Re: [請益] 買房出租年報酬率是不是有10% ?

PTTpeter08/09 23:32因為IRR算的是複利,是把每個月房客繳的租金算是你的投入

PTTpeter08/09 23:33本金,所以會稀釋利潤,才會算出10年5%的結果

PTTpeter08/09 23:33但我認為從房客身上賺來的租金再投入應該算是帳上獲利

PTTpeter08/09 23:34不應該歸為本金,所以IRR我感覺不適用於房地產,IRR比較

PTTpeter08/09 23:35適合用來算儲蓄險,每年的獲利會自動存入續滾利息

goliathplus08/09 23:47適用阿… 你沒了解清楚定義而已 把金流拉成表單去跑

goliathplus08/09 23:47就好

ken9000708/10 00:18不會算就說不適用......

aloness08/10 09:10中毒太深…

slchao08/10 09:21如果對手是股市, 用IRR比較很正常, 機會成本的概念

slchao08/10 09:23如果覺得房地產不能跟股市來比較投資獲利, 當我沒說

slchao08/10 09:30租金投入房貸後, 因為無法立刻領出加碼投資, 所以IRR下降

slchao08/10 09:35如果每年都把還的房貸, 再次借出並投資, 就會是你的結論

aloness08/10 09:39不用想的那麼複雜，其實只要租金>本利攤還即可

slchao08/10 10:02租金=本利攤還, 如果貸款成數不夠高, IRR也不會高

slchao08/10 10:04ex. 請問起始貸款5成20年1.8%利率, 租金=本利攤還, IRR??

aloness08/10 10:18樓主看的是新北房子，在傳統生活圈不要太偏，貸8成租150

aloness08/10 10:1800是可能的

slchao08/10 20:42厲害喔，突破盲腸XD

PTTpeter08/10 23:38如果把頭期款120萬想成是股價,第二年股價漲到131萬,

PTTpeter08/10 23:39第二十五年或第三十年漲到550萬,賣掉就是550-120,賺430

PTTpeter08/10 23:40這樣不是很輕鬆的理財嗎? 只投入120萬,翻了3倍多,又不

PTTpeter08/10 23:42用擔心房價漲漲跌跌,每天都睡得著,這樣不香嗎?

daze08/10 23:44所以說，沒有即時報價跟不會跌是兩回事。當然如果一定要這樣

PTTpeter08/10 23:45這只是我1000萬資產的十分之一而已,如果複製下去8間房

daze08/10 23:45你才睡得著，對你個人來說買房也許真的比買股好。

PTTpeter08/10 23:45預估25年或30年後1000萬可以變成4500萬,這還只是假設房

PTTpeter08/10 23:46價沒漲的情況就能獲利3500萬,按道理來說經過25年~30年,

daze08/10 23:47但"為了睡得著而不追求更高報酬率"，跟"誤以為報酬率很高"還

daze08/10 23:48是不同的。

PTTpeter08/10 23:48通澎都不知道漲幾倍了,房價不可能還維持在25年前的價格

PTTpeter08/10 23:48我認為25年前550萬的房子,在25年後少說也值個700-800萬

PTTpeter08/10 23:50d大說的可能對,越是風險低的商品,利潤就該較低,沒理由風

PTTpeter08/10 23:50險比股市低,利潤還比存股高。

goliathplus08/11 00:36這個操作風險再你開槓桿 除非你有另外的穩定收入來源

goliathplus08/11 00:37不然現金斷鍊應該會頗痛

ococococo19908/11 06:17看完後覺得我還是買VOO比較實在，買房投資太累人了

slchao08/11 16:08把頭期款想成股價，初始價格120萬，第一年收入1.2*12萬減

slchao08/11 16:08去利息支出6.3萬，股價是128.1萬，第一年增幅6.7%

slchao08/11 16:08至於房屋價值變成131，是因為你每個月又出錢補差價0.3*12

slchao08/11 16:08萬，類似又花錢買了3萬的股票，總股價才從128萬上升成131

slchao08/11 16:08萬，這就是現金流的重要，當租金無法抵房貸，漲幅不如預

slchao08/11 16:08期要補錢，也可以當成強迫儲蓄？

slchao08/11 16:08如果之後房價上漲，越早賣掉，前期貸款槓桿較高IRR也較高

slchao08/11 16:08，同樣的上漲獲利，實現的時間越短IRR也越高

slchao08/11 16:08當然，房價起伏不會像股票那麼快速=安心，有眼光選到未來

slchao08/11 16:08會上漲的房子=信心，你現在資產1000萬=有本錢承擔現金流

slchao08/11 16:08風險，我是覺得值得嘗試

slchao08/11 16:08這系列討論文，受益良多，尤其是怪老子的網頁，連投資年

slchao08/11 16:09限都可以調整，真的好用

daze08/11 16:20但是早點賣掉有房地合一稅。要最大化報酬率大概還是要增貸

daze08/11 16:20出來玩。

daze08/11 17:51問題在於scalable.不然開戶就送100點Line point也算獲利無限

slchao08/11 20:04新的房地合一稅，只好出租撐個5年，政府逼投資客出租XD

slchao08/11 20:04單純增貸無法延長初始貸款的年限，變成增加現金流負擔

slchao08/11 20:04轉貸或轉增貸才能重置年限，但會有些費用，貸款人年齡也

slchao08/11 20:04有影響，不知道實務操作，還會遇到什麼困難

goliathplus08/12 01:57我對單一房產卻步的原因在資產太集中了

goliathplus08/12 01:57一般人可能很難在房產上分散投資 (除非集資或 ETF)

face09/13 23:32股 債 房 金 這四大項就是組成金融的根基

face09/13 23:33只要能對其中一到二項熟悉，就足夠了

face09/13 23:35股 房 債各有不同週期賺錢方式，互相尊重就是