Re: [閒聊] 號稱投報有13% 結果實拿才8%?

ceca04/26 02:20套房是半勞力財,非被動收入.

ceca04/26 02:20這是很多人的誤解..XD

ceca04/26 02:21套房會需要花一些精神體力去維持.

ceca04/26 02:21包含房客吵架,延遲繳租金,燈泡壞了半夜打電話給你.

ceca04/26 02:21有人拉K很臭,有人房間蟑螂到處跑>

ceca04/26 02:22因此,他算是半個"事業".既然是事業,那這種投報率其實算很普.

ceca04/26 02:22普通>

ceca04/26 02:22通常是規模經濟+規模管理.

ceca04/26 02:22例如你有50間套房,這樣你規模管理效果比較好.

ceca04/26 02:23然後,貸款8成通常是房價.

ceca04/26 02:23你還有裝潢支出,家具電支出.

ceca04/26 02:23外加裝潢和家具電是耗材,所以要攤提損耗成本等等.

ceca04/26 02:24當然,在非雙北,套房投報率應該再6~7%,不會只有5%.

ceca04/26 02:24非雙北5%的套房誰要阿...垃圾XD

ceca04/26 02:25因此一般包租公都會自己改.

ceca04/26 02:25自己改再8%up...當然槓桿會比較低.

ceca04/26 02:26所以通常是貸款6~7成,基本投報8%,但還要攤提成本.

ceca04/26 02:26投報率也差不多在15~20%之間...一般款.

ceca04/26 02:26撿到便宜基本投報率12%的也常常會看到.

ceca04/26 02:26這種槓桿起來投報率就是30%.

ceca04/26 02:27不過這時候有一個大問題是.

ceca04/26 02:27你雖然槓桿起來投報率嚇嚇叫.

ceca04/26 02:27但問題是你貸款可是要還本利和.

ceca04/26 02:27所以實際上你的現金流收入現金並沒那麼多.

ceca04/26 02:27大多的租金,都滾入房貸去還你的本金.

ceca04/26 02:28因此你的槓桿也會越來越低,因為你本金不斷的被攤還之外.

ceca04/26 02:28你手上取得可支配的租金也有限.

ceca04/26 02:28所以例如你準備500萬要去搞套房,給你20%投報率好了.

ceca04/26 02:28你雖然帳面上一年有一百萬的收益.

ceca04/26 02:29但是你實際扣掉房貸本利和之後拿到手可支配現金.

ceca04/26 02:29你一個月可能只有兩萬塊可以支配.

ceca04/26 02:30所以你不能直接靠你這500萬就說甚麼財富自由..XD

ceca04/26 02:30你可能要準備1000萬,不然你過生活都有問題.

ceca04/26 02:30再一點.

ceca04/26 02:30你今天準備一千萬好了.

ceca04/26 02:31你要開到3倍槓桿,你可是要跟銀行借2000萬.

ceca04/26 02:31銀行願不願意借你這麼多錢??.

ceca04/26 02:31銀行如果只願意借你到1000萬.

ceca04/26 02:31那你槓桿就只能開一倍.

ceca04/26 02:31所以金額大的時候會被貸款給拘束住,槓桿無法爽爽的開.

ceca04/26 02:31so..金額小,沒幾間套房,你要管理勞心勞力.

ceca04/26 02:32金額大,你槓桿開不起來,投報率無法達到目標數字.

ceca04/26 02:32然後因為現金流被本利和的本金給吃掉不少.

ceca04/26 02:32所以你資金不夠你也不敢離開雙北到其他幾都來賺更高的投報率

ceca04/26 02:32這....

ceca04/26 02:32反正人生就是這麼無奈,習慣就好...XD

MTKer556604/26 02:43這有另一個破解方法，以你上面說的拿出500萬，投報20%

MTKer556604/26 02:43的例子，可以只收個三年租金(300萬)後，就把房子原價

MTKer556604/26 02:43賣掉，等於現金流只被卡了三年，但是呢已經幫你存進本

MTKer556604/26 02:43金裡，三年後賣出等於領回300萬，報酬率60%

ceca04/26 02:44賣掉不如去增貸,當然增貸的貸款條件比較差.

ceca04/26 02:45另外買賣會有交易成本.

ceca04/26 02:45買賣仲介來回6%+袋鼠費稅金等等.

ceca04/26 02:45當然啦,一般包租公都嘛是自己翻好後轉賣還賺價差.

ceca04/26 02:45買來自己翻8%,轉手賣6%(行情是6%)

ceca04/26 02:45賣掉還可以賺價差,沒賣掉前就8%這樣賺.

ceca04/26 02:46這是早期王派宏桃園起家的玩法,在他沒搞東搞西還在搞不動產.

ceca04/26 02:46的時候.

MTKer556604/26 02:46通常新建案三年內都還保值。我們團隊已經有這樣操作過

MTKer556604/26 02:46幾輪，是還不錯，房客要慎選，租約要公證，不公證的先

MTKer556604/26 02:46刷掉。

ceca04/26 02:46當然啦,大概是嫌不動產賺太慢了,才去搞那麼多花樣,搞到跑路.

ceca04/26 02:46新建案不是這樣玩的吧..XD

ceca04/26 02:47新建案如果你是團隊,直接去找建商談100%貸款.

ceca04/26 02:470出資買房,然後花大概50萬補家具電.

ceca04/26 02:47這就是月風玩法.

ceca04/26 02:47只要戶數夠多,找對建商,就可以談包案.

ceca04/26 02:48更高桿就是,左手建商,右手團隊.

ceca04/26 02:48自己蓋房子之後100%貸款賣給另一隻手.

rabinson04/26 02:48還有討厭的房地合一。。20%

ceca04/26 02:48這就是一些"不常聽到"的私人團隊的玩法.

ceca04/26 02:49不過新建案應該不適三年內保值.

ceca04/26 02:49而是買了三年內都不會漲,第四年才開始漲..XD

rabinson04/26 02:52老公育的增貸有限。。

ceca04/26 02:52老公寓??....老公寓都嘛隨便估都8成..XD

ceca04/26 02:52改套比較難估是因為,你會被沒改套的實價登陸給壓到價格.

ceca04/26 02:53例如本來老大樓一坪12,你買到11,但你改套成本可能一坪多3.

ceca04/26 02:53所以你成本再14,但銀行最多估到13..所以你貸款稱不上去.

ceca04/26 02:53所以你轉手賣,你的買家可能貸款只能七成.

ceca04/26 02:53更不用說你不可能成本轉手賣,你可能要賣15還要賺一點.

ceca04/26 02:54這樣他貸款就可能只剩六成.

ceca04/26 02:54但是你買11廢墟的時候,隨便貸款怎樣估都8成.

ceca04/26 02:54因為旁邊的都成交12...XD

ceca04/26 02:54所以為啥高竿是自己當建商.

MTKer556604/26 02:54我們是找一些原本就是規劃套房的新建案，一戶四套或一

MTKer556604/26 02:54戶六套之類，通常不求賺價差，三年後順利脫手就功德圓

MTKer556604/26 02:54滿

ceca04/26 02:54建商利潤大約在25%.

ceca04/26 02:55所以自己當建商可以貸款到125%...你連裝潢費用都做進去.

ceca04/26 02:55真的做到0出資,投報無限大.

ceca04/26 02:55並且還可以先拿一筆錢...XD

ceca04/26 02:55自己當建商的所有成本,再轉手的時候全都變成房貸.

ceca04/26 02:55也因此通常這種都是封閉性私人團隊再玩.

ceca04/26 02:55他們不願意對外招收學員會員...

SteamTank04/26 04:01都有團隊在操作了是來問爽的喔

waherof2396904/26 09:36感謝ceca大分享，受益良多

waherof2396904/26 09:38想請問一下，建商為什麼能貸到100%，是跟銀行借的意

waherof2396904/26 09:38思嗎？

albertab04/26 09:55個人認為最大的盲點是，所購透天套房在您轉手前是否必漲

albertab04/26 09:57若是留給子孫輩，那時間還夠長，若是要在五年後就脫手，

albertab04/26 09:57扣除仲介,代書 等等稅負雜支...加上這幾年的勞力付出...

albertab04/26 09:58這是否划算? 其實並沒有想像中這麼理所當然。

albertab04/26 09:59買全新的房子來租人，其實最賺的建商，他是賣夢想給你。

albertab04/26 10:01所以買垃圾公寓改套，那種價差才會在短時間內體現，當然

albertab04/26 10:02啦... 大部份人不喜歡摸舊房子，裝潢勞心勞力之類的事物

albertab04/26 10:03所以最大的利潤，最保險的賺頭，就是被建商拿走....

MTKer556604/26 11:22謝謝CECA大專業的分享