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Re: [請益] 出租投報率的算法

看板home-sale標題Re: [請益] 出租投報率的算法作者
shuichia
(水餃)
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我自己的算法是,可以把買房收租投資看成是一個需要花時間但可以解約的儲蓄險,因為大部分的獲利在沒有轉增貸前是看不到的,稍微精算就知道該不該投資或繼續持有,可能有些名詞有用錯,不知道這個算法對不對

本金120萬 貸款480萬 1.31 30年 年繳193,584
加上稅金維護算個整數每年210,000
年收租金240,000 所以每年現金流=30,000,這部分每年用5%複利計算,另外房貸餘額每年減少約13萬,所以
一年(13+3+120)/120=113% irr=13%
五年(67+16+120)/100=169% irr=11%
十年(140+38+120)/100=248% irr=9.5%
卅年(480+200+120)/120=666% irr=6.5%
*irr內部報酬率=(n年後資產/本金)開n次根號-1 (白話就是擺n年以複利計算投報率)

算是一個不錯的投資,但如果擺長期30年也還是跟定存股差不多,就看中間要不要換別的物件(原po內文的前屋主),或是運用財務工具再把irr再放大了


※ 引述《kiccoro (然而)》之銘言:
: 代朋友發問
: 本身並非專業投資客,但前一陣子看到工作地點附近一直很喜歡的小社區有物件出售
: 其實只是因為很喜歡這個社區的外觀,而且他戶數超少,很難遇到有案子出售,
: 一時衝動就先買下,打算目前先收租,將來老了無論自住或收租,人生都更有安全感
: 這間房子總價600萬自帶裝潢家電,屋齡蠻新的,裝潢也已經蠻漂亮,沒有再花錢整理
什?
: 貸到8成,等於只拿出頭期款120萬,分30年償還,利率1.31
: 結果買進以後放到租屋網試試水溫,竟然真的十天就租出去,而且租到兩萬元
: 物件在台南市中心,但只是一間小兩房,價錢是跟著租屋網上行情試試看
: 沒想到這麼順利就租出去,而且是一直有人詢問看屋的狀態,感覺不是剛好好運而已。: 在網路上試算投報率,發現很多種算法,
: 有的算出來是6.5%左右,有的算出來還高過10%
: 想請問,算法到底怎樣是正確的呢?
: 然後覺得更奇怪的是,如果投報率真這麼好,那為什麼前手屋主還要賣出?
: 因為據我所知,前手屋主在賣給我之前也已經是在租人的狀態
: 而且租金比我這樣的兩萬還要高 (但當時他講租金很高的時候我是半信半疑)
: 但現在發現前屋主並沒有騙人,那他為何要賣出呢?
: (畢竟他都已經花了精力裝修得那麼漂亮,又好租,實在不解)
: 還是關於出租投報率,我誤解了什麼呢?

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※ PTT留言評論
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※ 編輯: shuichia (114.136.233.195 臺灣), 09/05/2021 19:20:07

rabinson09/05 19:47你如果用寬限期 ,現金流馬上轉正了

IBIZA09/05 20:17用寬限期前期現金流轉正, 但後期現金就變少

IBIZA09/05 20:18如果你前期得到的現金有更好的投資那不錯, 不過當包租就是

IBIZA09/05 20:18求長期穩定run下去

shuichia09/05 20:28如果終究是要還房貸的話,前面開不開寬限差異不大,只要

shuichia09/05 20:28金流嘎的過去,除非就是篤定寬限個幾次後賣掉,看每個人

shuichia09/05 20:28怎麼操作

IBIZA09/05 20:29要看你寬限期榨出來的現金拿去投資的報酬率

shuichia09/05 20:30也可以先寬限個三五年後,再開始繳本金,現金流繼續操作

shuichia09/05 20:30別的,效果應該也不錯,或是本利付個三五年後,轉增貸

shuichia09/05 20:30把之前的貸款餘額減少部分一次提出來

shuichia09/05 20:32榨出來的現金投報我也是保守一點用5%來算,或是找其他

shuichia09/05 20:32收租物件再開槓桿放大

※ 編輯: shuichia (114.136.233.195 臺灣), 09/05/2021 23:37:46