Re: [請益] 出租投報率的算法

※ 引述《ceca (生活藝術大師 ￾ N)》之銘言：
: 做投資,基本投報率和現金投報率都要看.
: 600萬月出租2萬.年收租24萬.
: 我們簡化一下,不包含裝潢費用和其他支出雜費和稅金.
: 然後貸款8成+1.3%利息.
: 這樣基本投報率4%.
: 現金投報率14.8%.

補上圖，上次2.5%那篇搞不清楚被噓爆，

所以自己有去查一下怎麼算

https://imgur.com/a/EhMc29q

拉現金流就可以很清楚了

以下假設都是原價賣掉，沒考慮其他支出等等

要把本金，利息分開看，一個月支出16132，收租20000

所以每個月現金流是3868(一年下來就是46416，跟第一篇推文一樣)

假設第一年賣掉(當然不可能，只是假設為了算報酬率)

賣掉獲利是1331493 (賣600萬-本金還需要還4688507(B15那欄))

然後額外收租是46416(3868X12個月)

所以報酬率是 ((1331493 + 46416)/1200000) ^ (1/N)-1 =14.82%

N等於年分，第二年依此類推，到了第30年大概剩6.248%

這個6.248%是指如果一開始120萬沒買房，拿去儲30年都不理他

大概每年要6.248%才能打平：

120萬x(1.06248^30) →30年後：740萬

120頭期款→30年後原價賣出：46416X30+600萬 也約740萬

如果考慮其他支出，%數就下降一些，自己再拉EXcel支出那邊增加就好

還有每年房價房租都是瞬息萬變，自己評估何時該進場出場就好

: 為啥兩個都要看呢.
: 基本投報率是基礎,並且如果你都不轉增貸,你的現金投報率會向這個數字逼近.
: 然後這牽扯到,例如如果這是改套房物件.但因為槓桿無法開五倍,現金投報率會變化很大.: 進而,改套房物件你就很難判斷他到底現金投報率是多少.
: 因此改套房物件都是用基本投報率去講.
: 商用不動產也是,例如辦公室或是店面.用現金投報率會很混亂.
: 但是對你一個投資者而言.
: 你到最後實際拿進口袋的還是現金投報率.
: 所以你還是要清楚你的現金投報率多少.
: 不然你用兩倍槓桿買了基本投報率6%的改套房好了.
: 結果算下來你的投報率才10.7%..
: 比原PO的4%開五倍槓桿,現金投報率還低30%...XD
: 這樣你不就少賺很多....
: 因此,基本投報率和現金投報率,都要看都要算.
: 並且要搞清楚你現在在甚麼情況,所以用的是哪一個投報率.
: 例如賣屋廣告講的大多都是基本投報率,因為仲介無法判斷你貸款會幾成.
: 可是你如果去台北甲山林的總部,你看到牆上的廣告甚麼坐享包租,那個是現金投報率..XD: 你如果都看你就不會搞混..
: 並且還可以自己回推另外一個投報率是多少,然後做投資規畫和比較.

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| ╳_入_ノ ミ ︵ 用這種餌
(＿／ ノ / / 也想讓本大爺上鉤…
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算現金投報率阿，文上有說了阿瞬息萬變，自己拿捏