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Re: [問卦] 社會住宅為什麼難蓋

看板Gossiping標題Re: [問卦] 社會住宅為什麼難蓋作者
reski
(瑞士雞)
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※ 引述《iolo1166 (血之戰弓)》之銘言:
: 小妹一直不懂
: 蓋社會住宅 不就是政府找一塊地皮 請建商把公寓蓋一蓋就好嗎
: 到底在困難什麼
: 是困難蓋還是不想蓋

就自己有碰觸到的中部社宅建設和申辦相關少數經驗稍微分享一下,因為經驗有限所以

實際上可能會和北部有落差。

先不論居民抗議的部分,社會住宅不是只有蓋的問題,還有管理的問題。

這牽涉到,蓋好後,是誰要來管理,是政府(中央或地方)成立一個單位全責管理,

還是建商來管理。


可能有人會說社會住宅當然是政府要管,但這其中牽涉的層面真的太廣泛,

從一開始地的來源是公有地,還是私有地,如果是私有地,是屬於政府徵收,

或是民間捐贈。

政府徵收會遇到抗議,民間捐贈會有利益分配問題(地捐給你我可以拿多少容積率?)

社宅全棟只租不賣?或是部分可賣、部分不可賣?


地主或是建商要賺錢,算報酬率,一般來說最低我聽過是要4-5%以上就可以評估要不要

和政府合作,低於這個比例就不要想,有的是要14%以上才要做,但有些建商跟政府合作,

算報酬率時沒算好後續管理(意外)成本,最後獲得一個結論就是社宅不好做。


政府要給出足夠的誘因讓建商願意合作建造和管理,顯然不容易。


如果是由政府管理呢?目前是聽說政府資源和管理人才有限(雙北以外),

現階段都還在培養和摸索的階段,管理上勢必也會遇到很多問題。

而且這種蓋好後政府自己管理的專案,在一開始找地和跟建商洽談的階段就很難了。

殺頭生意沒人做啊,願意做的,大部分都是做業績面子給縣市政府或是中央政府,

遲早要在別的地方拿回來的。


所以才會社宅執行政策上,轉向輔導民間空屋轉作社宅。

這其實是一個好方法,能降低空屋率,又可以提高社宅數量,牽制房地產市場,

那為什麼不好做呢?

除了很多房東不願意降低租金,或是租給符合社宅條件的租客,

最主要是因為租屋市場上多數的物件,都是違建,沒有獨立門牌,或不符合消防法規。

所以即便政府提供轉型社宅的補助政策,很多房東也不符合資格,或是覺得要轉型太麻煩

我不符合規範也是有人要租,幹嘛搞這些有的沒的?


這些是我在接觸到一些地方社宅專案大概有看到的一些問題。

一些分享請參考。








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david6119 12/13 15:38委外成立一個管委會來管理有很困難嗎

david6119 12/13 15:38?也不用住戶在那邊推來推去