Re: [閒聊] 買幾間房才會覺得財富自由了
※ 引述《ntuwalker (潮爽的! )》之銘言：
這篇完全是沒搞清楚狀況, 因果錯置
先講一般物件
為什麼很多地方租金投報會跌到3%以下
那是因為考慮目前的貸款條件, 3%就很好賺了
我自己是做了20年的包租公
從月租房價比200~240倍時代, 做到現在4~500倍時代
為什麼租金房價比不斷提高？
因為貸款條件在這20年有巨大改變
20年前的房貸條件, 利率是4%, 20年, 成數是7-8成, 但浮報情況嚴重
我那時候買一間1750萬, 借1400萬, 月租8萬元, 差不多是218倍或年報酬率5.4%
完全不考慮房價成長, 短期(六年)IRR大概是9%左右
https://i.imgur.com/5J9NVAI.png
10年前, 我原本是打算買內湖公寓, 當時選的原則就是報酬率4%
當時的房貸條件, 利率2%多, 20年, 成數8成, 已經很難浮報
年報酬率4%的話, 完全不考慮房價成長, 短期(六年)IRR差不多是8%
https://i.imgur.com/LeZNsaP.png
在利率差不多降到谷底之後, 過了幾年, 30年貸款開始流行
這時候貸款條件大約是1.8%, 30年, 成數8成
年報酬率3%的話, 完全不考慮房價成長, 就能做到IRR 6%
https://i.imgur.com/rUdhfoe.png
你說為什麼IRR一直掉？
這三個時期, 一般人能接受的投報本來就不太一樣
20年前剛低利化的時候, 我可以保到4%預定利率的保險, 你現在能保到嗎?
不行, 現在只有2.4%
至於說學生隔套物件, 以20年前, 利率4%, 20年, 成數8成, 年報酬7%算
短期(六年)IRR是14%
https://i.imgur.com/TByYN6U.png
現在來做, 利率1.8%, 30年, 成數8成, 年報酬5%, 就能做到IRR 14%
https://i.imgur.com/nSTBIYX.png
所以為什麼租金報酬降？
這就跟為什麼房價漲一樣
這二十年因為貸款條件跟收入變動
二十年前的貸款壓力, 跟二十年後翻兩倍的貸款負擔其實沒有差太多
租金也是一樣, 因為貸款條件變動
現在只要二十年前一半再多一點的報酬率, 整體報酬率就足夠吸引人購買
所以並不是以前包租公比較好賺
而是以前包租公成本也比較高, 所以需要比較高的報酬率, 才足夠吸引人購買
事實上, 一直是扣除成本後的報酬率在決定房屋價格
--
願歲月靜好，現世安穩
--
如果用現金買的話，以前比較好賺
（應該沒推論錯吧XD
全現金的IRR很難看..
用現金買就浪費了房子好槓桿的特性
如果規定全現金才能買房 我就不投資房地產了….
我挑物件是用租金回推出價 只是最近都被電到飛天
推！ 請問報酬率是用什麼app計算的呢？
例如說槓桿開滿之後，以前可能ROA比較漂亮
不過以前通膨比較高，實質報酬不確定有沒有比較高
要這樣講的話 以前定存也比現在好賺 我覺得不太能這
樣講 畢竟現金買房就是比較沒有效率的做法
現金買房出租 通常就是已經不在意報酬率的作法
但市場大部分還是追求正常投報比較多 也是這些人決定價格
另外很多人會怕的未來沒租客這件事真的會發生嗎？
我覺得用ROIC比較合理
租客來源看地點
市區要沒租客 我這代應該看不到
不過現在利率都2%了…. 投報率又下降
現在2%一般會覺得是短期吧 如果固定下 那報酬率也有可能
跟著提高
不過其實沒有差太多
利率提高 成本提高 任何成本的增加或多或少都會轉嫁到
末端消費者 也就是可能會透過漲租來維持投報
1.8%差不多是近十年長期利率的水準
租金長期來說會隨著利率調整吧 如果繼續升很多的話
是啊 利率維持越久 房租就越可能漲價
我以前還沒買的時候真的是用1.8%在算成本
這個房客不錯 不漲租 換下個房客就漲了
我前幾年也是用1.8%當成本算
我目前還沒有同組漲租過 原本有一個偷偷當二房東的想要
漲租逼走他 結果想想還是直接攤牌解約 畢竟合約上有註
明不得轉租 然後也沒扣他押金
其實我這邊用的報酬率跟貸款利率 都是用我當時實際考慮的
數字 我這幾個時期都有買啊XDD
現在成本喔….現在是他媽的一直被賀成交各種巴頭
90天票券利率最近有降一些
1000萬月收4萬多 這種現在應該很難找？
拼報酬率當然是槓桿開滿啊…每間都六成
IB大是我的楷模~好強~
想問s大 要怎麼知道租客轉租呢
過個遺產或贈與 成本就會增加了
2%利率來算,貸20年年報酬率要4.9%,30要3.6%才能自償?
現在差不多是3.5%
租屋處貼的房東維修電話是S26的吧
轉租的承租人有東西故障要問時就知道了
你下次在合約內註明轉租加扣解約處理費一週房租
重新找租客+1周
之類的
他都大樓的 進出人變動很容易知道
1000萬要月收4萬，三年前台南一堆開價就達陣
我就好奇 房價沒漲，每月租金小於房貸 為啥是賺
但是這種現金流負的就不太想碰，跑去買別的
後悔了 QQ
買房出租要看地點，北市安全，北市園區旁更是安全到炸
我從來不考慮學區旁的
樓上我才好奇你理解房貸是不是有問題。。。
租金只要大於利息就有利潤
不是正樓上，是上面某個
I大跪求 excel 試算表分享，謝謝
警衛幫我看的
我第一次還有傳訊息給房客 問他是不是住不同人 結果沒
承認
後面警衛還調監視器給我看 明明就不同人
推深刻的算法
其實一定資產以後，存股存ETF簡單多了也不用管理房客。
房子強在槓桿特性，一開始好用，之後比例就可逐漸下降
一千萬的房子月租能拉到快六萬~太神了
最後一句話是核心
好文推
推！
Fulva9507 請問我理解房貸哪裡有問題？
麻煩清楚地講一下，謝謝
北市安全 但是門檻 報酬率低啊
他是說stpada吧
IB大，表上是一千萬總價的房屋，以北部來說只買的到套房
，南部則是大樓兩房沒車或兩間公寓，這樣要做到月租四萬
多...其實有點難度吧，盡管租金在漲，行情也沒這麼好啊
那個是說stp 啦 一個連本利和都搞不清楚的
Tylose不是在說您，您往上看就知道有個奇怪的人
其實還真的偶爾會遇到不知道什麼是本利和 這種就對牛彈
琴
有人以為本金是塑膠的勒
利息 持有稅 管理費 才是消耗
租金大於 利息 管理費 持有稅 只要長期緩漲 基本上 就
是賺多少的問題
還有計算稅前後
其實還有本金的機會成本，所以寬限期要開爆
轉增貸要30年哪間銀行比較容易阿? 國泰好像可以?
租房買房 本來就是頭期的機會成本如果可以賺超過你送
房東的才會贏
但每個人資金的機會成本不同 所以這部分看人
我說的是本利和的本金啦...現在不是討論投資嗎?
頭期的話IB大已經量化成IRR
但上面k大說的消耗沒考慮到本利和的本金機會成本
喔喔 你說的是每個月投入的本金 那去算的話的確還會降
低投報一直到接近總投報
如果能每5年就轉增貸一次重算30年的話應該影響就不大
所以我上面才會想問哪些銀行轉增貸30年比較容易XD
所以還是在於資金的運用程度
台新 國泰都很好談
應該說如果你使用其他投資工具獲利幅度可以穩定超過房
地產 那你拿來買就不如那去投資
@ZackRyo 那只是用每一千萬是多少本金利息獲利率，
@askey 一千萬租六萬，20年前算標準的啊，沒特別強，更強的
都有
我是想說，現在要找本利和的物件都比較難一點，所以是想
問說表上的假設租金怎麼會那麼高，是我對租金市場有什麼
誤會嗎
像在南高雄，6年左右的2房大樓租金大概15000-16000左右，
總價則在700-800
只cover成本我覺得是算比較容易的，得益於低利率，最多就
是自己補一點錢而已，但這些都是本金
那你為什麼要買6年的出租
我有看過2x年屋，投報更好，只是一千萬就能月租4萬真的太
強了，想知道那是個舉例還是目前真的可行，老屋的話我只
能找到本利和的...
出租的話新屋的加成太少 不如買老屋出租
Cover本利合就很強了吧
IB大那個才叫強吧 跟鬼一樣
最後一個嗎？雖然是舉例，但我的物件就這個收入
我買三千多，租一年150
我買+整修花不到3200
太鬼了...是說3200物件，手骨真的很粗
但是現在沒辦法一次買太多間了
北高雄二房大樓17000～18000 總價也約700~800相對南高
報酬高一咪咪
Cover 本利和基本3.5%以上都行吧 30年 2成5的話
你買套房比兩房投報更好 以租金來說
感謝s26大指點
其實每月還的本金沒有機會成本的問題，自住另當別論
，真的很在意資金效率，可以用理財套出來。
指點說不上 其實取向不同 兩房車在交易時就比套房吃香
不同物件不同地點都有不同的強弱項
專業
30
首Po請問大家買了幾間房子，才會覺得自己已經財富自由了~ 假如個人一年生活花不到50萬台幣，如果被動收入有50萬就算是財富自由吧 除了緊急預備金，假如額外存股存1000萬，報酬率5%，可以達成每年50萬的被動收入~ 我要求不高，這樣對我來說也算是財富自由了 如果改成投資房地產，幾棟房子會讓各位覺得自己財富自由了?![[閒聊] 買幾間房才會覺得財富自由了](https://i.imgur.com/laToVPTb.png "[閒聊] 買幾間房才會覺得財富自由了")
22
利息不會這麼少，正常貸8成，大概會佔到1/3~1/2之間 所以兩間只月入不到3萬哦 : 這樣算是財富自由了嗎? 我一直都認為對於一個追求無腦寧靜生活的平凡人而言 房地產優於無腦存股![Re: [閒聊] 買幾間房才會覺得財富自由了](https://i.imgur.com/wTgGhbGb.jpg "Re: [閒聊] 買幾間房才會覺得財富自由了")
33
不滿足的人 你買幾間都無法自由啊 你知足的人 隨便去非洲照顧動物 救助弱勢 都有滿滿幸福感 就我自己經驗啦 社會化越嚴重 越難自由 因為我發現高社會化中老年男人只剩比錢這種事30
不夠，先不說台灣現在根本沒多少穩定的5%租金收益率的標的物了 （2010年前後的元智、東海、成大等校的大學城還有將近8～10%，但這十幾年來房租漲幅 跟房價漲幅，自己去估算估算吧） 更何況你要考慮房屋修繕、房客臨時退租、遇到租霸房客的問題，甚至潛在的房客輕生風 險，都要顧慮46
30~40歲的族群，單身、離婚、分居的數目是一直在變多。 這些人除非是賴家仔，不然就是要選擇買房或是租屋， 台灣的趨勢是家戶數持續變多，而且家戶平均人數持續下降， 但是你認定30幾歲的族群，租屋人口會越來越少， 是因為這群人賴家仔的比例變高？ 還是因為這群人都會跑去買房？![Re: [閒聊] 買幾間房才會覺得財富自由了](https://storage.googleapis.com/twreporter-infographics/rent-house-in-difficulty-generation-gcs/static/og-image.png "Re: [閒聊] 買幾間房才會覺得財富自由了")
8
這是一個數學問題，先講結論：三間繳清就可以達成一般的財富自由。 一般而言，大家說租金（房貸）約是收入的1/3 也就是說，只要你有三間單人套房出租，就約是一個人的收入 考量到自己也會成家生子，所以應該要用家庭來算 所以要三間2房以上出租給家庭，大概就是一個家庭的收入6
大家好, 我是美金買在32梯的鎂多大學長, 今天跑去WellsFargo Allin 美金定存, 目前利率是4.26%, 我在去年升息前發現一個0成本炒房方法,
55
[請益] 限貸20年房價會下修嗎？這裡先不講利率了 來問問貸款時間的問題 如果房貸被限制只能放款最高20年時 對買房基本盤的小家庭來說 以一樣的家庭年收入6成，5萬/月來看![[請益] 限貸20年房價會下修嗎？](https://i.imgur.com/e6Mnmtkb.jpg "[請益] 限貸20年房價會下修嗎？")
47
Re: [問卦] 房市真的崩盤了？利率與房價本來就是負相關 這是基本的金融常識 資金本身就有往低風險高報酬去的特性 現在美元定存年底應該就可以超過4% 假設你有2000萬，你存美元定存的年投報比較高![Re: [問卦] 房市真的崩盤了？](https://i.imgur.com/ml5uzGNb.jpg "Re: [問卦] 房市真的崩盤了？")
45
[心得] 特別股投資組合分享以下分享個人整理的台灣特別股資料(申購中的堤維西甲特沒有納入)： 金融類特別股資料 非金融類特別股![[心得] 特別股投資組合分享](https://i.imgur.com/6UXiz7lb.jpg "[心得] 特別股投資組合分享")
35
[請益] 閒置資金買一間隔套還是繼續放 etf??這篇想問的問題有兩個： 1. 閒置資金你的選擇會是甚麼？ 2. 隔套的小眉角。 1. 目前有一筆閒置資金500萬，想問問版友們會選哪一樣？ 簡述一下現況： - 當前收入要貸款沒問題。![[請益] 閒置資金買一間隔套還是繼續放 etf??](https://i.imgur.com/z4JNPVPb.jpg "[請益] 閒置資金買一間隔套還是繼續放 etf??")
18
Re: [請益] 囤房稅會讓租金上漲的由來？所有的金融行為都還可以用風險跟投報率解讀 1000萬的房產租金兩萬五，利潤約3% 在持有稅0的情況下 持有成本則是貸款金額或是資產價值x利率1.3% 最終投報率只有不到2%![Re: [請益] 囤房稅會讓租金上漲的由來？](https://i.imgur.com/G1aWLI8b.jpg "Re: [請益] 囤房稅會讓租金上漲的由來？")
5
Re: [閒聊] 高雄租金49k的房子所有這類型的文章我認為都可以先用怪老子的網站參考真正的報酬率IRR 這個算是開源網站中相對寫的較完整的，其實邏輯也不難，excel花一點時間，就可以更![Re: [閒聊] 高雄租金49k的房子](https://i.imgur.com/slQNV8Jb.jpg "Re: [閒聊] 高雄租金49k的房子")
3
[心得] 房價薪資所得比今天FB突然跳出這篇文章，覺得蠻有道理的，跟大家分享！ 受薪階級的我們，最好不要以自己的想法評論市場，有需要就買,負擔的起就好。當然租屋也可以，但是老了可能要擔心無房可租（城中城那種的例外！ 還有，有資產真的比較容易貸款，利息也低，急用的時候，比較彈性！ 資料出處： Joe's Investment 很常看到有人用房價所得比去評估房價有無高估或泡沫，我不否認當地所得確實是影響當地房價的一個變數![[心得] 房價薪資所得比](https://i.imgur.com/yCnVzZAb.jpg "[心得] 房價薪資所得比")
4
Re: [閒聊] 房價真的只會漲不會跌嗎這個案子一看就是賠錢。 : 8年*12月*4萬=384萬 : 如果越賣越便宜的話 : 理論上只用 : 前一手已經整理過的二手裝潢
[問題] 新北板橋房貸地點 新北市板橋區 百仕園社區 類型 電梯大廈 坪數 權狀22.99坪 屋齡 23年 房價 1200萬
[問題] 新竹/竹北首購房貸1. 地點：新竹/竹北 2. 屋齡：4年 3. 房屋類型：電梯大樓 4. 坪數：34 5. 房價：1560萬 6. 用途：第一房