PTT推薦

[請益] 到底是預售還是中古先跌?

看板home-sale標題[請益] 到底是預售還是中古先跌?作者
Latanoprost
(x.)
時間推噓35 推:35 噓:0 →:124

誠心請教,看買房阿元最近的影片

他說房地產吹冷風只會影響預售成交價,中古沒有影響

原因是因為中古屋持有成本很低

買方又有急用,所以屋主不會降價

記得ceca也有提過類似的理論

(「天塌下來有預售屋頂著」之類的)

但另一方面

像帥過頭就認為中古屋會先跌,預售屋很穩

主要是因為建商本都很厚

加上預售屋禁轉,籌碼穩定

完全沒有降價壓力

反而中古才容易因為屋主缺錢而降價

兩派說法剛好相反

那想問大家

萬一房價開始下跌

你認為預售和中古哪個會先跌?又哪個會跌最多呢?

--

※ PTT留言評論
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.163.128.185 (臺灣)
PTT 網址

haunt1101/30 00:58不見得每個中古屋主都缺錢呀

kutkin01/30 01:01中古成本低 預售成本高

kutkin01/30 01:02而且現在房貸利率這麼低 又不是1996

ttyy01/30 01:03風向抓得準的人就躺在家裡數錢了

sumdrock01/30 01:05蛋殼先跌

ceca01/30 01:23中古屋你看違約率就知道.

ceca01/30 01:23不過通常這種政策性衝擊的極短時間內.

ceca01/30 01:23中古屋通常會有一些反映.'

ceca01/30 01:23例如你本來30 33 35 40 45這樣狂飆.

ceca01/30 01:23越來越快.

ceca01/30 01:24但是在一堆中古屋開始衝45的時候,一個政策下來.

ceca01/30 01:24一班來講這時候例如新屋是60好了..

ceca01/30 01:24政策下來他會在60停滯,低調一下.

ceca01/30 01:24之後再看鋒頭慢慢過去,然後整體的金融狀況和地方環境.

ceca01/30 01:24決定要繼續低調還是要偷偷網上拉.

ceca01/30 01:25但是中古屋會產生.

ceca01/30 01:2540跳45非常兇猛...但是政策下來>

ceca01/30 01:25你市場可能是40 41 42 43 44 45 46 這樣很混亂的局面.

ceca01/30 01:25然後市場上掛賣突然40 41 42數量變多.

ceca01/30 01:26也因為40 41 42的數量變多,所以43 44 45會滯銷.

ceca01/30 01:26所以你可能本來看到有極少數44 45的成交.

ceca01/30 01:26但是因為政策下來,成交又回到40 41 42.

ceca01/30 01:26這個現象我相信有在做短期或是仲介都很熟悉.

ceca01/30 01:27當年張勝和打房,2010~2016,出現好幾次.

ceca01/30 01:27每打一次,中古屋都會這樣一下....XD

ceca01/30 01:27那你稱這個現象叫做跌還是回檔?

ceca01/30 01:27但對我而言巨觀就是.

ceca01/30 01:27因為你主要還是成交在40 41....

ceca01/30 01:27你的45只有極少數成交..

ceca01/30 01:27所以市場行情是40 41.

ceca01/30 01:28打下去45死絕,成交都躺在40 41.

ceca01/30 01:28所以中古屋一樣是冷卻,觀望,平盤.

ceca01/30 01:28而不是說,有極少數45成交了,後面死絕回到40 41.

ceca01/30 01:28所以回跌10%...XD

ceca01/30 01:28當然你硬要這樣講..好像也不能說你錯就是了.

ceca01/30 01:28但反正就是這樣一個現象.

ceca01/30 01:29也是有些人說"中古屋回條了喔""中古屋撿便宜了喔""屋主軟化"

ceca01/30 01:29它們在講得是這個現象.

ceca01/30 01:29而我們投資客不這樣講是因為.

ceca01/30 01:29就算極少數成交45.

ceca01/30 01:29我要吃或一樣吃的到40..XD

ceca01/30 01:29而政策下來...我依然只能吃40.

bustinjieber01/30 01:30預售啦,他就要帶貨當然說中古屋的壞話

ceca01/30 01:30所以高的成交跟我無關,那是剛好有緣人特別愛那間加價買.

ceca01/30 01:30對我而言,我的買價都是40...所以是平盤.

ceca01/30 01:30因此整個局面大概就是這樣一回事.

ceca01/30 01:30不動產不是股票,不會有一個標準成交價和線圖給你看.

ceca01/30 01:31因此當這種市場現象產生,你在這種末端的變化中.

ceca01/30 01:31你要怎樣講,有憑有據...其實也不能說他對還是錯..XD

ceca01/30 01:31但是各位投資人,你們要更深刻的認清楚.

ceca01/30 01:31到底發生甚麼事情,是甚麼情況,和現在是甚麼局面.

ceca01/30 01:32新屋則是,他不會有這種現象..

ceca01/30 01:32因為他的賣價就是那樣...不會有混亂的狀況.

ceca01/30 01:32所以建商賣到60遇到政策,他就停在60..

ceca01/30 01:32數字很清楚,就是60,沒有甚麼囉囉囌縮.

ceca01/30 01:34很多時候,不動產有沒有經驗.

ceca01/30 01:34你看她講得細節就知道..XD

ceca01/30 01:34聽兩句就知道有沒有在市場打滾..XD

ceca01/30 01:36當然也因此,有很多細節我都懶得寫文章.

ceca01/30 01:36反正藏在推文給有緣人看..XD

ceca01/30 01:36以後各位就會更清楚,那些人是在作夢的有經驗..XD

ceca01/30 01:36阿就沒在市場買賣,你怎麼會有經驗啦..XD

ceca01/30 01:37還是你爸留給你三棟房子,你抱10年收租,就很懂不動產市場?

ceca01/30 01:37想太多了,講兩句就知道根本沒買賣過.

bustinjieber01/30 01:37中古屋主缺錢一定是先增貸,

bustinjieber01/30 01:37真的沒辦法 便宜出售 是最終手段,

bustinjieber01/30 01:37而且這種情況通常是現金交易,

bustinjieber01/30 01:37一般人來說根本吃不下,

bustinjieber01/30 01:37這種中古的供給根本不足以撼動市場。

bustinjieber01/30 01:37反觀預售屋是‘’一批‘’很新鮮的貨,

bustinjieber01/30 01:37價格是區域天花板,行銷資源也多,

bustinjieber01/30 01:37代銷或是建商也是有去化速度的考量,

bustinjieber01/30 01:37真的讓利較有可能出現在商業行為,

bustinjieber01/30 01:37一般的中古屋主哪有不貪的。

OnePiecePR01/30 02:20我的七年車車也是急用又成本低,所以開價比新車高,誤

ppnow01/30 02:38房子要跌只有一個原因,賣家需要錢,資金周轉有問題的就會

ppnow01/30 02:38降,不管是建商還是屋主

ppnow01/30 02:40還有,房地產不要看什麼平均價格或中位數,那都是媒體帶風

ppnow01/30 02:40向,每間房地產都不一樣,怎麼平均?

jerry101901/30 06:08新屋暴漲但老屋爆多,平均起來就很好笑

jerry101901/30 06:10簡單講....誰漲多就跌多。老屋一直龜速,

jerry101901/30 06:11要怎麼跌??是不是預售先反應?

jerry101901/30 06:13如果預售能穩住,那中古大概是龜速補漲

jerry101901/30 06:15貸不到就得跌嗎?......我知道你家有錢

jerry101901/30 06:17被我推坑的朋友一直靠腰貸款成數多驚險,

jerry101901/30 06:17但逼到最後,長輩300補血只是舉手之勞。

tctv200201/30 07:11買中古 現金流通常都很強吧 貸款成數這麼低

kklarinet01/30 07:27中古先跌,這跟現代人喜好有關,現代人根本不喜歡舊的

prolance1001/30 07:44房版只有漲沒有跌啦!

w0844556601/30 08:33中古入手成本低的根本不會賣

w0844556601/30 08:33擔心的都是買貴預售大坪透天的好嗎…

tfct01/30 08:33我只看過新莊副都心爆跌 倒是沒看過老屋整批爆跌的

w0844556601/30 08:34有房有得住就好 還在繳貸款的又買貴才著急

w0844556601/30 08:35大家就眼高手低啊 嘻嘻

antis01/30 08:36只有漲沒有在跌的

qkla01/30 08:46屋主或建商誰缺錢就先降價

jeffsu01/30 08:46預售不會跌是因為建商手骨很粗 中古看取得成本

jeffsu01/30 08:47當初便宜買的中古根本沒壓力

CCOOGG01/30 09:11全部跌 還以為可以挑喔

tteeccddyy01/30 09:14中古啊 預售還可以送裝潢撐著

MuadDib01/30 09:27以過去經驗來看是預售先跌 但是現在預售屋禁轉 已

MuadDib01/30 09:27經不是一個完全自由開放的效率市場 所以還真不好說

MuadDib01/30 09:27 要看建商和屋主誰先需要錢 感覺都是零星案件會先

MuadDib01/30 09:27跌 不會分什麼中古預售

ZXCWS01/30 09:32以買方來說 可貸款成數更低 又沒有建商

ZXCWS01/30 09:33合作銀行 要辦成貸款 難度大過預售屋

CCOOGG01/30 09:50這3年買的就是現賠30%啦 戰士上的時候就是退場時

jeffsu01/30 10:03跌30想太多 就算是蛋殼都很難==

toto12301/30 10:33 一定是中古

toto12301/30 11:00中古屋成本低 可以跌 便宜一點賣

toto12301/30 11:14中古屋他可以便宜賣 他有本錢

iwei093001/30 11:47我個人是覺得看台中 台中預售跟其他地方比乖離量多太多

iwei093001/30 11:47了 壓力太大 台中預售撐住沒跌 全台過關 台中加油

mopackm5363701/30 11:53現在預售剛開賣都還是維持開價,但賣到剩餘屋後會

mopackm5363701/30 11:53有拋售價,我看好幾個寶佳預售案都是這樣

mopackm5363701/30 11:53維持高價

jinso741001/30 12:28台中真的乖離超大 地又多 真的如履薄冰

jinso741001/30 12:28只要台中這種都沒跨 全台都免驚

cdcardabc01/30 12:29預售通常帶漲中古 所以跌也是 市場反應都需要時間

vaughn01/30 12:41中古通常少數個案先跌,而預售稍減價賣的話,消息傳比較快

vaughn01/30 12:42所以感受上會是預售先跌

tomicaqq01/30 12:43答案是預售換約

tuchenken01/30 12:57中古跌,因為一直地震

jerry1030701/30 14:01中古15年以上年輕人就不要了,成本又低,肯定先跌

quiet9301/30 15:14中古先跌阿,版上重複po賣的不都中古

quiet9301/30 15:15預售送家電送裝潢甚至假契約都行,要維持價格的手段太多

quiet9301/30 15:15

quiet9301/30 15:16後面賣的預售屋跟屋主講好假契約,你也不會發現價格跌啦

iwcuforever01/30 15:20新古屋才會有人最先撐不住

iwcuforever01/30 15:23建商不被抽銀根一個案賣3~4年根本沒差

smasher01/30 17:24認同ceca說的,主要看賣家的壓力,是建商壓力大還是一般

smasher01/30 17:24民眾的金流壓力大

rainbowcatch01/30 21:25看人怎麼講, ㄧ樣的先跌 年輕人會住新的

loopdiuretic01/31 01:06慢慢等

wakaura01/31 07:51預售都在賣未來價找盤子接手

physicsdk01/31 10:19預售看建商 中古看散戶屋主 前者資本多負債多 後者資

physicsdk01/31 10:19本少負債少 直接比還真比不出來

physicsdk01/31 10:19大概就小建商的預售會先有壓力 中古全憑個人能力

kymco999901/31 13:06郊區

ceca01/31 22:25建商看土地成交,之後小建商開始倒閉看倒閉擴大狀況.

ceca01/31 22:25中古屋就看違約率.

ceca01/31 22:25之前預售屋可以轉讓,多了一批斷頭跑單的.

ceca01/31 22:252016就是那一批引發的回檔效應.

ceca01/31 22:25但現在那一批沒了.

ceca01/31 22:2599%以上的預售屋買家,只要你有辦法過戶.

ceca01/31 22:26基本上就代表都通過銀行審核你的還款能力.

ceca01/31 22:26所以這些剛過戶預售屋的買家,甚至可能比很多貸款很久的買家.

ceca01/31 22:26還要硬.

ceca01/31 22:26因為貸款很久的買家可能愛賭博,愛投資失敗幹嘛的.

ceca01/31 22:27外加他可能在貸款很寬鬆的時候審過.

ceca01/31 22:27阿你現在審核嚴謹度提高那麼多.

ceca01/31 22:27審過了基本上很多年內都不太容易出問題.

ceca01/31 22:27除非他個人的突發意外...意外大多也是賭博和投資失敗..XD

physicsdk01/31 23:21被詐騙也算投資失敗的一種QQ 近期比賭博更普遍

ceca01/31 23:57被詐騙通常是沒錢.

ceca01/31 23:57而會把房子敗掉通常都是槓桿炸掉.

ceca01/31 23:57當然不排除老了把養老本虧掉只好把房子賣了.

ceca01/31 23:57但那種通常也不會很急.

ceca01/31 23:57很急的基本上都是槓桿炸掉..所以會在違約率那邊看到端倪.