Re: [情報] 無痛買房的實用技巧〔二〕

※ 引述《ameryu (雨龍千尋)》之銘言：
: PTT - CFP - [情報] 無痛買房的實用技巧〔二〕
: 那接下來要該做些什麼事？
: 簡單的說，就是『算錢』。
: 學「文青」用『美麗的文字』來包裝這一句話，那就是......
: 【計算夢想與現實的差距】
: 以『買房自住』當成夢想來討論，
: 『房貸月繳』大概是各位最頭痛的部份，
: (一). 會擔心繳不起房貸，或是，
: (二). 付不出帳單的可能性。
: 因此有不少人，在買房時，會採用〔月繳先決〕。
: 月繳先決，就是用您每個月可以拿來來支付房貸的金額，
: 去反向推算，你大概可以買得起多少錢的房子。
: 其實這種「計算類」的問題，各位不用太擔心，
: 很多銀行的網頁都有提供試算，小弟是有點懶惰，
: 通常都偷懶用『速算公式』在推算。
: 【速算公式】
: ◆．條件︰市場行情房貸利率若為 2.00%。
: 那有一句口訣，各位可以稍微記一下，
: 每貸一百萬元，房貸月繳，一個月大約5000元。
: PS. 以貸款20年來討論，行情利率約在 2.00%左右。
: 這邊需要解釋幾個地方，
: 在台灣若沒特別說明，大多數都指 20 年房貸。

沒有吧
2017年首購都有30年阿
20年以現在年輕人的收入水準大概只剩醫生能買房了
就算靠爸媽給頭期
1000萬20年房貸就要2萬多快3萬了還要管理費一定超過3萬
收入沒有6萬可能貸不過也打不過

: 再者，貸款年限拉越長，是可以降低月付金，
: 相對的，要繳出去的利息就相當驚人。
: 以日本的35年房貸為例，貸款3000萬日幣，
: 假設利率為 2.00%，房貸月繳大約是 99,378 (日円)。
: 首期的月付金裡，有多少錢是利息呢？
: 日幣 30,000,000 X 0.02 / 12 = 50000 (日円)
: 換句話說，99378(日円)裡面有 50000(日?)是拿去繳利息，
: 剩下的 49378(日円)，才是拿去還『貸款本金』的部份。
: 不過日本的房貸行情利率，實際上是大於 2.50 %的。
: 這邊只是簡單的向各位示範『懶惰的算法』。

貸款本金用第一期算當然最貴
本利均攤
每期利率都會逐步下降
所以才會有房貸分期表理解自己多少本金多少利息
而且是可以提前還本的
通常銀行都限制三年內不能還清
再者利息看央行給的利率而定
房貸利率是浮動的

: 【反向推算的方法】
: 每貸一百萬元，房貸月繳，一個月大約5000元。
: 以這句話為基礎，把他化成簡單易懂的簡式。
: 100萬→月繳5000元(分20年攤還)
: 兩邊各除以 100，會得到
: 貸款1萬元分20年攤還→月繳50元。
: 假設您的貸款大約在600萬，
: 那每個月的月繳會落在30000元。
: 600 萬 / 1萬 x 50 ＝ 30000元
: 這樣大家會算了嗎？

其實網站按一按比較快
還有分期表

: 【R(N)︰萬元利率因子】
: 接下來教各位該如何用查表的方式，
: 去預估貸款的月付金。
: 因為找不到現成的，只好自己做一個。
: 大寫的「Ｒ」︰代表的是『年利率』。
: 大寫的「Ｎ」︰代表的是『貸款的攤還年期』。
: 簡易型的表格如下
: R(N) │ 20年 │ 25年 │ 貸款年限
: ────┼───┼───┼─────
: 1.60 %│48.716│40.645│
: ────┼───┼───┼
: 1.70 %│49.180│40.940│
: ────┼───┼───┼
: 1.80 %│49.647│41.419│
: ────┼───┼───┼
: 1.90 %│50.116│41.900│
: ────┼───┼───┼
: 2.00 %│50.588│42.385│
: ────┼───┼───┼─────
: 年利率 │ │ │
: 先去找利率，再去橫向對過去年期。
: 各位應該就能夠很容易找到，您需要的數字。
: 如果您的房貸利率落在1.83%，
: 我會建議您用「1.90%」去計算，寧可抓高，也不要取低。
: 如果您的房屋貸款是一千萬新台幣，
: 購屋的成交價，約落在 1000萬 / 0.7(貸款成數) ＝ 1428萬5714元，
: 以上是反向推算房屋總價的示範，新成屋有些可以貸到八成，
: 這個就多走走、多看看、多問問，天道酬勤，了嗎？

網站按一按就可以的事情
為什麼要去查表?
你可以富邦按一按、國泰按一按、土銀按一按、應該都是一樣的數字

: 接下來要請各位做一件事，拿出您的「第一份作業」去看
: (一). 總預算的部份，你寫在上面的金額是多少？
: 然後把您的月繳金額計算出來︰________......(A)
: PS. 這是夢想。
: 再來要把，每個月可支付房貸的金額，拿出來計算。

: (二). 月繳先決，每月可以用來支付房貸的錢︰________......(B)
: PS. 這是現實。
: 如果是在外租屋的朋友，先不要灰心啊！
: 因為您的算法可能會有小錯誤，後面會解釋。
: 在這邊就算算錯了，也沒關係，你在學走路的時候，
: 多多少少總會重心不穩而「跌倒」，不要怕跌倒，OK？
: 然後就很簡單啊，用 A － B ＝ 夢想與現實之間的距離。
: 大多數人的情況會是 A > B，
: 這個時候，您就看要怎麼去調整，盡量讓 B > A，
: 因為買房子又不是只有繳房貸，您說是吧！
: 再來要解釋一下，房屋租金到底要怎麼處理，
: 這個道理其實很簡單，老一輩的會說，跟銀行租房子。
: 但實際上，並不是真的跟銀行租房子，
: 您所支付的房貸，就是『房屋租金』。
: 其中的差異點就在於，你跟房東租了20年的房子，
: 付完20年的租金，房屋依舊是房東的，

這個應該大家都知道
大家的困難點是如何存到頭期款?
隨便舉個例子吧
林口A7被譽為大台北可能最便宜的好點
雖然那邊有墳墓、電塔
但是你2017年寫文時去買可能一坪20上下巴
現在2021年就要30萬
舉兩房坪數30坪算

當年600萬車位150= 750萬可買到 頭期款150萬
現在900萬車位200= 1100萬可買到 頭期款220

70萬/4 = 17.5萬
對一個年輕人來說一年多存17.5萬並不容易達成
如果不是500大的更難

: 這二十年之間，可能還會經歷幾次「租金的調漲」。
: 如果你原先是在外租屋，當你買下房子之後，
: 原本的房租，就要轉換成要繳給銀行的房貸，
: 以上算是「跟銀行租房子」這句話的由來，的其中一個版本。

沒有錯阿
問題是存不到頭期款
不是不想買阿

: 【在外租屋者】
: 其〔月繳先決〕的計算方式，
: 每個月可用來支付房貸的錢 ┼ 現在的租金 ＝ 真正可繳房貸的錢
: 您要用這個金額來計算自己的購屋能力。
: 這算一個「小盲點」，江湖一點訣，點破沒什麼。
: 電費的部份，落差可能不會太大，
: 因為您從「東元小鮮綠」升級到一台150公升以上的冰箱，
: 每個月的電費支出，落差可能不大，甚至還有增加的可能性！
: 【用月繳先決反推算購屋能力】
: 當各位都能準確的計算出，您的「房貸月繳能力」時，
: 那我們就可以來反向推算，您大概可以買多少錢的房子？
: 比較不會有壓力。

很多年輕人一個月只賺3萬多4萬多
吃飯1萬房租1萬存1萬好了
這收支夠誇張的省了吧
1萬能買多少的房子呢?

我算了一下存頭期款74萬20%
一個月9948元的房貸
總價370萬

問題是全台灣就算是台中、台南也不好找370萬的房子吧
通常這種是套房
銀行貸款成數還會拉高
房貸計算機按一按就有了

: 現階段真正可以繳房貸錢，給他一個代號叫 Home 。
: Home / 50 X 萬 ＝ 您可以承受的貸款金額，他的代號叫 debt 。
: 簡單舉個例子︰
: 每個月可存15000元，房租為5000元。
: 這樣合計有兩萬可用於繳房貸。
: 20000 / 50 X 萬 ＝ 400萬......這就是現階段，您可以負擔的貸款金額。
: 不是總價喔！
: 總價的話，要再把 400萬 / 0.7 ＝ 571萬。
: 以購買一間 571萬的房子，自備三成，貸款七成來計算。
: 571萬 X 0.3 ＝ 171.3萬，算170萬。
: 那剩下的400萬，就是向銀行辦理貸款。
: ===========================================================
: 一般來說，向銀行貸款〔debt〕大約是房屋總價的七成，
: 但少數的狀況下可以貸到 八成 ，
: 一間房子可以貸到幾成，基本上是銀行說了算，
: 有時候，花點時間去瞭解這個區塊，也算不虧錢的投資啦！
: debt / 貸款的成數 ＝ 約略的總價
: 以買一間 800萬的房子為例，
: 頭期要準備 240萬，
: 「預估」貸款要560萬，
: 速算︰ 560萬 / 萬 x 50 = 28000
: 精確計算︰560萬 / 萬 x 50.588 ＝ 28329元
: 註︰要假設貸20年，利率為 2.00%。
: 你若用 560 / 0.7 ＝ 800
: 個人覺得，當您知道精確計算該怎麼算之後，
: 就可以偷懶，用速算法去算就好，
: 因為差距真的不大，只要您抓的利率比市場高，
: 基本上都不太需要擔心，利率突然飆高，導致房貸月繳爆增。
: 除非一年期定存利率回升到2%以上的水準，
: 那房貸行情可能會落在3%，屆時再用 R(N) = 55.50來做為速算標準。
: 再簡單的回顧一下，
: 貸款20年，年利率「 2% 」的萬元利率因子，R(N) = 50.588。[1WR]
: 貸款20年，年利率「 3% 」的萬元利率因子，R(N) = 55.460。
: 這篇文章，比較重點的地方是『R(N)＝？』。
: 本集就先到這邊，剩下的，待續......
: ameryu. 2017-02-01# PM 09:45

我覺得你整篇都著重在房貸利率的計算
這種計算其實網站找一找按一按馬上出來
實務上能買得起房的人按一按就能評估了
真正難的點是有錢的人首購時的幾個大問題

1.房貸成數不足，很多仲介一張嘴最後貸款貸不到違約金15%上百萬賠掉你的積蓄
2.預售屋的信託保證，預售屋只有一種信託保證是絕對安全就是價金返還，其他都沒用
3.裝潢的方式可以省下幾十萬，會裝潢的人跟不會裝潢的人就能差幾十萬
4.當繳不出房貸的退路與生孩子以後的支出改變，房貸因為是本息均攤

你每期如果沒提前還本都是固定的，所以唯有收入增加能應付房貸
這就是為什麼有很多人買房也不敢生孩子
因為他們收入沒有大幅上升根本當初房貸已經抓好
怎麼有空間去支應孩子的額外支出
這些問題才是首購族關鍵中的關鍵

頭期款還很遠的人問題應該是房價的漲幅這麼驚人
他們的收入與儲蓄靠投資也很難追上
台灣無論哪裡房價都飆翻
這就是為什麼我之前理財文都說把重心放開源
連頭期款都沒有一個月領3萬
五年後房價會上漲
你還是3萬
房價可能一坪就漲3萬
勞力是無法抗通膨的

每期要還多少總價出來了、利率市場有一個區間
現在最低首購利率就是1.31%之前多一碼就是1.56%
再高就是0.2-0.3也就是1.56%-1.86%
用1.86%去算每月還款很快就結論了

問題永遠都是在頭期款
而且頭期款下去還有裝潢貸的問題很多人裝潢也是貸款來的
與其計算這個我倒覺得
好好算一算有沒有偏遠一點的地方
像A7我就覺得很好
雖然他很偏遠
但至少他有捷運站
有墳墓、電塔這些對一個頭期款很困難的人來說
至少他還是一間房

30萬一坪以內也是大台北的很便宜的房價了
買到最小後確認銀行是否可以放
通常15坪是個門檻
找一間最小的能買就買才是重點
15*30=450 + 200 萬車位也要650萬
頭期款130 對薪水3-4萬的人來說也不是小錢了
還會遇到我前面說的
如果預售屋給的信託不是價金信託怎麼辦?

理財文最難的永遠都是這個低利時代
你要靠這些保守的工具去賺到頭期款簡直是天方夜譚
1%活存跟1.1%活存差別在我看來沒有差別
你100萬也差0.001 = 1000
1000元跟一年房價漲幅比起來
根本無法解決這個頭期款的問題

去學習晚上做網拍
兼職外送如何增加收入的方法更有效

我是不知道這板幾個人有自己買過房
但我覺得年輕人你就兩條路而已了

1.高度厭惡風險
承認自己就是薪水很難提升、兼差也很難存到頭期款父母也沒辦法幫忙
找社會住宅盡量申請補助跟節省經費

2.還年輕願意賭一把

用Buy put or Buy call這種好好研究、拚看看有沒有百倍行情。
輸掉只賠一兩萬、贏了變成一兩百萬，馬上有機會靠近頭期款
Sell Side就算了，輸光真的可能會想去自殺
或者權證之纇也跟選擇權類似、但這些方法確實都很容易短時間輸很多錢
但他的存在是唯一的機會了、你也可以1+2
住社會住宅、有閒錢這些錢你是可以輸的就去好好研究選擇權這類高槓桿商品

不用馬上丟錢去賭一把
買書來看、上網作功課至少理解那是什麼東東
我說的這些都是政府合法開放的金融商品
至少他保證你贏了是拿的到錢的
要拼不拚就看你自己了
我個人看法覺得搞選擇權至少你比創業成功有更高的期望值

PTT也有選擇權板option去了解看看也不是壞事
不然你問我我還真的想不到有什麼方法可以合法又短期賺到頭期款資本又少的

不然就不要想買房
真的好好租社會住宅或小套房其實也沒有什麼不好
人生還有其他很多事情可以做
買得起房也沒什麼了不起
每個人追求不同
要先了解自己比較重要

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Every man for himself and God against them all.

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