Re: [請益] 買房出租年報酬率是不是有10% ?

※ 引述 《daze》 之銘言：
: 標題：Re: [請益] 買房出租年報酬率是不是有10% ?
: 時間: Sun Aug 8 22:57:04 2021
: 買房的IRR固然不見得非常理想
: 不過IRR也不是這個遊戲的全部
: 畢竟IRR不能吃也不能喝
: 能吃的是absolute return
:
: 房貸的價值，取決於個人的融資條件
: 融資條件越好，房貸的低利高額度屬性的價值就越低
: 房貸的投資選擇受限的缺點就相對突顯
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: 若你能借到1.5%的400萬投資於VT
: 借1.3%的430萬投資於房地產實在不算好生意
: 只能借到3%的100萬投資於VT
: 借1.6%的430萬投資於房地產就相對有吸引力了
:
: 當然這也跟願意持有的風險資產數量有關
: 目標越高，房貸可能提供的額外槓桿就更可能發揮作用
: 如果只打算持有500萬風險資產
: 就算銀行願意借你2000萬也沒有實際意義
對銀行而言，房地產還是比較有價值。同一個人，有實物抵押，貸款利率一定可以談更低。

而且房地產還有些絕招，是信貸沒辦法比的。
1.寬限期：光租金就可以輕鬆cover寬限期內貸款利息還有餘了。增貸的投資收益或股息再加上去，有雙重收益。
2.公司暗影現金流：如果是用公司名義，透過再投資，房地產增值收益更容易隱藏起來。（不過新稅制沒研究過，可能有差）

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