Re: [問卦] 社會住宅為什麼難蓋

※ 引述《iolo1166 (血之戰弓)》之銘言：
: 小妹一直不懂
: 蓋社會住宅 不就是政府找一塊地皮 請建商把公寓蓋一蓋就好嗎
: 到底在困難什麼
: 是困難蓋還是不想蓋

就自己有碰觸到的中部社宅建設和申辦相關少數經驗稍微分享一下，因為經驗有限所以

實際上可能會和北部有落差。

先不論居民抗議的部分，社會住宅不是只有蓋的問題，還有管理的問題。

這牽涉到，蓋好後，是誰要來管理，是政府（中央或地方）成立一個單位全責管理，

還是建商來管理。

可能有人會說社會住宅當然是政府要管，但這其中牽涉的層面真的太廣泛，

從一開始地的來源是公有地，還是私有地，如果是私有地，是屬於政府徵收，

或是民間捐贈。

政府徵收會遇到抗議，民間捐贈會有利益分配問題（地捐給你我可以拿多少容積率？）

社宅全棟只租不賣？或是部分可賣、部分不可賣？

地主或是建商要賺錢，算報酬率，一般來說最低我聽過是要4-5%以上就可以評估要不要

和政府合作，低於這個比例就不要想，有的是要14%以上才要做，但有些建商跟政府合作，

算報酬率時沒算好後續管理（意外）成本，最後獲得一個結論就是社宅不好做。

政府要給出足夠的誘因讓建商願意合作建造和管理，顯然不容易。

如果是由政府管理呢？目前是聽說政府資源和管理人才有限（雙北以外），

現階段都還在培養和摸索的階段，管理上勢必也會遇到很多問題。

而且這種蓋好後政府自己管理的專案，在一開始找地和跟建商洽談的階段就很難了。

殺頭生意沒人做啊，願意做的，大部分都是做業績面子給縣市政府或是中央政府，

遲早要在別的地方拿回來的。

所以才會社宅執行政策上，轉向輔導民間空屋轉作社宅。

這其實是一個好方法，能降低空屋率，又可以提高社宅數量，牽制房地產市場，

那為什麼不好做呢？

除了很多房東不願意降低租金，或是租給符合社宅條件的租客，

最主要是因為租屋市場上多數的物件，都是違建，沒有獨立門牌，或不符合消防法規。

所以即便政府提供轉型社宅的補助政策，很多房東也不符合資格，或是覺得要轉型太麻煩

我不符合規範也是有人要租，幹嘛搞這些有的沒的？

這些是我在接觸到一些地方社宅專案大概有看到的一些問題。

一些分享請參考。

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