Re: [閒聊] 其實出租投報率隨便都有15%以上吧
不管是粗投報率還是現金投報率
或是計算irr都要有一個分母
如果今天是全貸買房0頭期 那投報要怎麼算？
買了一間台北物件700萬 全貸沒出頭期
花了2000自己買批土乳膠漆養生膠帶
全室上兩道 出租扣掉管理費實拿20k
一年實收240k 利息92.4k 稅金1k
淨收益一年約147k
當然本利攤現金流是負的
總投一樣是24/700=3.428%
但現金投報率變成147/2=735%
這樣算好像沒錯，但又覺得哪裡不對
※ 引述《Syun04 (大勳)》之銘言：
: 小魯弟我啊在去年買進新北一房一廳加車位的物件
: 總價約700 自備140 1.31% 30年
: 成本：
: 頭期款140萬
: 契稅/代書費/半年管理費約10萬
: 裝潢 天花板+冷氣+窗簾+家具約花16萬
: 拿出去的現金166萬
: 目前房子出租中，目前是第二個房客(第一個房客因疫情搬離)
: 第一個房客租他19K(含管理費2K)
: 第二個房客租22K(含管理費2K)
: 固定成本 房貸利息6K/月
: 管理費2K/月
: 房屋稅0.5K/月，6K/年
: 地價稅?/月 (還沒繳到)
: 淨收益約13K/月，156K/年
: 年化報酬率15.6/166=9.4%
: 給您參考
: ---------------------------------------------------------
: 補：
: 我的算法是現金投報率，畢竟我的錢為我創造多少效益才是我在意的
: 總投報率24/700=3.4%
--
房仲為了讓你接盤，什麼算法都有可能
我沒在算現金投報率
基本上就是用現金流量的方式計算報酬
全貸超爽der~~~ 這樣可以屌打那些說etf投報率的租房股神
你這件因為現金流量是負的 所以報酬還不是很誇張
如果期初中期都沒投入 現金流量又是正的 就沒辦法算
你這個例子就等於期初投入2000, 每個月投入3525 每年額外
再投入1000稅金 然後期末用房屋淨值
I大的意思是用類irr算法對吧？這樣確實會比較貼近現況
10年來講, 期末價值是2,035,342
對 這就是IRR算法
沒有喔 我這個方法 租房股神會說他們也可以全貸700丟etf
繼續屌打我
2035342=期初2000*IRR^10+第一年(3525*12+1000)*IRR^9....
最後把IRR解出來
etf質押槓桿有限...而且有可能斷頭
IRR算法的話 全貸700丟ETF, 要看每年股息能不能cover貸款
支出
如果頭期是0 期中現金流也都是正 期末也是正 那就無限大
無法算
但ETF應該很難股息能cover信貸本利和
意思是租金超過23525 就無法算irr 只能用粗投報率來看了
？
這個是7年信貸700萬利率1.8%, 全投入IRR, 每年4%股息, 10年
股價成長50%
IRR就是用現金流算報酬 所以完全沒有丟現金出去 報酬率就
是無限大無法計算
這個就是無法算的例子
期初資金全來自貸款 每月本息低於每月股息 現金流只有進
沒有出 就無法算 IRR
其實最原原po我感覺就是在洗文章的
很多篇幾行字引戰之類的
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你的粗估 太粗估了吧 事實上是每年報酬率會遞減 因為你每年都要還貸款 所以只有第一年最多 而且你的第一年 也亂算阿 150萬 650萬 粗估算2趴利息的話 也要13萬 所以第一年淨賺11萬 7.3趴 粗估貸款20年 一年粗估繳30萬 在粗估繳得出來![Re: [閒聊] 其實出租投報率隨便都有15%以上吧](https://i.imgur.com/bYBnqHVb.jpg "Re: [閒聊] 其實出租投報率隨便都有15%以上吧")
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小魯弟我啊在去年買進新北一房一廳加車位的物件 總價約700 自備140 1.31% 30年 成本： 頭期款140萬 契稅/代書費/半年管理費約10萬30
首Po買800萬的房子，自備款150萬，貸款650萬。 每月收租2萬，每年收租24萬 花150萬每年賺24萬=年化投報率16% 扣掉利息抓1%，粗估投報率15% 機會成本那些太複雜暫時不考慮1
如果用你這種本金報酬率算法 買800萬， 自備款2成應是160萬 貸款640萬， 貸款利息應是1.3% up 8.32萬4
概念沒錯 但實際亂算 1.成本還有每年維修費 所以應該是150+x 2.要能租兩萬 應該要先裝修2
我來算我目前的投報率, 買900萬投資客的7隔套,自備款250萬,貸款650萬 7間每間出租7000元,共月收4萬9 月管理費2400元,月第四台+網路共2千元 水費1千元,
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[請益] 買新屋出租是不是很佛很傻？最近房產瘋狂的樣子，板上幾位大大開示，想把自己多餘資金放在房地產連動。 參考前輩分享，多是買中古屋整修出租，租金大於利息等持有成本來看現金投報率。 重點這陣子一般屋主開超高，3-4年新屋單價52萬不賣，20多年大樓45不賣，10多年大樓4 4 完不賣，雖然這些物件稍微區塊不同，屋主真的踩很硬25
Re: [閒聊] 第一次當房東收租體驗我也是買高雄中古屋收租啦～ 能當收租仔就是爽～ 就說了高雄租金投報率爆高 買在沒話題的市中心三多～九如 好租就好24
Re: [請益] 出租投報率的算法做投資,基本投報率和現金投報率都要看. 600萬月出租2萬.年收租24萬. 我們簡化一下,不包含裝潢費用和其他支出雜費和稅金. 然後貸款8成+1.3%利息. 這樣基本投報率4%.15
[請益] 大家租金投報率都怎麼算？最近看到一個說法 「以1000萬的兩房為例，租金一年收20萬，投報率2%；拿去買ETF，一年6-10%，所以買ETF比投資房地產好。」 不過我聽了覺得怪怪的，1000萬的兩房我頭期款也才拿200出來，加裝潢家電再100好了，也才300萬 20/300不應該是6.7%嗎？ 後來爬了一下文，果然在現金投報率跟總價投報率上面都各有一派主張![[請益] 大家租金投報率都怎麼算？](https://i.imgur.com/G1aWLI8b.jpg "[請益] 大家租金投報率都怎麼算？")
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Re: [請益] 為什麼這麼多人推買房? (股VS房 試算)設定一個情境來試算一下，假設自己已經有得住了，手上有一筆錢。 選項是買房出租或投資股市 假設: 貸款8成 房貸利率: 1.5% (採用本息平均攤還方便計算)7
Re: [閒聊] 高雄公寓總價與投報率問題上? : 頂樓有鐵皮、裝修漂亮，家具家電都是3年內 : 屋主租金賺一小陣子後要拿出來賣，翻倍450萬賣 : 比一般五樓行情高了100萬左右 : 但即使如此，投報率還是有個6%，也算好出租7
[問卦] 用投報率來算房租高低合適嗎?最近看了好多出租的物件 那些房仲都亂開芭樂價 如果我用房價的50年全貸當作基準 以投報率2.5%來跟房東殺價 能租得到房子嗎0.06
Re: [閒聊] 200萬存款有買房與沒買房差別借標題想請益一下 本身今年購入第二間房自住約2000萬 貸款1600萬30年1.6% 原有第一間房屋齡約15年 目前約值1200萬4
Re: [閒聊] 用不到的房子會改換現金流嗎前面ceca大有提到 房租>利息支出 的話 與其把房子賣掉不如拿去貸款丟定存股之類 但如果今天的狀況是，比如800萬的房子 有貸款(而且還是全貸)，無法再做貸款 月租金約25000(投報率3.2%)
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[閒聊] 台北的高房價 有可能把塭仔圳填滿嗎24
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Re: [新聞] 快訊／不滿遭女房東罵「幹X娘」 中![Re: [新聞] 快訊／不滿遭女房東罵「幹X娘」 中](https://i.imgur.com/VEifBZSb.jpeg "Re: [新聞] 快訊／不滿遭女房東罵「幹X娘」 中")
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Re: [閒聊] 台北的高房價 有可能把塭仔圳填滿嗎10
Re: [新聞] 央行理事:投資客賭寬限期內房價漲 管制![Re: [新聞] 央行理事:投資客賭寬限期內房價漲 管制](https://i.imgur.com/j7XxkrVb.jpeg "Re: [新聞] 央行理事:投資客賭寬限期內房價漲 管制")
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