Re: [閒聊] 這樣房子你敢買嗎
※ 引述《a386036 (骷髏怪)》之銘言：
: 剛剛接到一個仲介報案子
: 算是特殊交易
: 中山區權狀15室內12.5屋齡50有電梯
: 市價會落在1300-1600看屋況
: 多特殊呢？
: 屋主80幾歲老了生活費不夠
: 願意用1200賣掉
: 可是要回租20年租金一次付掉，600萬
: 由價金扣除，我付了1200馬上又能拿600回來
: 如果提早走不用退，提早去住安養院用3萬5看住幾個月扣掉
: 貸款可以貸1000萬
: 回收回來的600萬加上利息，其實可以繳約15年-16年
: 400先還進去
: 每個月繳16000用自備200繳也有快12年
: 也就是不用拿錢出來，就辦貸款，每個月繳錢
: 看20年會怎樣
: 這樣你敢買嗎？？？
: 回收房子時會是70年屋
這就標準的售後回租, 最近處理了好幾件
先講一下我認為的點吧
1. 租金給付因為一開始就付清, 可以考慮直接反映在房價上
一開始的1200 vs 600 可以直接做 800 vs 200 反正20年後增值比例都最低了
這樣可以降低貸款門檻, 比貸滿還掉容易, 甚至有機會操作到全貸
另外一條路線是反向操作就不詳述了, 不想免費放在網路上
2. 考慮到租期結束高屋齡基本上重建價值(土地持分)>建物本身價值
看土地持分, 太少的話(例如五樓公寓)可能會要再計算
如果完全無望的話可能要考慮, 如果是地上權的話就...
還真看過這種芭樂案XD
3. 現金流負的, 建議用本金攤還,
畢竟售後回租遠期風險>近期風險, 剛好可以做個風險對沖
但這樣就很吃現金流控管, 沒有一定水庫的建議別碰
4. 一定要公證, 且要記得20年後要續約(如果人還在的話)
算一算嘎的過的話, 是我的話會買啦
--
唯一的缺點就是要耗掉一個名額
所以前面說可以降低房價做貸款整合 就可以不用多花一個扣打
補充一下 另一個做法是不走買賣 用典當到期絕賣
但這種操做我這輩子只碰過一件
增貸600 = 全租房, 每月現金流負2.4萬, 寬限期也負1.2萬
資產1200萬每年增值2%, 每月正2萬, so定期增貸也賺不多
當作一個現金600萬的都更案會比較好
所以說要評估是否有重建價值囉
一塊600萬的黃金?
當作買土地+容積吧
如果要800--200 那幹為啥不是600--0 ???
那乾脆1-（-6000001）
寫錯 1-（-5999999）
租約需要有對價關係
直接做800 vs 200要幹嘛?
我覺得會寫出直接做 800 vs 200的應該沒甚麼免不免費放在網
路上的問題
他意思是反著做最大化出售成本跟可貸金額
但也要考慮這個賣家的稅負問題 和這種案子往上有限了
800vs 200拆開解就是房子做成交800 貸640
那行情1200其實可以貸960 甚至可以做到1400貸1200
後面兩種狀況等於買房退現金
但這種考量下 對買家應該沒什麼低報的誘因
免費的不是這個方案XD
你硬要幫他回答，然後又做出一個沒有低報誘因的結論是在？
？
我是沒有講得很明 但推文有講降低方便整合貸款省扣打
沒必要這樣吧?
爆
[請益] 普通人想開槓桿，真的不可行嗎？想問一下 我這樣的操作有需要修正？ 近期存到了200w做為備用金 於是有了些底氣 吃了自己職業金融業的紅利 向將來銀行貸款了筆200w 2.38%出來 打算靠槓桿操作 進一步提高資本效率![[請益] 普通人想開槓桿，真的不可行嗎？](https://i.imgur.com/T1c9p7rb.jpeg "[請益] 普通人想開槓桿，真的不可行嗎？")
21
[請益] 買房遇售後回租求指點初次買中古屋自住, 已付斡旋, 在準備與屋主談之前, 仲介告知屋主希望售後回租3個月(+流程2個月=10月份) 屋主大換小, 目前仍有未清償房貸+需拿賣掉錢來買房 爬文了解售後回租的風險, 想採行延後交屋, 但屋主拿不到錢也不會買房搬家 目前是想以裝修耗時急著入住, 房貸高昂, 回租租金不夠付貸款來勸房仲幫屋主介紹租屋18
[標的] 增加現金流，TLT波段操作目前有直債中期債券和長期直債 大概佔淨資產27% 中期債券持平 長債平均-5%加債息沒什麼虧 大概拿出淨資產的1%-2% 參考TlT每日漲跌幅、日內波動、後勢判斷和風險承受11
[請益] 買房投資新手請問各位前輩 如果用青安專案買房後出租 粗估 房價1000萬 頭款200 萬10
[請益] 售後回租-如何用履保壓部分尾款最近要簽約，但屋主提出售後回租要求，上網搜了一下發現這對買方風險很高，目前除了另簽租約外，覺得應該先扣押履保尾款的一小部分，待租約結束，房屋騰空驗屋完成後再撥款。請教這種方式在實務上可行嗎？ 我的理解是過戶交屋後，待履保撥款後就失去保障功能了？有辦法要求某部分金額後撥嗎？如果有這方面的需求是要在買賣契約上註明嗎？需要徵求屋主的同意嗎？ 另外想請教其他需要特別留意的地方？新手購屋請多指教，謝謝。 -- Sent from nPTT on my iPhone 14 Pro Max6
[問卦] 小康家庭淨資產5000萬算合理吧????欸欸 小康家庭 扣掉負債貸款 淨資產5000萬 算合理吧4
Re: [請益] 服務業,工人,怎麼買房子?這部分我已經在執行了 當初2023年投入130多萬正二+美股1.3萬美金買tqqq 還有部分0050跟00881 今年賺到100多%了 還有以前存中鋼股票50萬3
Re: [請益] 賣方要求提前撥款結案，只留20萬合理？這個代書問的不是動撥，而是結案，動撥就是買方簽一張動撥同意書給履保公司 履保才能出款給屋主，但是這時候還沒有交屋 先結案的意思就是先交屋，因為交屋所以履保才會出款給賣方 這樣他才有錢拿去跑他買的房子的流程 對於這個交易的狀況則是，已經交屋了但是原屋主還住在裡面1
Re: [閒聊] 徵求對沖房屋更正一下不叫半價賣出 這叫賣 50% 產權 : 另立10年獨力使用讓渡書，以下結清並退出共同持有同意書 : 10年後房價高於現價，全房以市價+10%扣除已付跟你結清 : 10年後房價低於現價，市價跟你結清另外一半
![[標的] 增加現金流，TLT波段操作](https://i.imgur.com/cjwceu3b.jpeg05/21 "[標的] 增加現金流，TLT波段操作")
![[閒聊] 美國房屋稅金40萬= =](https://i.ytimg.com/vi/b7EdyY6Bwho/oardefault.jpg?sqp=-oaymwEkCJUDENAFSFqQAgHyq4qpAxMIARUAAAAAJQAAyEI9AICiQ3gB&rs=AOn4CLBfBR52gz7qxXAZ7Fm_tq4xUAlsAA "[閒聊] 美國房屋稅金40萬= =")
![[閒聊] A7相當於日本東京哪一站？](https://i.mopix.cc/kxAiMA.jpg "[閒聊] A7相當於日本東京哪一站？")
![Re: [閒聊] 真的要趁年輕買房](https://i.mopix.cc/9qSjRo.jpg "Re: [閒聊] 真的要趁年輕買房")
![[閒聊] 淡水紅樹林7字頭實登](https://iili.io/fIpLNNS.png "[閒聊] 淡水紅樹林7字頭實登")
![Re: [閒聊] 美國房屋稅金40萬= =](https://images.foxtv.com/static.foxla.com/www.foxla.com/content/uploads/2024/09/1280/720/9BB8E4352DB7C6C321D68DADAC10506A_1.jpg?ve=1&tl=1 "Re: [閒聊] 美國房屋稅金40萬= =")