[請益] 閒置資金買一間隔套還是繼續放 etf??

s8752134 發表於 2022/1/10 下午6:42:51

看板home-sale標題[請益] 閒置資金買一間隔套還是繼續放 etf??作者

s8752134

(Sea)時間Jan 10 18:42:51 2022推噓35 推:36 噓:1 →:59

PTT推薦

這篇想問的問題有兩個：

1. 閒置資金你的選擇會是甚麼？

2. 隔套的小眉角。

1. 目前有一筆閒置資金500萬，想問問版友們會選哪一樣？簡述一下現況：

- 當前收入要貸款沒問題。

- 再買房的話會被第三間以上限貸4成，利率1.6%起

- 這次看中的物件是新北捷運旁公寓5+6隔套，已查過無報拆檢舉記錄。

- 物件本身總投報5% ~ 6%+，端看最後談定的總價多少。

方案a. 用我的名字買，直接貸4成，估價要拿現金800-1000萬左右，年收租

80-100萬，IRR約10%，這方式除非下面有版友說服我其優點，不然我

絕對不會考慮... XD

方案b. 用我兄弟姊妹的名字買，首購貸7成，家人年薪破百估計利率1.35%上下

只要掏出 500 萬，IRR 至少有 16%+，目前是傾向這點，但不知是否有

盲點，故上來詢問有隔套經驗的大大們。

方案c. 把閒錢繼續放到 etf 領股息，目前考慮放的是 QYLD，扣30%稅金年化約

7%。

這筆500萬花掉手頭上大概還有100多萬的現金，這次想考慮買隔套也是為了衝高

租金現金流，個人是認為在未來有升息的不確定因素且股票我認為當前是高位的狀

況下，把租金收入做到大於房貸支出可以大幅降低風險。

目前的總貸狀況幾間加起來大概是月付 12萬，月收租7萬5(因為有一間是自住)，

加入這間後月付大概是15萬，總收15萬，等於這間買入在正常收租的狀況下，租金

打平房貸，且自住免錢的概念。也因此我這間才會想找租報率高的。

想問問版上有經驗的其他置產投資客的話，你會怎麼選擇呢？

至於會猶豫的點也是過去租屋的經驗都是做整層住家，隔套的部分都是透過分享得知

，也因此有了第2個問題。

2. 這種公寓5+6隔套的物件，我的認知是基本上不太可能透過做好裝璜拉高租金來篩

選租客，畢竟這市況下那個區域的隔套大概就是一間7000-10000左右。

這時候除了房東自己面試租客外(以我來說就是押2必付、40歲以下不租...etc)，

想問問有經驗的隔套包租公，還有什麼是針對隔套物件需要特別注意的點？

例如 s26 大先前分享買的凶宅險，我在想似乎有其必要...XD

以及隔套包租公如何判斷自己的物件&租金容不容易出租？以我個人租整層住家，

基本上就是參考591租屋行情得知，隔套是否一致？還是有其他作法？

最後就是想請教隔套包租公，還有沒有甚麼是需要特別留意的眉角？再煩請不吝

分享。先說聲感謝了。

※ PTT留言評論

※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.228.178.176 (臺灣)

※ PTT 網址

推

roy071001/10 18:57頂加不太可能貸8成。6樓無產權有價格5樓要去背6樓的成本

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roy071001/10 18:57每件幾乎都超過行情。往電梯層套去找吧成交跟周遭行情

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roy071001/10 18:57差不多的話還有機會8成。至於投報只有5-6%的頂加（而且

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roy071001/10 18:57還是租金催到緊繃的那種）不如買高殖利率的股票因為租

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roy071001/10 18:57客一定來來去去累死自己搬石頭砸腳

隔套最多貸七成，這點打的時候太順了打到八成，已修改。總投報的話因為我是在雙北，能找到有6%的其實已滿足... QQ 租金100的話算是催到緊繃，不過我上面計算都是用寬鬆的來算。

※ 編輯: s8752134 (61.228.178.176 臺灣), 01/10/2022 18:58:59

推

ntpuisbest01/10 18:57增值性比較差吧，但看租金投報高感覺可以

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ntpuisbest01/10 18:58如果真的是閒錢確定不會用，要不要丟tqqq 放個十年當

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ntpuisbest01/10 18:58樂透呢

其他房子都是增值物件了，股票也有放 etf 部位了，想說這閒錢想拿來投資一些可以收錢的東西 QQ

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s2649275501/10 19:02可以選擇給我！

s大，你又不碰隔套不是？ XD

※ 編輯: s8752134 (61.228.178.176 臺灣), 01/10/2022 19:05:26

推

altcd01/10 19:06當然是買啊又賺租又井噴賺翻好嗎

推

s2649275501/10 19:07隔套沒親自做過所以眉角未必清楚但認識有做隔套的

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s2649275501/10 19:07 管理會比較麻煩點但相對報酬也比較好

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s2649275501/10 19:08這部分我覺得自己工作時間比較彈性的可以考慮

已找有經驗在地的幫我管，每個月給他抽10%。我自己沒那閒功夫。 XD

推

frowning122601/10 19:20來中南部買3房平車，投報有，增幅不會輸

推

morrishh01/10 19:21投資物件本就貸不多，限貸前我也是以自備四成為基本，

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morrishh01/10 19:21利率也稍高，現在大概1.6%，眉角租客以外就是左鄰右舍

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frowning122601/10 19:22我的閒置資金會放到期貨戶裡，0050還輸房子

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R3hab01/10 19:31https://i.imgur.com/z4JNPVP.jpg

推

weekman01/10 19:40ETF選QYLD，你很勇喔XD

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fdsafdsa201/10 19:43QYLD不適合定存拿了股利失了股價長期表現比S&P500差

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weekman01/10 19:47買ETF還是做一下功課吧，一般都是放長期（5-10年），賺

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weekman01/10 19:47資本利得。

推

weekman01/10 19:49常見就VT/VTI/VOO..，或是台灣050

好喔，感謝樓上幾位建議。美股 VOO / SPY / QQQ等都有配置。現在這多的部分是想配置"高配息的"可每月收錢的，所以才會考慮 QYLD。

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hellovega01/10 19:52這種投報率，雙北現在很難得

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hellovega01/10 19:53但要注意屋況，隔套整修要很小心

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hellovega01/10 19:54裡面通常滿租就不能看，只能看一下公共區的維護狀況

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hellovega01/10 19:57至於好不好租，我就不知道了。現在年輕人都很懶的爬

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maypcc01/10 20:00隔套自己管煩死你

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maypcc01/10 20:015+6 除了要簽11個合約很煩重點要管11個馬桶

推

kagaya01/10 20:06可以問IBIZA~（板凳）

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IBIZA01/10 20:13隔套首重地點，既要人多又不能太有錢，所以就是大學跟工業

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IBIZA01/10 20:13區

感謝。

推

labdog01/10 20:17管理超麻煩

推

lovemost01/10 20:40你買隔套其實還是要花時間顧，請別人幫顧要花錢

恩我是找在地的幫顧，給他10%。

※ 編輯: s8752134 (61.228.178.176 臺灣), 01/10/2022 20:45:21

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Ddylan01/10 20:55KWEB

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fdsafdsa201/10 21:07KWEB中概互連超爛中國互連目前被中美雙殺

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fdsafdsa201/10 21:08雖然Munger抄底了阿里巴巴但...勇者上吧

推

menace01/10 21:33衍生性金融商品長期回報應該都是輸一般資產

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menace01/10 21:33長期買QQQ就好了

推

gy5566200801/10 21:59選擇權賣方收權利金也是一個方式給你參考

推

frowning122601/10 22:15其實算好金流，用期貨買台積電，盤整賣選擇權很賺

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frowning122601/10 22:16其實股票賣一張要被扣手續費3500，期貨一張扣不到70

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frowning122601/10 22:16一般人不就想做差價嗎...還不好好認識股期XD

推

jyan9701/10 22:58原po看起來就是想要現金流吧，不要一直講總投報率不高了

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jyan9701/10 22:58啦，人家要的是每年有錢花

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jyan9701/10 22:59做價差，賺資本利得，對原po沒那麼重要

推

frowning122601/10 23:02所以說來中南部買房阿，投報率現金流高

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frowning122601/10 23:02阿丟etf是能領多少錢QQ，你知道期貨也會配息嗎

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frowning122601/10 23:03再來一點，你花60萬買台積電現股，我用10萬買期貨

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frowning122601/10 23:04然後要預留50萬預備現金，你看你還能看到現金

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frowning122601/10 23:04情況不對，期貨要砍手續費超省，1塊錢都能走

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frowning122601/10 23:05要比現金流，沒有比房租穩的，但中南部優於北部

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frowning122601/10 23:05要比金融商品，ETF現股現金流很爛阿，就這樣

推

stevensevens01/10 23:32QYLD穩穩領很讚，但是會放棄整個納指的漲幅，如果

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stevensevens01/10 23:32長期持有，還是QQQ更好

推

jaguarccu01/10 23:42買台中高雄投資如何？為何一定要隔套

因為人在台北。考量管理問題。還是大大有推薦的，我可以跟喔。

推

menace01/10 23:53現金流當然房租勝美股要課30%税欸

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menace01/10 23:54股票就是要追求資本回報高比較好

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menace01/10 23:54股票的現金流就只是左手換右手

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menace01/10 23:54買增值型賣掉微小部分一樣是現金流

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menace01/10 23:55這個應該很多研究都有證實過了

推

menace01/10 23:57跟房子不一樣房子不能賣掉微小一部分當現金流

推

menace01/11 00:00關鍵可能要看你目前房地產股票分別的比重是多少決定

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menace01/11 00:01對房地產有信心就買隔套每個月租金多出來的投入ETF 對心

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menace01/11 00:01理上壓力也會小很多

推

menace01/11 00:03如果500萬歐印etf 立刻跌20% 我怕你承受不住QQ

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menace01/11 00:04所以有那麼大筆的我通常建議至少一部分拿去買房最後剩下

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menace01/11 00:04的現金再去買etf就好了更何況你槓桿還沒開滿

還沒開滿，但我家人也是一直講說要我降低負債比... = =|||

噓

panxiao01/11 00:15看到IRR 16%就可以虛了照你的假設每個人都要信貸買房

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panxiao01/11 00:15

哪隻眼睛看到我鼓勵人信貸 QQ?

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menace01/11 00:20IRR 16沒問題啊隔套本來就很噁心

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menace01/11 00:21你要信貸500萬隔套？這樣你收入少說也要20萬以上

※ 編輯: s8752134 (61.228.178.176 臺灣), 01/11/2022 00:30:43

推

menace01/11 00:24租金6% 漲20% https://i.imgur.com/INfx2uU.jpg

推

frowning122601/11 00:46現金流過得去，千萬不要在這時間點降低負債比...

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frowning122601/11 00:47家人講你就當他不懂就好了，跟著你投資的本心

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frowning122601/11 00:47會怕就在順便買一點保險，保證你房貸條件更好

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frowning122601/11 00:48ETF要分時間丟，一次all in怕你會後悔抱不住

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frowning122601/11 00:50馬的，小納破線真深，今年升息縮表會一直像鬼魂一樣

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frowning122601/11 00:51ETF要分開丟才不會有壓力，房地產狂噴就買房

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frowning122601/11 00:53不然就像2020股票狂噴房地產小漲，每樣東西都有時間

推

menace01/11 01:09房股雙棲最大好處是股票崩盤還可以有錢投入

推

frowning122601/11 01:21黑阿~~m大，我3個月後想去高雄，再跟您請教...

推

yyy8852101/11 01:42我上週四買恆大，今天賺20%給您參考，做股票就好

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SiaoBen199601/11 01:46借名登記要留意他沒去外面借錢或做保

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SiaoBen199601/11 01:46不然為了投報整碗不見就尷尬了

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SiaoBen199601/11 01:47你都能接受10%抽了

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SiaoBen199601/11 01:47其實中南部很多兩三房能滿足你需求吧

推

menace01/11 02:28f大來旅遊嗎XD

推

menace01/11 03:15銀行願意借敢借基本上都是開滿就對了銀行都不怕了

推

Ddylan01/11 08:152022，不要想什麼短期間高投報的東西啦，要放長期的準備了

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Ddylan01/11 08:15，但說真的，我今年只看好中國科技股

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askachage01/11 09:36還是覺得套房物件是地雷，不論是未來少子化發威，還是

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askachage01/11 09:37市場反轉，都會成為最後一隻老鼠，另外套房根本不是被

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askachage01/11 09:37動收入，如果不代租代管，根本是主動收入，電話接不完

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