Re: [閒聊] 房價真的只會漲不會跌嗎
這個案子一看就是賠錢。
: 8年*12月*4萬=384萬
: 如果越賣越便宜的話
: 理論上只用
: 前一手已經整理過的二手裝潢
: 就這樣
: 還有已經低算租金了
我們租金算五萬好了,年收租金60萬而且年繳,年初就給你,也沒有空置期。
然後不用裝潢成本,也不用仲介費管理費。稅金都不用。
就來單純算算價差跟租金還有房貸這些大頭就好。
即便在條件對投資人如此好的情況下,一樣是賠錢的。
先上假設,若以102年初買進,110年初賣掉做計算,分為全款買房跟貸八成寬限三年
兩種情境,貸款的情況利率用1.51%,因為八年前還沒降息。
1. 全款買房 IRR -0.66%
接著來到喜文樂見的槓桿環節。
2. 貸八成 三年寬限 IRR -2.73%
這個案子最大的問題是,在貸款期間自償性很差。利息就要45萬,結果才收租60萬。
我又再度把租金調到六萬,這次應該就不太有租金低估的問題了。
結果還是賠錢
1.全款買房 IRR -0.32%
2.貸八成 IRR -1.21%
計算連結如下,
當然我也有可能算錯,連結在上面哪裡不合理可以自己進去改。
當然,如果連賺或賠錢都能搞錯,那還是別給意見比較好
--
※ PTT留言評論
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※ PTT 網址
※ 編輯: CaLawrence (180.217.4.197 臺灣), 12/05/2021 10:21:14
推
所以 你在說什麼?
→
有人說賺錢?
→
真棒 笑死
→
這個是老破公寓 你在那邊說需要管理費?
→
重點是他是老破公寓你還算管理費,沒人說賺錢你在那
→
邊說有人不會看
→
你不要每天跑出來自介好嗎
推
你股票都買宏達電的嗎套在2013年在那邊說 股票會賺錢
→
?
推
連一看這就知道溢價買來等都更等到受不了都看不懂
推
原po有修文嗎?看敘述沒算管理費阿
→
一開始就沒算了
3
對的,房屋會漲,也會跌。 恭喜您終於發現這個不動產市場重大的洨秘密了 既然,房價也是會跌的, 這樣應該很居住正義了吧 ※ 引述《hw5566 (五六不能亡)》之銘言:爆
不會啊. 前幾年就說,中國的房價不合理. 沒有到合理前,完全不會想去買..XD 哪有房子不會跌的. 你漲超過基本面,我就看空.9
豪宅市場這幾年並沒有特別的指標案出來, 大概基地最好,夠格創高的陶朱並沒有特別 吸引買盤,新豪宅主要銷售就集中在西華富 邦,和平大苑跟琢白,而且實際上豪宅也是 這兩年回溫比較明顯,不過漲幅還是有兩位5
這個就是輪漲啊~ 就像股票 也不是一個族群一直漲一直漲 台積電漲完 小拉回 換航運 漲完 小拉回(好啦 拉回很多) …13
印鈔機、神秘力量再加上賣方無限轉嫁之術, 還有現在半導體業成長強勁, 工程師年薪三百萬元起跳, 我想不到房價會跌的理由 之前房價會跌是因為短時間大漲,X
險 : 或許有人會說東區沒落了 但瘦死的駱駝比馬大 想想102年左右發生什麼事 中間到現在 發 你484看最近新建案噴成這樣,所以趕快找幾個賠錢交易安慰自己順便壓壓驚啊☺ 其實原po就和那些空空一樣,我在講都沒在聽,我不斷強調下個月崩盤,大安森林公園第12
台北是有漲,但一樣是比較低單價的區域在漲,原本高單價的地方只漲回前高而已,有的 甚至還沒回來。 其實就是以下原因而已 單價總價貴到買不起,年輕人外移。 原本的蛋白蛋殼區,交通建設跟商場一直蓋。現代人已經沒有一定要擠台北,因為即使住8
把房子拿來投資才有漲跌的問題,自住的人根本不在乎漲跌,雖然台北房價感覺漲不動了,但是其他縣市還會繼續漲,房價漲完後租金也會漲,正式進入買不起也租不起的時代惹 ----- Sent from JPTT on my HTC U12 life. --4
看哪個角度看 純房子部分也就是不看土地地段 全新房子來說是肯定的 主要是通膨,物價上漲 你的薪資想要漲物價一定漲7
第一個四樓 第二個五樓 算4萬租金 8年*12月*4萬=384萬
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[請益] 發現租金快要比房貸利息低,你會怎麼做如標題,我這個案子2019年底買的,在a7的遠雄一建案,當初買大概1600,三房,前陣子看 實價登錄,同格局樓層高一樓漲到2400,算一算樓層因素就算加上裝修,打點折扣,就先以 2200當作市價好了。 2200購入的話,貸款八成三十年,需要440萬的頭期款,加上每個月約兩萬六的利息以及三 萬六的本金。如果把頭期款的機會成本用4%計算,表示財務成本大概是一年17.6萬,平攤到19
Re: [請益] life cycle investment vs 買房投資要計算哪個比較賺錢就用房貸金流套XIRR計算看年化報酬率多少, 頭期款=股市初期投資金額 房貸=每月投資金額(萬一有租金再行扣除) 以下依照台股大盤7%年化報酬率計算, 另外因為目前檯面上寬限期最多五年所以都用五年計算16
Re: [請益] 為什麼股版好像比較看不起存股?這種都有誤區 又不是你想貸多少就貸多少 極限就你收支比60% 一般人月薪5-6萬 極限大概就是貸款800萬10
Re: [請益] 複利的威力vs房子的漲幅買房與租房的資產差異這我在三年前算過, 邏輯是這樣: -假設我要買的房價為1330萬,已存到兩成自備款266萬,貸款30年,成數八成,房貸利率1.31%, 則房貸月繳大約是35000 -而同一間房用租金年投報率2.5%計算,月租金大約在27000 -房貸月繳的35000和月租金27000中間的差額8000租房族拿來複利投資8
Re: [新聞] 租金連漲106個月 租屋族壓力大一個置產客戶 102年中山區買一棟透天8000萬貸款6500萬。年收租240萬 起初寬限期每個月利息月約11 萬,現在快9萬,一年原本130萬變利息變10x萬 年租金漲到380萬 109年同條巷子又是正隔壁,又買一棟6000萬,貸款5000萬,年收租360萬3
[問卦] 如何勸另一半買房?如何勸另一半買房? 現在房貸利率那麼便宜,用貸款買租金是利息支出二倍,前三年寬限期省下租金費用約是 一台國產車的錢。 房價要跌也難,過一年買又要貴一二百萬以上,存錢哪裡比追得上房價上漲。 頭期款貸一些,信貸專案優惠利率也不到2%4
Re: [閒聊] 用不到的房子會改換現金流嗎前面ceca大有提到 房租>利息支出 的話 與其把房子賣掉不如拿去貸款丟定存股之類 但如果今天的狀況是,比如800萬的房子 有貸款(而且還是全貸),無法再做貸款 月租金約25000(投報率3.2%)X
Re: [討論] 婚前買房到底算不算分攤家計阿詞彙很重要啦!! 你的說法其實就是跟另一半收房租了 (當然收房租是合理的) 按你假設房屋租金是2萬, 假設家用也是2萬。 你付了兩萬, 其中1萬是你自己本來該負擔的租金成本.
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