Re: [北美] 在北美工作能賺錢的要素是什麼?
: 推 koster: 股票其實還是賺 慘賠是你要賣才會賠 可以自己算一下 買S&P 12/08 09:20: → koster: 在任一時間點 跟同時間買的房子到現在比漲幅 會發現S&P並 12/08 09:20: → koster: 不會輸 不過因為抱得住的人不多 加上房子是一次購入 所以 12/08 09:21: → koster: 看起來增幅很驚人 12/08 09:22: → calciumless: 有做過分析了 股市的投報率其實是高於房市的 12/08 11:28: → calciumless: 而且持有跟維護房子的各種成本很大 賣房還各種刁難 12/08 11:29: → calciumless: 房子主要是有leverage 所以可以賺得快一些 12/08 11:30: 推 SuperNoName: 講得好像買房就不是替銀行打工一樣 還是人人都現金 12/09 01:54: → SuperNoName: 付清 不用繳房貸? 12/09 01:55: 推 truevines: 買房有equity。租房就只是付出租金而已 12/09 04:25
少數表現特別好的個股我們就不討論 首先你有那樣的實力(或運氣)
基本上也不需要看我的建議:) 以下討論就還是以S&P500當比較
既然討論投資 就不考慮自住房 自住房算一種消費
當然長期你會有一些好處(equity 增值等等) 但是很難跟股市放在一起比較
那假設你有一筆錢要投資 應該投資房地產還是股市呢?
很多人比較同時期房市和S&P500報酬率 發現股市不輸 甚至更高
但其實這是一種不精準的比較 甚至有一點一廂情願
股市高手很多 我就不獻醜了
但是以美國投資房來說 你的報酬率並不只有表面房價的漲幅而已
下面就以美國貸款投資出租房(buy and hold)為例
報酬率其實比想像高 主要有5個來源:
1.(positive) Cash flow:
每個月房租扣掉所有花費之後 正的現金流是你的第一個收益
有的人說房子維護管理麻煩 那麼其實你可以把托管的費用算進花費
每個月6-8%看市場 這樣你等於是沒做任何事 純收租
這邊又會有人說 灣區(加州)投資房沒有現金流
呃 那你可以不要買加州啊 我雖然在灣區住過很多年 但我不考慮在那裡買投資房
2.Mortgage principal:
上面講的現金流 是指租金扣掉所有花費
但其實每個月繳的房租裡面只有利息(interest)的那一部分是你的花費
本金(principal)是房客幫你付了 也算是你收益的一部份
這也是為什麼大家說買房子可以存下equity 但出租房的equity是房客幫你存的:D
3.Value add:
這部分一般在商業地產比較常被討論 但是我覺得獨立房也可以用這個角度來看
假設你花$1,000把房子內部重新粉刷 然後房租因此提高$10/mo
普通人可能覺得一個月$10沒什麼 但你的年報酬率 10*12 / 1000 高達12%!
這部分也可以算到你的收益裡面
4.Tax benefits (depreciation):
當你開始經營投資房生意之後 每年報稅填寫1040 Schedule E的時候
可以扣除房屋貶值(depreciation) 以普通獨立房來說
IRS規定以房價分27.5年計算貶值 以價值27.5萬的房子來說 一年可以抵1萬
這部分可以從你的房租收入裡面扣除 達到省稅的作用
假設你的稅率是25% 相當於每年又賺到$2,500 長期下來也很可觀
這也是為什麼很多人投資房子出租明明賺錢 但是報稅都是負的
一分錢稅都不用繳 這部分扣抵是門大學問 就不多說了 這邊只是提一個概念
有的人又會說 這個賣房的時候要追回來 但以buy and hold來說
每年省下的稅可是白花花的現金拿在手裡 光算通膨就不虧了
5.Appreciation:
房屋升值在某些市場是最主要的收益 例如加州灣區
但美國房市長期都是上漲的 平均一年約4% 某些比較熱門的市場遠大於這個數字
建議有興趣的人多研究 美國出了加州還很大:)
關鍵是人口成長快 工作/經濟也快速發展的都會區
以貸款購買投資房來說 考慮內建4-5倍槓桿 (頭款20-25%)
把上面1-5加起來 長期的年化報酬率會比想像高很多
一般跟股市一起benchmark的時候 都只有考慮升值 那當然不夠看囉~
1-4相對於股市來說 很難達到相同的效果 算是房地產投資的優點
當然也有人會說 你可以借股票給券商收利息啊 融資開槓桿啊等等
或是利用選擇權/期貨 創造更大的收益 但是風險顯然高出許多呀
何況要考慮複雜的操作 嗯 等你進到商業地產的世界 那可玩的東西也很多
也別誤會我 我自己也買很多指數型ETF 閒置資金我不會放在銀行貶值的:)
股市的優點有入手門檻低 流動率高等等
但以長期穩健的投資股市(指數ETF) vs 房市(buy and hold)來比較
我個人是認為投資房地產更有優勢
just my 2 cents...
--
房地產增值看地區,美國不是各處都像灣區那樣年年高漲.
灣區投資出租房效率不佳 只能賭長期升值 每月現金流是負
的 對於scale up來說非常不利 我是不會考慮在灣區投資 美
國還有很多市場報酬率/效率都比灣區好上許多 升值空間也
不輸
TX FL NC GA都有比灣區還有效率的房地產市場 年年升值遠
超全國平均
加上加州對房東不友善 近幾年很多投資的朋友都不再考慮加
州
只有我發現嗎?principal....
真的欸 拼錯 哈哈
房產槓桿開很大
房地產最大的優勢是tax benefit跟槓桿,ROI直接放大X倍,a
ppreciation的部分拿去 remortgage再買下一間
投資房產要考慮Yield% 像台灣房產就是yield%極低 不必考慮
股票也可以開槓桿 只不過房地產不太會被斷頭 只要繳的出
房貸就可以撐下去 不會強制平倉 就算繳不出來 也有short
sale/off market sale等等手段可以降低損失
如果是 non-resident alien 還會有 tax benifits 嗎
我記得NRA的股息不收稅 但是說實在話 股息的稅實在沒多少
如果有久居美國的打算 401k/IRA/HSA開起來才是真理
我想樓樓上問的應該是schedule E 的tax benefit, 1040NR
應該是沒有的... 至於什麼401k/ira/hsa 應該跟股市vs.房
市沒關吧 大家都可以開
IRA也不一定只能投資股債 開一個SD-IRA就可以炒房了
好奇為什麼第四點所提到的扣抵最後賣房的時候會被追回來呢
?
depreciation recapture 你賣房的時候 計算capital gain
要把曾經扣抵過的depreciation加回來 但像我說的 等於是
延遲繳稅 賺通膨就夠了還不用利息 還可以用1031 exchange
一直延長都不用繳稅 超爽der
20
: 想起一些往事 好幾年前我剛進現在的公司R 有一次跟幾位台灣人前輩吃飯 那天剛好前輩A的新房子交屋19
換個方向想,人生也不一定要一個大豪宅呀 當然,豪宅的定義大家各自不同 我最近幾個月合作一個 project, 我發現在疫情期間大家都處於不同的時區,從 Virgini a 到 Honolulu 都有,完全不影響合作,反而很開心,感覺在未來這也許是產業,尤其科 技業的新模式,也許未來會有越來越多的公司接受 remote work .44
首Po前輩們大家好 我知道看到標題可能很多人會噓 但沒關係我還是想請教一下 前一陣子看了Netflix的一個實境秀叫selling sunset(日落豪宅) 內容大概就是一群房仲會帶客人去看LA的豪宅(大約都是加州300萬鎂以上的) 其中有些客戶的職業是軟體工程師
爆
Re: [請益] 2千萬流動資產沒房沒車能靠投資過一生嗎我以前也是累積超過2千萬的數字,就辭掉穩定的工作,開始當專職投資人 過去有分享過類似心得,如果你是神人等級就不適用,但一般散戶可以參考看看 假設你原本年薪100萬,然後資產已累積到2000萬,你想說股市長期平均年化報酬至少7% ,換算年薪140萬,已經超過上班的薪水,想專職投資,那麼辭職前要考慮什麼風險? .爆
Re: [閒聊] 年輕人是不是太過眼高手低這問題不是以前算過的文章嗎. 如果你租的房子,出租投報率3%. (你租屋,所以你在支出這3%) 不動產你增值也不要抓太誇張,雖然實際上可能有5%. (5%是15年翻一倍左右)63
Re: [心得] 存股六年翻倍心得長期投資股市的話,時間就是金錢,只要時間越長,會翻越多倍、賺越多 所以就算薪水低也是要盡早投資,才能享受複利成長的果實 : 目前狀況還不錯 : 發這篇文單純只是想記錄一下 : 原來持股也會有翻倍的時候XD32
Re: [請益] 有人錢全部丟股市只租房的嗎?周末來灌水, 其實這問題牽涉到你對有錢的定義, 是一千萬還是一億或是十億以上, 我在之前文章就有說過, 房地產最大的問題是無法scale up,37
Re: [閒聊] 股市隨便都賺,為何還有人要炒房因為房地產是印鈔機 是拿來借錢用的工具 長期來看 假設房價年化漲幅2.5% 房租報酬2.5%14
[心得]無情真實套牢10年案例-樂居創辦人首購樂居創辦人分享首購買在高點,結果套了10年 目前該建案的最新實價登錄,尚未解套 這篇我之前已經PO過了,不過看板上的討論焦點,似乎都是聚焦在房地產的投資效用,16
Re: [閒聊] 年輕人是不是太過眼高手低C大討論的議題非常有趣 沒錯,照帳面算確實股票很難年年21.5% 但是這其中有個小Bug,你沒有計算到以後要償還的本金 我們直接代入數字來看 房子部分12
Re: [請益] 為什麼這麼多人推買房? (股VS房 試算)設定一個情境來試算一下,假設自己已經有得住了,手上有一筆錢。 選項是買房出租或投資股市 假設: 貸款8成 房貸利率: 1.5% (採用本息平均攤還方便計算)10
Re: [請益] 收房租好還是存股好?長期投資指數型etf是最佳理財投資策略 買進並持有,配息如果短期花不到,可以再投資進去,如此就可以複利成長 但你要有心理準備,短期股市有可能下跌、甚至崩盤(去看看歷史資料) 要撐得住,不要因此就產生恐慌情緒而把etf賣掉 只要記住:長期股市都是往上走即可(所以才需要長期投資)9
Re: [請益] 大盤跟房地產的獲利其實差不多?明天要上班了, 剛好股票房地產我都有接觸過, 就來聊一下我的經驗好了, 先說結論:股票比較好賺 以SPY, QQQ, TQQQ為例,