[請益] 買房年化收益19%?買股不如買房?

ken9000705/08 18:17房貸一般是算五倍槓桿，報酬%數要乘以5。

Intension05/08 18:21但以實際到手數字6年就是只有5%而已

ken9000705/08 18:26你可以說一下實際賺多少、房貸部分已償還多少嗎？

Intension05/08 18:36投1500萬，應該是已經還清沒細問，扣掉稅最後就是拿到

Intension05/08 18:362千萬

pashiasu05/08 18:46所以1500萬是頭期?貸款八成6000萬 最後賣8000萬的意思嗎

daze05/08 18:596年還清的話，整體槓桿率沒有5倍。要維持5倍槓桿率要設法只

daze05/08 19:00還息不還本。期間如果房價上漲還要貸更多出來。

daze05/08 19:04一般人的話，假設貸8成貸30年，6年期間本息攤還，平均槓桿會

daze05/08 19:05落在2~3倍左右，看房市漲幅。

daze05/08 19:07願意開2倍槓桿玩股票的話，平均3倍槓桿的房子不見得有優勢，

daze05/08 19:07尤其考慮到稅的話。

Intension05/08 19:13不是，是總房價一開始1500萬，最後賣掉拿到2000萬

pashiasu05/08 19:25那這樣他頭期款應該是300萬，貸1200萬

ohha022105/08 19:26投1500萬賺500萬 超過5%了吧

pashiasu05/08 19:27用1.6%利率算 6年還本金196萬 付利息106萬

pashiasu05/08 19:29最後賣2000萬 扣掉還沒還的本金大概領九百多萬

pashiasu05/08 19:33我的理解是初期投入300萬 最後領回900萬 年化應該20%?

daze05/08 19:346年還清的話，還本金1200萬，付利息五十幾萬吧。

daze05/08 19:36這樣子IRR 稍少於8%

daze05/08 19:40如果是照pashiasu的想法的話，IRR約13%

daze05/08 19:48更正一下 12%

pashiasu05/08 20:04想跟daze大確認算法，我想到是2000-1200-106=694

pashiasu05/08 20:06假設扣6年持有成本100萬 領回594萬 年化12% 是這樣算嗎?

ken9000705/08 20:10應該會用excel算XIRR，把每月貸款當作投入資金。

pashiasu05/08 20:14了解，剛好最近買房，在房板看到算式也不是很清楚@@

sam19766505/08 20:46自住成本沒算

daze05/08 21:59假設現金流是-300,-50,-50,-50,-50,-50,+945，IRR約12%

daze05/08 22:00按年算比較簡化。要按月算也可以。

daze05/08 22:01如果每年可以收到30萬租金，現金流變成-300,-20,-20,-20,-20

daze05/08 22:01,-20,+975，IRR約18%。

daze05/08 22:13如果2015~2021，年初調回200%槓桿買VT的話，年化19.7%。

daze05/08 22:14但2倍槓桿玩股票很多人覺得太危險，貸8成買房似乎很尋常

daze05/08 22:16BTW, 我自己也不敢開2倍槓桿買股票

pashiasu05/08 22:30感謝說明~

michael1405/09 01:17我都期貨開五倍槓桿，房子漲幅要怎麼贏？

daze05/09 01:35只是期貨帳戶5倍槓桿可能還好。全資產5倍槓桿就...Archegos

linlinme520805/09 07:31原來不用看風險？期貨玩槓桿隨時可以傾家蕩產

chenblue05/09 11:22關鍵在勝率。找到勝率高的方法，才會敢把槓桿開下去。

chenblue05/09 11:28但這類機會不可能長期存在。比如去年疫情的機會財，抓

chenblue05/09 11:28住機會人就可以大撈一筆。很多人以為複利就是每年幾趴

chenblue05/09 11:28，其實真實市場常常是非線性。

chuntien05/09 13:23會問這個你就沒搞懂投資報酬率啊 1500萬賺500年化5%是

chuntien05/09 13:23你真的有出這1500萬 現實是你只有出頭期+6年房貸

YTHsu05/09 20:23賣房還有房地合一稅要繳。

ken9000705/09 23:16買房沒比股票差，是你的算數要再加油。試學一下上面說

ken9000705/09 23:16的XIRR，計算不定期不定額的投資年化報酬方式，才會得

ken9000705/09 23:16到正確的結論。

Intension05/10 09:20不好意思算錯，可自住不出租的話的確是上面算的8%，這

Intension05/10 09:206年還是輸全球指數...

Intension05/10 09:39如果加上租金和房貸之間差距再投指數，房子報酬率可能

Intension05/10 09:39輸更多了

ken9000705/10 09:43還是要考慮機會成本啊，你錢丟股市不就要租房繳房租

Intension05/10 09:43房貸要本息攤還一個月36000，租房大概2萬到2萬5，一年

Intension05/10 09:43還多12的15萬可以投資，只能說雙北房的報酬率應該是不

Intension05/10 09:43如股票的，中南部就難說

ken9000705/10 09:44而且兩者的風險也差很多，你殊難想像房價瞬崩30%的情況

Intension05/10 09:4412到15萬

Intension05/10 09:45全球指數算蠻安全的吧，如果全球指數崩了，台灣房難保

Intension05/10 09:45不會像2008吧

ken9000705/10 09:47總之你再想想，投資不是只看報酬率，還有風險、流動性

ken9000705/10 09:47而且也沒有人規定只能二選一，兩邊押的人也不在少數

ken9000705/10 09:48資產配置的概念，也可以google瞭解看看

ken9000705/10 09:51美國國債的報酬也是遠低於股票，但也是極重要的投資標的

ken9000705/10 09:51原因就是要調節風險。而非一味追求報酬最大化

ken9000705/10 09:55還有上面算完的報酬是12%和18%, Daze大的推文再看一次

Intension05/10 09:5712到18是有出租的情況吧

Intension05/10 09:58資金夠大當然要資產配置，但如果只有頭期款應該追求報

Intension05/10 09:58酬率，全球指數風險有，但不算大

Intension05/10 10:11如果工作在中南部可能可以買房，報酬率可能也不錯，但

Intension05/10 10:11雙北真的報酬率不高

daze05/10 10:4212%是貸30年本息攤還不提前還款，18%是加上租金。

daze05/10 10:456年還清的話，投報率就8%，加租金12%。

daze05/10 10:50 11%

daze05/10 10:55還債還得多投報率就低。希望無債一身輕的人買股票比較省事。

daze05/10 10:59但高投報率要靠高槓桿，如果不是6年賣而是9年賣，投報率會下

daze05/10 11:00降，除非增貸維持高槓桿。

Intension05/10 13:51謝謝daze大

maypcc05/12 05:02房產給人的安定程度不是股市能相比擬的

maypcc05/12 05:03尤其是下注大部位時