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[心得] 槓桿指數化與買房

cookiesweets 發表於 2025/4/24 下午11:10:21
看板Stock標題[心得] 槓桿指數化與買房作者
cookiesweets
 (3m)時間推噓29 推:38 噓:9 →:59

這篇文章主要是分享我在買房和指數投資之間的看法和選擇
買房是個非常困難且爭議大的問題，且因為不同市場已經牽涉到近鄉謬誤跟貸款，幾乎不可能如指數投資那樣有「明確實證」的答案
簡而言之，在指數投資、life cycle investment 等等，我能確定我是對的，但在房地產的購買，我也只是分享我自己的看法，無法提供很正確的答案。只能拋磚引玉分享一個年輕人的看法


前言：life cycle investment & coast fired

這篇主要接續我之前的一篇文

#1dfT6vou(Stock)

在這篇文裡面，以一個年輕人角度分享了所謂life cycle investment & coast fired

這是計算機：https://walletburst.com/tools/coast-fire-calc/

我們能輕易計算出coast fired所需的金額。或者說，VT數量（這樣的說法通常能讓我們更有動力和目標）
以月收4萬退休生活而言，考慮進通膨，抓1000股VT很寬裕

這也是我反覆提及的，儘早存到1000股VT，就可以coast fired，「賺多少花多少」，心態上自由的重要

而要達成1000股VT，貸款/槓桿是必不可少的

背後的邏輯正如上一篇所說。你未來30年勞務所得=超長期債券，你已經曝險大量資產在債券上了，勢必拉高股票佔比。
因此上篇文我給出的結論是：不買債、信貸投資指數基金、槓桿控制至少2x

大致複習完畢。而實行過程，最大的問題想必是買房跟這套邏輯的取捨

因此此篇分享我個人對買房/指數投資的理解，並計算兩者回報


探討族群&前提：

在討論之前，還是要先計算一下報酬率
雖然已經太多人算過了XD

然後討論要定義人群。我定義的是「45歲以前，未買房或房產很少者」
如果你已經大於45歲，開始進入股債分配的環節；
又或者你早已經有>3棟房
那不是主要要探討的對象

(畢竟當買三件以上房產時，要嘛你是很忠實的房產投資客不愛股票，要嘛你就是資產遠超我的大戶，無論哪種我想你都不會想聽一個年輕的指數化信仰者侃侃而談XD)

房地產報酬採用國泰房地產/住宅價格指數當台灣平均回報率
指數化投資採用全市場股票ETF：VT，不考慮匯率波動，採用FTSE Global All Cap Index，忽略追蹤誤差
回測20年（2003-2023）

租金回報率採用2%
裝潢等軟性費用基本上以我個人心證為主（基本都採較低）

另外，盡量不考慮資產波動情緒價值的部分。
所以什麼「股票上沖下洗你抱不住，房產跌了感覺不到，才能穩穩持有」這種言論不被考慮
畢竟會點進來的人都是堅定的指數者，一言不合就刪app不看盤的，我們不會被什麼上沖下洗影響：），希望啦

報酬比較：

全球指數過去20年的年化報酬為10%左右
房價指數過去20年為4.5%-5%
以上都是我抓FTSE 報告跟國泰的結果去回測的，大致上應該相去不遠

以買1500萬房子為例，頭期款20%，房貸利率2%，仲介買房2%賣房4%，裝潢費30萬，30年後賣出。租金2%
年化報酬是多少呢？8.1%
相較之下，VT的年化回報是10%

（1500萬房子，每年5%漲幅+2%租金回報率，30年後約1億1000萬
相對應，一開始不買房，省下頭期款+仲介+裝潢350萬，2%房貸利率=每月多4.4萬房貸投資VT，30年後約1億5000萬）

且還未考慮房產折舊，但也未考慮房貸利率應該可以低於2%，跟房產實際報酬有人認為高於4.5%

有點反直覺，開五倍槓桿還輸指數化，這原因是因為在你不斷還款的時候，本質上是一直在去槓桿化。

討論：

可以看到結果，基本上買房和買股，擁有相差不遠的年化報酬，但在考慮槓桿後指數化投資的報酬仍然高於買房
甚至考慮進房產折舊，兩者差異應該更大


但這絕對不代表買房的報酬比較低！

因為要注意的是，這是長達30年不斷還房貸去槓桿的結果。
但你不需要去槓桿啊。
實務上，理財型房貸的出現讓這件事變的愚不可及，不該有人傻傻的還房貸30年

回到life cycle 的本質，在年輕時努力開槓桿是正確的方向
照這邏輯，反而買房是正確的選擇。因為房產能夠開很大的槓桿

所以此時已經很清楚分成三個類別
1. 指數化投資
2. 買房，但呆呆還款30年
3. 買房，但努力讓自己槓桿維持

以報酬率來說3>1>2

也就是，以過去的投資報酬率來回測，買房但不斷維持高槓桿是回報最高的方法

這也是清流君之前影片算出買房差於投資的原因。因為他不考慮房貸可以維持槓桿

但是，回到指數化投資的本質
當你把5倍槓桿，押注在亞洲一個小島、一個城市上的一個物件，風險是低的嗎？

買房永遠不能逃避的就是他無法規避非系統性風險

我自己認為，比起2倍槓桿買VT，五倍槓桿壓在一棟房子上，無疑是非常高風險的金融操作
身為指數投資者，很難無法認同這種無法規避非系統性風險的投資

問題是，如果有第4條路呢？

也就是4. ：利用信貸開槓桿投資指數化投資，也就是長久以來我推薦的

如果以一個理性、客觀、且對房地產單一風險有趨避的人來討論，我認為2-3倍槓桿的指數化投資是優於房地產的投資方式

他有著幾乎不輸房地產高槓桿的報酬，且規避了大部分的風險

因此我個人理性的結論是，如果願意且能夠以近似房貸的利率貸款到信貸，那信貸買股優於買房

然後，這只是理論上的方案
事實上隨著你資產的增加，信貸不太可能無止盡維持2-3倍槓桿
此外，自住房的好處，情緒價值無法估算
譬如裝潢風格、寵物、社會觀感、女友要求、父母期望……
買房無疑可以提供很多很多的情緒價值。光是租房不能自己弄裝潢跟寵物就差非常多了

所以，考慮進情緒價值，或許買房仍然是一個選擇
我認為，事實上，3&4完全可以併行，但也會互相影響

這已經牽扯到每個人信貸、房貸的條件
甚至業務員的不同也影響很大。
我不能ㄧ概而論去計算，因為無法考慮信貸會影響房貸的利率、成數

因此我個人、完全主觀、很可能沒辦法推廣給多數人、且不負責任的建議是：

在現金流足以支撐1.5-2倍槓桿的指數化投資時，以信貸模式走路線4。
實務上，隨著資產增加，理論上你的槓桿也必須持續加倉，但我們不能無止盡加倉下去，也就是抓一個平衡點。

再次強調，純粹主觀
台灣信貸對年輕人的友善程度&利率，大約介在100-300之間。
也就是，當你貸款到2-300萬左右、槓桿兩倍總資產5-600萬元後，剩餘的錢可以「考慮」拿來準備走路線3，也就是買房

這些錢也差不多一千多股VT，這可以給你更安穩的情緒價值。代表你已經coast fired了

這完全是個人觀點，如果你現金流能cover 400萬信貸，且買房對你情緒價值不大，那你信貸400萬總資產800萬再開始存款也未有不可

亦即，一個陳腔濫調的結論
24歲畢業後，開槓桿信貸後總計約300-400萬資產，1000股VT後，剩餘錢當頭期款準備買房。

實務上，按照每個人月薪不同，在26-28歲達到股票上的coast fired
開始把剩餘錢一樣投入VT，並在33-35歲左右賣掉1000股vt以外的金額買房
我個人認為這是可行的方式

買房後，除非已經達到你預設life cycle的槓桿倍數（上篇文有教過計算），否則永遠記得理財房貸。而理財房貸出來的錢呢？

當然all in VT！


結論：懶人包

1. 一拿到頭期款就買房，後用理財房貸維持高槓桿，為過去20年收益最高的投資方式
2. 考慮進避險，信貸2-3x買VT是優於上述的選擇，且報酬相差無幾
3. 考慮進情感因素，可在600-1000股VT後開始存頭期款，為折衷方案
4. 買房後傻傻還款30年，期間不增貸，為最蠢最蠢的方法。其效果甚至低於無槓桿之指數投資
5. 綜上所述，建議槓桿買VT當租屋股神or 存到一定股數VT後買房。直接買房後維持高槓桿，適合對台灣房產有信心或自認有主動選房能力的人，我個人完全不推薦。啊買房後一直還房貸沒維持槓桿的人，就別來亂了，最爛
6. 買房盡量貸40年貸款

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※ PTT留言評論
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Moneytaker 04/24 23:11清流君

噓

Moneytaker 04/24 23:12沒噓到

噓

hectorhsu 04/24 23:13五年內顯學必倒～

推

NoMomoNoLife04/24 23:13幫補

推

partsex 04/24 23:18房貸本來就沒必要還

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partsex 04/24 23:18而且台灣有戰爭風險 還房貸幹嘛

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partsex 04/24 23:19省下的房貸拿去買指數就行了

推

hectorbibby 04/24 23:19就全世界窮人都想拼一把而已，反正本來都沒有

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partsex 04/24 23:20房貸到死都不必還

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partsex 04/24 23:21只要交頭期款 房子就是你的了

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partsex 04/24 23:21就可以享受增值了

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partsex 04/24 23:21還房貸是傻逼

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cookiesweets04/24 23:23清流君結論是這樣嗎

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cookiesweets04/24 23:23他不是一直推0050

推

hsupaijay 04/24 23:25他推VT阿，股債搭配全球分散

推

SmilD 04/24 23:27感謝分享

→

cookiesweets04/24 23:30我依稀記得清流比較買股跟買房是沒考慮維持房貸槓

→

cookiesweets04/24 23:30桿，所以得到買房必敗的結論（？我不確定

推

wzshi 04/24 23:32巴菲特建議買一間可負擔的房子就好

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uyrmb47 04/24 23:53你房子持有成本低了

→

oread168 04/24 23:57只要房價還在漲 房貸沒人在還完的

推

hamigwa 04/25 00:01清流君有說過類似3+4的方式

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hamigwa 04/25 00:01https://youtu.be/1YJ6HeS93Gg?t=973

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hamigwa 04/25 00:01當資產慢慢變多正常會開始轉股房債多棲

推

TonyStuck 04/25 00:51思路一樣 推個

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wiston1419 04/25 00:59清流君早期比較買房買股的時候 沒考慮維持槓桿

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wiston1419 04/25 00:59https://youtu.be/hIQ694t9rOs?si=bGIWt_mHgWyWB9z1

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wiston1419 04/25 01:00可能之後被吐槽 有學到新觀念吧 嘿嘿

推

halo3dark 04/25 02:28推推 感謝分享～受益良多

推

duriel3313 04/25 04:04清流君在指數和生命投資因子投資的分享是全台最深

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duriel3313 04/25 04:04入的，但在這裏跟屎一樣XD

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Ryuce 04/25 06:36持有房子不用繳稅嗎

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Ryuce 04/25 06:36賣房子不用繳稅嗎

推

chopinmozart04/25 07:13其實你456 有點不食肉糜

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chopinmozart04/25 07:14銀行放款條件比你想的嚴格

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chopinmozart04/25 07:14要40年 又要低利 又要一直周轉

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chopinmozart04/25 07:15通常三者只能擇一

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chopinmozart04/25 07:15什麼無限房貸大法都有點吹過頭

推

cblade 04/25 07:57自住一間是最好的投資

推

kenny610 04/25 08:20推 感謝分享

推

AbcdefG18 04/25 08:26優質好文

推

hjtiun852 04/25 08:48感謝觀點的分享

噓

ppnow 04/25 09:02算那麼多幹嘛，買房需要的是衝動，不是數學公式

推

delightboy 04/25 09:09買房等漲價又可增貸買0050或2412，增貸跟拿回全部

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delightboy 04/25 09:09頭款87%像，第一間自住房最好要買

推

libraghost 04/25 09:46你是清流君嗎

推

pinwei0989 04/25 09:49推推

推

gusser 04/25 09:54,

→

gusser 04/25 09:55清流君沒這篇的認知

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gusser 04/25 09:56這篇文好好看勝過仿間10本投資理財書

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gusser 04/25 09:57我個人也是自主房一直轉增貸 持續買房買股 維持槓

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gusser 04/25 09:57桿 遇到房股一波多頭 直接淨資產8位數

推

DreamHssH 04/25 09:57賭板就是 YOLO! All in or nothing!

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gusser 04/25 09:58我看過的理財書40-50本 有用的不多 真的能賺到錢的

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gusser 04/25 09:58策略反而網路去對照修正 最實際

推

Librau 04/25 10:18清流君還說過說黃金是垃圾。樓上信徒放空了嗎？？

推

ppnow 04/25 10:27我簡單講，某君害死一堆人，信徒要信就信，都是命

噓

hsupaijay 04/25 10:53笑死，是要害死誰，在股板買0050和VT是被害死

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cookiesweets04/25 11:59老實說life cycle investment 又不是清流君提的…

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cookiesweets04/25 11:59.我最初接觸life cycle是在諾貝爾獲獎公式那本書，

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cookiesweets04/25 11:59coast fired 觀念也不是清流君強調的啊Xd 更何況，

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cookiesweets04/25 11:59清流君常常一直推0050沒提VT這跟我推廣的根本背道

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cookiesweets04/25 11:59而馳

推

ulove 04/25 12:06推！

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cookiesweets04/25 12:08我倒覺得清流君最大貢獻是因子投資。他讀不是因子

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cookiesweets04/25 12:08投資的論文

噓

faust218243 04/25 13:06左邊買房右邊高股息+指數繳房貸你覺得贏你論述多少

噓

faust218243 04/25 13:09股票在質押搭房產五倍這槓桿倍率可不是五倍

噓

dream1124 04/25 13:51你一下理財房貸一下又槓桿指數搞這些花裏胡哨的東西

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dream1124 04/25 13:52其實都還不如租剛好符合需求的房子，其他錢玩期貨

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dream1124 04/25 13:54來得簡單易懂易操作，遇到黑天鵝也沒那麼有壓力

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dream1124 04/25 13:55清流君是公眾人物本來就不能亂推薦高風險的東西

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dream1124 04/25 13:57再加上他拍片說過有研究發現長期槓桿只是讓獲利成果

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dream1124 04/25 13:58更加分散，但不保證必勝。你這套做法先入為主認為

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dream1124 04/25 13:59買房必贏通膨，然後又拿有槓桿的策略跟沒槓桿的比，

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dream1124 04/25 13:59根本是不倫不類

噓

iamneptune 04/25 14:23少年股神

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iamneptune 04/25 14:23這一波帶走多少

→

iamneptune 04/25 14:23等年底房價八折看看

推

ncucosine 04/25 14:58請問剛有頭期款買房 要怎麼用理財型房貸

推

countrier 04/25 16:14少見優文，推一個

推

a39313000 04/25 17:08感謝大大分享 思慮清晰 推推

推

CCChieh 04/25 18:09「信貸2-3倍槓桿指數化投資」這句話不懂，信貸借錢

→

CCChieh 04/25 18:09可以懂，2倍是哪來的呢？thx

推

CCChieh 04/25 18:10有兩倍做多VT這東西嗎？

推

CIIIO 04/25 18:18增轉貸之後的利息會略高於原本房貸

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CIIIO 04/25 18:18而且最佳是30年 也就是原本40年的轉過去會被變成30

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CIIIO 04/25 18:19或20年

推

CIIIO 04/25 18:23原三十年貸款在繳到第7~9年貸款率會剩80% 加上房產

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CIIIO 04/25 18:23增值的話會更少 所以房版才說五年增轉貸一次

推

vendee 04/25 18:35好文，也是一種策略

推

waynepc 04/25 22:54推好文

推

zzz50126 04/25 22:58算了吧清流君 為了流量蝦78講 周冠男都比較好

噓

BJkiller 04/26 03:27北七 我26歲跟朋友合買三間房子 現在兩年就漲了700

→

BJkiller 04/26 03:27萬 還在槓桿VT你這波沒被抬出去？

推

nono556 04/26 06:33謝謝分享

推

k149h 04/26 07:12好文推推推，可惜股版大部份人不懂

推

Milkomeda 04/26 08:53有財商的富家醫生寫的分享文，股版韭菜是不會懂得，

→

Milkomeda 04/26 08:53只能默默幫推了。

推

luke1130 04/26 12:24推 其實現在這些資訊都已經很多了 但很多人都還是不

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luke1130 04/26 12:24理解

推

ckid 04/26 13:20好文推

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cookiesweets04/26 18:29沒被抬出去啊快樂的很

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cookiesweets04/26 18:29已經coast fired，目前gap 環遊世界中

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cookiesweets04/26 18:29VT含槓桿報酬接近100%

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cookiesweets04/26 18:29我上次增貸在3月，這波虧損全吃到但一點也不慌

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