Re: [新聞] 七張圖看高雄商圈步入死蔭幽谷　防骨牌

這次疫情重創三級產業.

當然啦,各位可能不是三級產業經營者,所以不痛不癢..XD

就像我們投資客,我指專業的這種.

當然希望商圈轉移阿.

投資店面的奧義從來不是收租,租金投報才1%是要收個鳥蛋.收租你幹嘛不買0050??
(你一億的店面,一年才100萬店租,靠邀,你丟0050,可能可以拿到股息300萬)

投資店面的精神就是增值...!!!!
(不賣也可以拿去跟銀行貸款,貸款後把錢拿去買0050套利就好..
所以增值不一定要賣才可以享受到增值的爽,
是不懂金融的人才會甚麼不賣只有紙上富貴的白痴想法
國泰,前南合興的家訓都是,不動產只買不賣..我只家族也就是他們私人不動產.
阿只買不賣,那他們怎麼變出更多錢??不賣不是都享受不到...XD
哀...看到別人做不一樣的事情,都不懷疑一下自己的思維是不是有問題...
因此,台北東區的房東幹嘛不降租,因為他們怕影響到銀行對她店面的價值評估.
所以寧願租不掉也不降租,目的是維持店面價值的認定.
你要看懂阿....)

而店面增值,就是要抓未來新商圈的誕生,或是高成長性的商圈等他成長.

所以"變化"是投資店面的指標!!

投資店面不會有人笨到跑去買僵化的"最強商圈"店面.
(這都是拋給生意人接的,他要做生意,有賺錢,金店面覽趴壓著也會買.
不然很多生意,改變位置生意會大幅受影響.
例如熱河街的曾正咖哩,她搬家搬在附近而已,但搬家後其實生意少很多..
因此店面養到最後就是拋給生意人接手...
這也是為啥名店有時候他的租金會比較低...因為房東在養套殺..XD
你有名就把你養肥,之後再把店面高價拋給你買..
這是很基礎的店面操作策略...反而虛弱的店家就漲他租金把她趕走.)

那個就算增值,也是很爛...因為他發展僵化了.

更不用說,物極必反,盛極必衰;月圓則缺,水滿則溢.

就像長期投資.

蛋黃區,當年的萬華,當年的鹽埕都是當年的王者,但時間久了就會被幹掉.

所以在他被幹掉之前,就會離開,然後去另一個未來的王者處布局.

而住宅還很能撐,因為既有屋主有權有勢的話,悶燒力道很強.

例如台中西區被幹掉,西區的人不承認.

高雄文化中心被幹掉,文化中心的人也不承認..XD

但承不承認是你的事情,我們投資人絕對理智,不受情緒影響錢的操作.

因此我很多年都沒進過文化中心的房子.並且你也看的出來文化中心房價漲幅其實很可憐.

反而崩毀的鹽埕區,他崩毀崩過頭產生極大的乖離現象,因此鹽埕區之前反而很好賺.XD

可是住宅改變,一個蛋黃區被幹掉到他無力,可能是10~20年.

就是因為既有住戶還有很大的強度,所以支撐力道很強,住戶畢竟搬家緩慢很多.

而店面...就刺激了.

店面商圈轉移有時候在一個事件,就可以大幅扭轉.

最典型就是天母,當年天母蓋了捷運,立刻商圈在兩三年內就轉移到捷運四周.

原天母商圈立刻崩潰.

另一個快速現象就是師大夜市,也是一兩年內就衰退.

速度無敵快....

台北東區衰退那個在店面世界已經算是很慢很慢,留很多時間給你跑了.

理由也很簡單,新商圈會有磁吸效應,舊商圈只要商業活性一下降,就一堆倒店.

資本市場很殘酷的,你倒店的時候,別人只會嘲笑你.

就像你去看這篇原文下面的推文..XD...你虧了一屁股老婆要被抓去賣,鄉民還嘲笑你.

當然啦,對整體市場而言,舊的不去新的不來.

死了一家飲料店,隔天只會在誕生千千萬萬家飲料店.

這就是商場的生態,永遠不缺死你一個.

另外做生意死亡率超級高大家也知道.

而也因為這種殘酷的市場,所以造成商圈的改變速度很快.

這也是店面以前很好賺的主因.

我買一個蛋黃區例如中都好了,你要等中都房價漲到跟美術館一樣要等多久?

我告訴你,至少10年...XD

但是店面,以前一波抓到,三年就有一個超級大漲.

當然現在資訊爆炸+有錢人更有錢,造成店面投資高端化.

一個有前景的區塊,你幾乎要5年前切入...三年前會一間都沒賣,一年前會全部開天價掛賣.

變成店面的漲幅很容易被提早拉在三五年前就漲完了...XD

最典型例子就是我常舉的.

義享天地大順路對面的大順一路以及富國富明路店面.

義享天地一開始宣布要投資,就開始被搶.

然後因為林義守想跟政府凹樓上改作招待所甚至偷渡住宅,所以這個案子其實拖很久.

但是店面價格幾乎五年前就漲到逼近今天的價格..XD

也就是說,你這五年去買義享天地前面的店面,你幾乎都不賺錢,因為他已經漲了.

那時候看到就放生的主因也很簡單.

阿你一個還沒蓋好百貨公司門口的店面,價位就跟其他巨蛋,漢神本館等百貨公司門口一樣.

阿這樣還投資個擔擔麵...XD

不動產價格永遠都是相對的.

1000萬的房子很貴?你要看其他房子多少,其他房子都2000萬,那一千萬的房子叫極度便宜.

因此台北如果40年的三房電梯大樓賣1000萬,你說它貴還是便宜?

但是在高雄,30年三房電梯大樓賣1000萬,你又說他是貴還是便宜.

價格為啥是相對,這就是"你有沒有其他選擇"的問題.

當你沒其他選擇,那他就是便宜...你看數字說他貴,那你準備一輩子租屋..XD

店面也一樣,判斷基準就是,你用同等級的商圈去看他的相對價格.

而投資店面,就是以"這邊發展的商圈未來會到甚麼水準,那店面應該多少錢"去評估.

當然無論怎樣,現在店面市場因為玩家太厲害+大家錢太多,所以變成高手盤...XD

再加上商業型態改變受電商,百貨,熊貓,尤其是熊貓的衝擊.

因此店面變得不好玩....

再加上商用不動產貸款被限制六成.現金投報率一般都被住宅屌打..

當然不否認還是有機會撿到大利潤,但平時店面是很難操作的..

天上掉下來的錢只能靠拜拜,可遇不可求.

當然扯這麼多,在解釋一點就是.

店面這麼刺激的東西,代表商圈變化也是很刺激.

當年後火車站第一街是哪?是重慶街...今天..

當年喜峰街夜市多強,今天??

而熱河商圈為啥會在熱河興起.

因為中博地下道起來,或是中博高架橋下來,第一個路口是熱河一街..XD
(所以中博高架橋拆除,我不認為是熱河商圈的利多,商圈的形狀可能會有一定的改變
只是轉換可能會比較慢就是了,因為這個商圈夠熱,所以除非有被重擊,不然改變會很慢. 但也因此,我都不建議投資買入熱河一街正街上的店面..)

反而為啥我建議不少網友可以注意,中都街和喜峰街的夜市或商圈.

因為中都發展後會湧入大量的住宅人口,而最靠近重劃區的夜市和商圈必然受到大幅加持.(重劃區內的店面會很貴,是高消費店家進駐...但是無論房價在貴,人還是喜歡買平價餐飲 住豪宅一樣愛吃90塊雞腿便當的..不要電影看太多...自己實際去美術館農16附近看看. 你看排隊的是法式料理,是龍蝦火鍋,還是自助餐店...XD
房子買貴可是他會增值,所以不是花掉而是賺錢.
但吃東西是花掉...有錢人很多之所以有錢,就是因為斤斤計較..那..他當然愛90塊便當 另外自己看西藏街..西藏街在自己窩在馬卡路口調查.有多少消費者都是住美術館的.XD)

另外對一般玩店面的玩家,它們目前不善於做這種投資規劃....XD
(主要是生存者偏差問題,這種橫跨高級和基層的投資判斷,他們會陷入同溫層思維陷阱)

所以你真的想要買店面,這是一個機會...在那些有錢人學起來這招之前的機會.

再過一段時間,那些有錢人就懂了....你的機會就又更少了.

有錢人的學習能力一直都超強,不然他怎麼是有錢人.

只有白癡才會看低有錢人的能力.

世界上最聰明的人,在兩個區塊,一個就是政壇,另一個就是商場...

只是他們都很低調不會整天嗆自己智商250.
(你在這兩個區塊笨一點,早就被扛出去埋了...陷阱詐騙一大堆,還超級惡性競爭.
在其中,你還要變出自己利益來...)

至於火車站商圈,取決於71期的規劃到底是甚麼.

沒有71期規劃出爐,不做任何判斷.

我們是投資人,不是賭徒....投資人一定要必賺才下場,寧願賺得少,不願意提早賭博.

至於日勝生在民族路規劃的那個商場四周的店面.

那個你就不用想了..XD..價格早就讓你沒利潤.並且也沒有適合的店面在賣.

而講這麼多,其實,我們玩店面的最希望就是商圈轉移..XD

這樣我們才可以發大財.

但是這是,把自己的開心建立在別人的血淚上面.

商圈轉移就代表,有很多人要倒楣,很多店家要賠一屁股,產生很多家庭社會問題.

因此,在嚴重的衝擊例如這種疫情下.

政府只要顧慮到人道問題,必然會拯救商圈..XD

否則...

否則災難都是發財得時候..XD

災難帶來改變,並且平息災難也會產生大量賺錢的機會.

沒看到災難過後,股票房地產必然大漲,而且都漲超過災難前的價格.

這是因為...從正面來講是政府必須刺激經濟來補災難產生的錢坑.

從背面角度來講就是,你手上的貨幣崩盤了,災難的傷害全都被政府轉嫁到貨幣價值上.

所以災難之後,必然貧富差距擴大.你站在富的那個角度,自然就會看到很多賺錢的機會.

古代革命,革命的"直接"原因不是災難,而是貧富差距.

朱門酒肉臭,路有凍死骨.

一個災難,農民繳不起稅金,土地就只好拋售,有錢人狂收.

收了之後又炒高地價,所以中產階級本來買得起就變成買不起..因此翻身便困難.

但是手上有農地的,就變更有錢,所以又可以買更多農地.

所以每次災難後,少數人就持有更龐大的不動產.

宋朝末年,京城的房子要當官8輩子才買得起...

而...這種局面到今天都無解,全世界都繼續貧富差距擴大.
(災難的時候,你們忙著嘲笑別人,但有錢人都忙著撈錢...XD)

也因此,政府拯救受重擊的商圈其實很正常.這是為了"公平正義"

以免倒太多店家產生龐大的社會問題...再者造成銀行大量爛帳.

至於發消費券,則是變相的撒錢到市場中增加流動性.

消費券可以快速的增加市場活性,讓新的店家誕生.並且讓還沒倒的店家可以快速站起來.

而透過拯救舊商圈+發消費券,其實會讓商圈轉移速度大幅被壓制.

可是這..就是人道的問題.

我是不知道這時候為啥你們要跟我們投資客站再一起喊.

"讓店家死吧""舊的不去新的不來""自由市場經濟"....XD

喂,你們甚麼時候跟我們一樣變成極右派了???你們不是左派嗎??

那,別人喊"讓房價自由市場經濟"的時候,你們怎麼又變極左派的反對了..XD

so...振興商圈,發消費券,其實都是很自然會產生的拉.

只要中間過程和施行不要出包或亂搞.

不然其實這些都是社會需要的.

今天如果是你借了300萬開店,結果遇到災情...

你再想想你會支持還是反對.

你倒了你就中年失業+負債300萬...你看你怎麼活下去..

可以找棟大樓跳下來..我說真的.

300萬在很多人眼裡是很小的一筆錢.

但是...欠3000塊就可以讓少年耶打死人.

前兩天討債群聚被開一百多萬單的,他討債討多少錢??6萬塊阿.

當你甚麼錢都沒有,還倒欠300萬.

可以跳一跳了...不然上吊可能死狀不會那麼慘.

社會事,哪有你們穩定上班族想的那麼輕鬆??

當然啦可能還是有路可以走拉.

去販毒,去當詐騙集團車手(因為你不懂只能當車手)...XD

而這...無論他選擇是找棟大樓跳下來,還是跑去販毒搞詐騙.

是不是都是造成很大社會問題??

那...你是不是更可以理解,為啥政府要振興經濟,拯救商圈了吧.

很多生意人私底下為啥會做一些"副業"..(指非法的)

就是因為他生意不賺錢啊...

因此,國泰平安治安好,但是當不賺錢的時候,烏煙藏氣滿天飛..

就是因為,很多人要活下去,正途活不下去,那只好撈偏嚕.

而這些成本,你們上班族以為都不關你的事??...

那是還沒燒到你家...燒到了你在思考有沒有關你的事?

對喔那些甚麼投資虧了上億還可以東山再起的故事不要亂信.

那個都嘛是看到有問題,就開始脫產,把錢藏在別的地方.

之後破產裝死,之後再用藏起來的錢洗白回來用.

洗錢法...最簡單就是開一家店,然後把錢洗入店的營收.
(所以黑道很愛開店..)

手法,絕命毒師有教,自己去追劇.

另一種倒了可以再起的是,他替金主或是大佬頂破產.

例如維冠大樓的真正負責人,他後來開了五家建商,董事長全都不是他的名字.

炒房勇哥為啥被政府查辦後會變成輪胎公司的總經理.

這些都是替人黨災,出來後人家會替你安排安家善後.

而你傻傻的自己壓身家all in,輸了300萬負債.

你還想學人家東山再起??

想得美...XD

不要太小看社會!!

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.175.180.87 (臺灣) ※ 編輯: ceca (1.175.180.87 臺灣), 07/23/2021 13:44:16

其實更深層的問題是. 人口減少會衝擊經濟規模和政府財政. 這個論敘懶得講太多了m因為講很多次. 簡單講就是. 政府為了怕經濟衰退,產業崩潰,政府破產,銀行破產. 所以他必須解決這個問題. 解決法有,開放外來人口進入,以及貨幣貶值貶值量超越人口減少所受的傷害. 而無論選擇哪一種方式,房價都繼續漲..XD 而政府..沒空管房價...經濟都要垮了,勞保都要破產了,地方政府都要破產了. 他還有控管房價太高嗎..XD 不動產本來就是投資VIP產品. 不然共產黨幹嘛要針對不動產,而不是"股權平分,國家所有企業股權全民共有"..XD 就是因為不動產太VIP. 好處他都要,壞的都有其他人幫他頂著. 所以很多事情要看遠一點. 人生,沒有給你幾次機會. 一時賭氣錯過了,就是你家至少三代的事情.. (現在買房子已經很多人擴張到三代財富累積再買...未來會擴大到四代五代 這就是貧富差距...強者恆強.弱者被甩下車.)

※ 編輯: ceca (1.175.180.87 臺灣), 07/23/2021 15:17:22 ※ 編輯: ceca (1.175.180.87 臺灣), 07/23/2021 15:18:21