Re: [請益] 出租投報率的算法

ceca 發表於 2021/9/5 下午7:03:20

看板home-sale標題Re: [請益] 出租投報率的算法作者

ceca

(生活藝術大師 N)時間Sep 5 19:03:20 2021推噓24 推:24 噓:0 →:30

PTT推薦

做投資,基本投報率和現金投報率都要看.

600萬月出租2萬.年收租24萬.

我們簡化一下,不包含裝潢費用和其他支出雜費和稅金.

然後貸款8成+1.3%利息.

這樣基本投報率4%.

現金投報率14.8%.

為啥兩個都要看呢.

基本投報率是基礎,並且如果你都不轉增貸,你的現金投報率會向這個數字逼近.

然後這牽扯到,例如如果這是改套房物件.但因為槓桿無法開五倍,現金投報率會變化很大.

進而,改套房物件你就很難判斷他到底現金投報率是多少.

因此改套房物件都是用基本投報率去講.

商用不動產也是,例如辦公室或是店面.用現金投報率會很混亂.

但是對你一個投資者而言.

你到最後實際拿進口袋的還是現金投報率.

所以你還是要清楚你的現金投報率多少.

不然你用兩倍槓桿買了基本投報率6%的改套房好了.

結果算下來你的投報率才10.7%..

比原PO的4%開五倍槓桿,現金投報率還低30%...XD

這樣你不就少賺很多....

因此,基本投報率和現金投報率,都要看都要算.

並且要搞清楚你現在在甚麼情況,所以用的是哪一個投報率.

例如賣屋廣告講的大多都是基本投報率,因為仲介無法判斷你貸款會幾成.

可是你如果去台北甲山林的總部,你看到牆上的廣告甚麼坐享包租,那個是現金投報率..XD

你如果都看你就不會搞混..

並且還可以自己回推另外一個投報率是多少,然後做投資規畫和比較.

※ PTT留言評論

※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.175.176.62 (臺灣)

※ PTT 網址

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kusomanfcu09/05 19:16*5/2 就好

推

kuanhunter09/05 19:23寫得不錯，讚讚

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rabinson09/05 19:44很清楚讚

推

darkelecy09/05 19:51非常感謝分享

推

lwuanma09/05 19:54感謝

推

ayumiray09/05 20:04推

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IBIZA09/05 20:15這個算法不行前一篇文章比較好

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aloness09/05 20:23I大寫的IRR就很正確了…不要再亂扯了

前面那個是回家算的. 你今天出門買房子.看到就要決定要不要下斡旋. 投報率幾秒鐘心算一下就有了..XD

※ 編輯: ceca (1.175.176.62 臺灣), 09/05/2021 20:57:40

推

yuliyuli09/05 20:59不懂文中30%怎麼算出來的，有大大能說明嗎~~ 謝謝

其實應該是3x%. 14.8和10.7. 寫少一點免得讓別人覺得我誇示過頭.

※ 編輯: ceca (1.175.176.62 臺灣), 09/05/2021 21:03:19 ※ 編輯: ceca (1.175.176.62 臺灣), 09/05/2021 21:03:32

推

yuliyuli09/05 21:1414.8和10.7能理解，但五倍槓桿之後現金投報為什麼差3x%

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yuliyuli09/05 21:14 c大能說明怎麼計算的嗎大感謝

你是借錢來滾錢,你借得多,當然空手套白羊套的多.

推

jimrogers09/05 21:20推不過要做到高投報就要多套房可是多套房銀行估不高

這就是改套房無法精算的主因. 尤其自己改. 你去買銀行有機率用六成去放給你. 但你自己改你的工程款可能不會到40%. 所以你槓桿很不一定. 或是你自己改了之後過幾年再去增貸. 這時候槓桿就更不一定多少. 所以改套房無法用現金投報當廣告. 他一定用基本投報率去廣告.

※ 編輯: ceca (1.175.176.62 臺灣), 09/05/2021 21:22:33

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jimrogers09/05 21:22樓上就 (14.8-10.7)/10.7=0.38 =38%

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jimrogers09/05 21:25樓上是指y板友xd

推

we14712109/05 21:42有什麼是你不懂的嗎？

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abyssa109/05 22:00就資產報酬率跟股東權益報酬率的差異

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abyssa109/05 22:00槓桿開起來股東權益報酬率就高

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ilysien09/05 23:11一樣的租金，你拿出來的錢越少現金投報率越高

推

miu457009/05 23:12舉手發問 600萬房屋貸8成+30年+1.3% 出租2萬

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miu457009/05 23:13每個月利息約5000 2萬-5000=15000 15000x12/120萬=15%

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miu457009/05 23:14這樣的現金投報率算法正確嗎?(只還利息幾年後轉增貸)

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miu457009/05 23:15自己的算法比樓主多了0.2 不曉得有沒算對上來求證一下XD

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lovemost09/05 23:22不正確

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lovemost09/05 23:23本息攤還你也要還本，所以120萬的地方要加你每月還本*12

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lovemost09/05 23:24不知道怎麼算網路上都有公式和計算機

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miu457009/05 23:28本息合計是每個月約16000 出租兩萬-16000 = 4000

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miu457009/05 23:284000x12個月=48000 那麼48000/120萬頭期款 = 4%

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miu457009/05 23:29我在想說樓主寫的現金投報14.8算式要列

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miu457009/05 23:30待學習的小白詢問大家

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miu457009/05 23:30 要怎麼列

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lovemost09/05 23:31我沒有列式子，但你很明顯最後少算，假如本息合15000息

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lovemost09/05 23:325000本10000，那應該是15000*12/(1200000+10000*12)

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lovemost09/05 23:32你還本的時候投入的現金增加了呀，現金投報率會越來越低

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miu457009/05 23:3615000*12/(1200000+10000*12)這條就是現金投報率嗎?

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miu457009/05 23:36我還以為要把租金的2萬減去每個月的本利和再除以本金

算法就兩種. 你用總金額,總月租,總利息去算. 另一個算法,你用基本投報率放大五倍槓桿後扣除利息的投報率. 第二種比較好算,幾秒鐘心算就算出來了. 第一種妳要精確你還要把尾數都算出來. 例如你600萬貸款八成等同貸款金額480萬. 年利息就6.24萬. 收租24萬扣利息後17.76萬. 再除上本金120萬. 得到1.48... 這樣心算很痛苦..XD 你如果用,基本投報率4%. 所以槓桿五倍=20%. 利息1.3%但是貸款只有本金的四倍,所以利息是5.2% 20-5.2=14.8. 五秒鐘搞定...

※ 編輯: ceca (1.175.176.62 臺灣), 09/05/2021 23:45:52

推

Trams09/05 23:44(24-480x1.3%)/120=14.8%

※ 編輯: ceca (1.175.176.62 臺灣), 09/05/2021 23:46:27

推

miu457009/05 23:53謝謝樓主解惑現金投報率的的現金兩個字讓我有誤解

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miu457009/05 23:53會想說貸款的本利和約16000 我們的租金扣掉本利和也才

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miu457009/05 23:54實拿約4000元零用錢所以在這想法下我就算歪了XD

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miu457009/05 23:55會以為是扣完後每個月實拿的4000去x12再除以120萬

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miu457009/05 23:56之後我會照樓主和推文板友的方法去計算

推

miu457009/06 00:02想了一下如果使用寬限期幾年後再轉增貸那每個月不還

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miu457009/06 00:03本金只還利息實拿的錢好多呀可以再把這筆錢拿去玩別的

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miu457009/06 00:03本金只還利息實拿的錢好多呀可以再把這筆錢拿去玩

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miu457009/06 00:03其他有的沒的

推

mobinyu09/06 02:01推

一般來講,你如果收入很強大,你要用寬限期我沒啥意見. 但是通常寬限期我是建議拿來當緊急狀況使用比較好. 賺錢不要逼太緊,要留空間. 逼太緊會把贏的玩成輸的. 很多人玩股票為啥會輸. 因為他拿她生活費在玩. 一旦有一個狀況.. 例如本來水晶好了,水晶都在漲一直漲你很開心. 所以你就把生活費all in. 結果突然間,習近平說"水晶玩物喪志"... 結果水晶股票突然冷盤,一冷2個月. 阿你把生活費都壓在你認為穩漲的水晶股票上. 你下個月的房貸,奶粉錢,便當錢怎麼辦? 那你是不是只能忍痛殺出...還賠了一些. 結果兩個月鋒頭過去後,水晶又報復性大漲. 你就只能賣在阿呆谷看著他繼續大漲而捶心肝. 但如果你是用閒錢. 那看看那只是一個暫時性的言論,並沒有實質上的改變或是他上漲的原因並沒有消失. 那你就可以抱,抱到他報復性大漲...之後你就穩穩地賺錢出脫. so...投資就是這樣. 不要逼太緊,逼太緊一個黑天鵝你就炸了. 寬限期就是給你拿來應付黑天鵝事件的空間.

※ 編輯: ceca (1.175.176.62 臺灣), 09/06/2021 03:18:04

推

kagaya09/06 08:54那可以先用不開寬限期去估算投資預算，然後實際跟銀行談

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kagaya09/06 08:55開寬限期嗎? 因為覺得開寬限期多留現金在手上彈性比較高

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kagaya09/06 08:56還是說寬限期隨時要去請都很方便所以不用這樣先開?

寬限期給你你不一定要立刻開,哪時候開你可以自己決定.

※ 編輯: ceca (1.175.176.62 臺灣), 09/06/2021 13:37:13

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abcxyz12309/06 14:06原來寬限期可以之後開,我還以為只能轉貸時才開, 謝C大

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