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[請益] 去槓桿的時機

tony82501 發表於 2021/7/3 上午4:23:39
看板CFP標題[請益] 去槓桿的時機作者
tony82501
 (tony)時間推噓14 推:14 噓:0 →:29

各位先進前輩好
最近大家好像一直在討論財務槓桿
小弟是財務槓桿的愛好者
工作第三年到現在身上永遠都有信貸
第一次80給家裡週轉 利率4%（家人已繳清）
第二次107購買套房自住（頭期+裝潢） 利率2.88%
第三次20 利率1.68% 太便宜了不辦可惜 尚未結清
第四次250 利率2% 購買三房自住（頭期+裝潢）
第四次我找了10個人借了快2000w的團辦

目前身上除了250+20的信貸，還有套房+三房的房貸
套房 275w 剩餘188w 利率1.5% 二十年/寬三年 繳了半年本金
三房 1200w 剩餘1000w 利率1.31% 40年/寬三年 目前尚未過戶
我本身的收入上面四筆貸款可以同時本息繳沒有問題
我辦了信貸曾經買過幾次股票。但明顯的我不是股神，而且我本能上也都覺得股票在跟一堆高手賭博，還不如打麻將至少你知道輸給誰。

最近了解了指數投資 感覺準備金準備好
持續買進0050+VTI 20年後好像很難輸錢
現在有一個盲點想請教前輩
1.每個想套利的都說現在1.31% 指數長期7%
7-1.3=5.7 但指數長期都是20-30年 這個指數報酬有扣除當年的房貸利率嗎？會不會過去的定存投資報酬率其實很高。拿過去的報酬去扣掉現在的低利並不客觀

2.對於有槓桿經驗的前輩 大家會長期保持槓桿嗎？假如年紀跟銀行可允許 是否要永遠不還錢？大家幾歲會開始還錢？
以我目前來說 我等於是信貸乘上房貸的槓桿 比如說我去年一年還了大概36w 但我的三房是1200w=33倍

3.假如最後得到了可以不還房貸拿去買指數的結論 可以再質押再買嗎？33*2=66倍

4.所有人都說不要借錢買股，其實以信貸來說也只是把未來七年的錢先拿來買股我再慢慢還，績效會有明顯差異嗎？
七年前單筆allin （2%利息）vs 七年分開進場

5.小弟目前32，我的目標是十年退休，把房子賣了回老家沒有一定要還完，以上手法會太激進嗎？（目前淨資產增加速度約一年150w,不含太太收入)

6.我對房地產比較有興趣但由於本比較大
有與朋友一起投資過兩房 大家一起分散風險，是否繼續買房？

7.賣套房還信貸嗎？可租13000 房貸款11000

最後，分享一下我貸款買房的心得
1.當初買套房的時候是看不起炒房，家裡還有負債我不可能買得起正常三房（自己低物慾也覺得不生小孩不用住三房，多的的浪費錢）先借個信貸 +房貸總共利息才4000 可以每個月省13000的房租 就零元買房了 租客又是自己 沒什麼凶宅問題 不計房價這三年省了30w

2.因為新竹房子漲很快 所以我用未來的錢現在來買現在的三房 之後一年漲了10w/1p是我完全想像不到的..打不贏就加入他….

3.信貸對我來說心理效果大於財務效果，讓我覺得自己都在負債盡量不要花錢 努力節省

4.假如你年輕單身又高收入在台北以外的地方，強烈建議信貸+房貸明天就去買一間三房，傢俱買ikea不要裝潢，找兩個同事來住，一人租10000，房貸寬限期內努力還信貸，寬完再寬。兩次六年後你就不小心繳完一個房子頭期款了。可以結婚生小孩了..
大概是這樣

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※ PTT留言評論
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.200.21.171 (臺灣)
※ PTT 網址
※ 編輯: tony82501 (1.200.21.171 臺灣), 07/03/2021 04:25:50 ※ 編輯: tony82501 (1.200.21.171 臺灣), 07/03/2021 04:26:18 ※ 編輯: tony82501 (1.200.21.171 臺灣), 07/03/2021 04:31:53
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opm07/03 08:34不婚、不生、安樂死

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ffaarr07/03 08:53先不要有「套利」的觀念，借錢投資就是拿高風險換可能報酬

感謝ffaarr大

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ffaarr07/03 08:53跟直正套利的低風險正好相反，然後正常投資的 報酬/風險

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ffaarr07/03 08:54比較高，借錢投資 因為有成本 所以每單位風險的報酬更低

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ffaarr07/03 08:55可以承擔風險（包括未來的昇息）的話這樣作當然是合理的

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ffaarr07/03 08:55時機就是你覺得你的財務狀況，未來不適合承擔這麼大風險

推

buji07/03 09:532F+1。 說實話我還以為無風險才能稱為套利

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buji07/03 09:55但投資的盈虧比高的話，槓桿操作當然ok, 但倍數

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buji07/03 09:55並不是越大越好。 因為意外並非不可能發生

推

buji07/03 09:58你的收入能承擔多高的貸款利率?

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buji07/03 10:00你的存款能多久無工作時持續生活還本息)

半年預備金左右

推

buji07/03 10:02還記得LTCM倒閉之事嗎?

推

buji07/03 10:09LTCM倒閉那年初的負債權益比25倍。 可算一下自己的

推

lrm54907/03 11:26套利這詞 真的一直被濫用 但上面的人都說了就不再講

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lrm54907/03 11:281.指數投資報酬都是未扣除通膨，扣除的會加注

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lrm54907/03 11:28美國確實有段時間 利率太高 股票收益遠輸債券

謝謝L大回答到我的核心問題

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lrm54907/03 11:312. 槓桿就參考生命週期基金的算法

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lrm54907/03 11:32大略算法就是人生總收入/當前槓桿總資金=2

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lrm54907/03 11:33達到後就逐步調降 但大多都是些低利項目 股票類都是兩倍

目前大概=2 股票類兩倍意思是說 我假如總收入3000 我可以開槓桿買到1500的股票嗎？

推

lrm54907/03 11:3534567 一起看就是 引入08年的崩盤 能不能承受? 再多50%

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lrm54907/03 11:35能不能承受? 連續十年能不能承受? 都可以那就隨你

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lrm54907/03 11:36不行 就調降 人生很長 你要想退休之後要做什麼

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lrm54907/03 11:37我現在都在想 可能我退休後還是會做同樣的工作 好像不用退

了解 退休只是想達成里程碑

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jwli07/03 11:4542歲就退休，人生還很長。

推

IM76123107/03 11:49假設遇到失落的十年（經濟大蕭條）你有沒有辦法承受？

推

IM76123107/03 11:54經濟持續走揚的假說，並沒有跟你「保證」每年都往上成

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IM76123107/03 11:54長，假設大盤有二至三年都持平或下探，你能hold 住你手

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IM76123107/03 11:54上的持股嗎

這應該可以，信仰放在心中。

※ 編輯: tony82501 (1.200.21.171 臺灣), 07/03/2021 12:43:37
推

lrm54907/03 12:58那差不多要降槓桿了 總收入3000/(房貸1000+股票500)=2

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lrm54907/03 12:59股票的槓桿是定值2 超過都不建議長持

非常清楚 感謝L大的分享，3000我是抓到45歲前的總收入，假如要做到50歲的話槓桿又可 以再加大了？ 補充目前槓桿是1200房貸+250信貸（目前50在活存，其餘當作頭期款）尚未投入股市/總 收入

推

buji07/03 14:01股市反轉不是能否 hold 住的問題，而是總會想先停損再低接

推

buji07/03 14:04但我贊成你將一部份資產配置到股票ETF,而非集中在房地產

推

smallcar80107/03 14:24特別股可以研究一下，比較好的標的全年疫情也跌不到

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smallcar80107/03 14:2410%，而且幾個星期就回到票面價值

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buji07/03 14:43特別股也不錯

感謝分享

※ 編輯: tony82501 (1.200.21.171 臺灣), 07/03/2021 14:49:49
推

buji07/03 14:50樓主也可留意投資邊際收益會逐漸降低，但邊際成本卻越來越高

→

buji07/03 14:52所以隨著你的淨資產增加，槓桿其實應該降低

※ 編輯: tony82501 (114.137.248.187 臺灣), 07/03/2021 15:01:10 ※ 編輯: tony82501 (114.137.248.187 臺灣), 07/03/2021 15:17:06
推

lrm54907/03 15:27你好像修掉我的推文了XD

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lrm54907/03 15:27概念上是沒錯啦 連遺產也能算入 但估算要保守

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lrm54907/03 15:28人在看似順歲時都會膨脹 06年的人也不會想到08年的慘

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lrm54907/03 15:29第一次估算就建議抓8成 等之後每年估算再修正

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roy071007/03 16:05這種東西10年後再來看了 其實買個整棟的套房來收租也不

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roy071007/03 16:05錯！

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