Re: [請益] 26歲男 資產規劃

※ 引述《nyc0125 (@)》之銘言：
: 以及之前看過跨國的研究，
: 房地產在近百年內報酬與股市相當甚至略高，但變異數/風險比債券更低。
: （如果我翻到資料，會再補上）

這裡有個問題是
房地產價格由於報價頻率低
得到的數據相對於持續有報價的股市會相對smooth
會系統性的低估房地產價格的volatility

如果觀察REIT這種跟股票一樣持續有報價的房地產產品
實際上的volatility並沒有那麼低
比如說，VNQ的volatility是高於VTI的

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另外，很多研究會引用房地產指數
作為計算房地產價格與波動度的依據
但購買單一房地產時
有很多idiosyncratic risk
在指數上是看不到的

比如說， Giacoletti 針對加州的實價登錄資料做的研究
把房地產價格的volatility分成兩個部分
其中一個部分是符合傳統模型，隨時間增加的volatility，大約是年化9%
另一個是跟時間無關的volatility，大約是18%左右(這裡是實際值，不是年化18%)

不精確的講
如果某人買入隔天就賣掉
他拿到的賣價可能會比買價高18%或低18%

這些跟時間無關的volatility
在房地產指數上是不太會顯示的
但如果某人買入2年後賣掉，其實2/3的價格變異數是來自跟時間無關的部分

Reference:
Giacoletti, Marco, Idiosyncratic Risk in Housing Markets (June 30, 2017).
Review of Financial Studies, Available at SSRN:
https://ssrn.com/abstract=2995323

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You got to know when to hold 'em, know when to fold 'em, Know when to walk away and know when to run.
You never count your money when you're sittin' at the table. There'll be time enough for countin' when the dealin's done.

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