[討論] 房地產預期報酬估算

最近把投資金律重新拿起來翻，看到 高登公式 跟 股利折現模型 的部分，想到其實還蠻適合用在房地產投資的預期報酬估算，原因是房地產的股利 (租金) 跟 股息成長率 (租金成長率) 相對股票其實好抓很多。

先看高登公式：
市場報酬（貼現率）=股息收益率（dividend yield) + 股息成長率 （dividend growth)換成房地產來看就是

年報酬 = 租金報酬率 (租金/房價) + 租金成長率 (1)

以一間1000w, 年收租金30w的物件來看，租金年漲3%，長期的預期報酬可以得到
3%+3% = 6%
之前評估房地產報酬是分成租金報酬率+房價成長，其實跟上述公式(1)對應起來也合理，租金成長其實就是跟著房價成長。

再來股利折現模型:
市場價值 = 股息 / （貼現率-股息成長率）
換成房地產來看就是

房價 = 租金 / (報酬率-租金成長率)

假設一個物件年租金是30w, 租金成長率3%，如果你要求的報酬率10%, 那你買的房價就要是

房價 = 30w (10%-3%) = 428w → 應該找不到這樣的物件==

但如果你要求報酬率只要5%，則
房價 = 30w (5%-3%) = 1500w → 這樣的物件好找很多

或者你也可以直接用你買的實際價格，假如是買 1000w, 年租金可以租30w, 租金成長可以3%， 那你的預期報酬 P就是6%
1000w = 30w / (P-3%)，P = 6%

不知道上述的想法合不合理～跟大家討論看看

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哇確實股利折現模型是基於年份無窮大的假設下推得，但房子沒辦法無盡收租，這樣也許就要像d大的建議這樣推現值～