真的跌 預售屋肯定也會跌阿,怎麼可能中古跌,然後預售不跌 那中古跌辛酸的喔 目前是建商送家具家電裝潢來COVER 但推文有人說得很好笑:5
Re: [閒聊] 中古跌預售不會跌嗎如果如板上那幾個大神所說買方真的只能貸到5成好了 來講空空最喜歡的跌價 要賣1500萬的房子 讓頭期只有300萬的人買得起要降到多少? 600萬6
Re: [新聞] 房貸之亂 中古屋價恐鬆動較 : 之下,中古屋沒有此優勢,且近期銀行端的資金排擠效應,已讓中古屋市場陷入想賣也 賣 : 不掉的窘境,成交量萎縮。 :4
Re: [閒聊] 名嘴都說,中古跌,預售不跌,你認同嗎關於這點我是有一些想法 中古屋屋主是散戶,預售屋建商是外資....這樣會比較好理解。 中古屋房價跟著預售屋漲跌,這個定律是沒問題的。 目前很多人為什麼中古屋會看跌? 第一...因為貸款問題,中古屋貸款有風險...有貸不到8成或利率很差的問題...,預售屋3
Re: [新聞] 預售房價終於反轉!桃園Q4跌13% 新竹一坪這篇講的是預售屋,價格已經開始鬆動,好房網講的是中古屋,應該是相對落後指標,當 預售屋開始降價,中古屋之後就會降價了,記得2014的時候還有預售屋降太快造成倒掛現 象,預售屋居然賣的比中古屋還便宜,至於台中預售還沒降,大概是之前建商賺太飽,最 近看十四期水湳的預售,建商還是開天價,有本錢當然慢慢撐。 --
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