Re: [請益] 投資房地產與股票的績效比較與風險

onekoni 發表於 2024/11/3 上午10:47:45

看板Stock標題Re: [請益] 投資房地產與股票的績效比較與風險作者

onekoni

(一貓人我的超人)時間Nov 3 10:47:45 2024推噓19 推:23 噓:4 →:108

PTT推薦

剛好我七月為了實驗，買了預售屋，驗證房地產作為槓桿，預售屋作為選擇權的效益。

我買的是3年期（延期了）預售：

總價1092萬
110萬簽約金
100萬2027交屋款
目前同戶型實登漲至1247萬

房
1247-1092+110=265
同期正二
230 ＞258（拿台積1100那天）

265/110=240%
258/230=112%

預售屋槓桿率為1092/110=9.92
三年後權利金100萬
再五年權利金60萬

三個月投入100萬在正二：112萬
三個月投入100萬在預售：240萬

結論：

預售+寬限首購約略等同於8年期的正四選擇權。

報酬目前剛好碰到房價暴漲那波，正二的2.14倍，但後面8年表現曲線一定不會相同。

房地產的僵固性抵抗波動優秀。

房地產易受政策影響（央行限貸後沒有繼續漲）。

房地產如同個股投資，選房好壞差異極大。（平均為正四報酬但無政策干擾下，我買的位置接近正五）

房地產價值要等選擇權到期（交屋五年閉鎖）後才能兌現，等同無流動性之歐式選擇權。

房地產無政策干擾的情況，如假設般，成屋八成寬五接近正二的效益，預售屋則為正四。

其實沒有誰好誰壞，第一間用正二蜈蚣買房法，等於擁有一個極長天期的正四選擇權(leaps call)分散風險且報酬優異。

論市場報酬對房價與正二的交互影響：

https://moptt.tw/p/Stock.M.1719658137.A.730

驗證理論之實驗與713質押買房法：

https://moptt.tw/p/Stock.M.1719910695.A.C2A

※ PTT 留言評論

※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.163.68.146 (臺灣)

※ PTT 網址

※ 編輯: onekoni (1.163.68.146 臺灣), 11/03/2024 10:48:43 ※ 編輯: onekoni (1.163.68.146 臺灣), 11/03/2024 10:52:28 ※ 編輯: onekoni (1.163.68.146 臺灣), 11/03/2024 10:52:45

→

okljh 11/03 10:53房地產還要扣稅，會在低一些

※ 編輯: onekoni (1.163.68.146 臺灣), 11/03/2024 10:54:17

推

joy2105feh 11/03 10:55以後你交屋的時候不知道現在頭期款的部分銀行有的

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onekoni 11/03 10:55是的稅務那些雜記下來大概就是正三

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joy2105feh 11/03 10:55會看來源

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onekoni 11/03 10:55總之沒有辦法實際知道leaps call到期的情況

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onekoni 11/03 10:56質押買房沒問題我確認+實踐過

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onekoni 11/03 10:56只要你不是掛四買股立刻質押有在股市跑幾年

推

newvote 11/03 11:08為什麼重點都是槓桿而不是一套好的投資方式

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newvote 11/03 11:09能在空頭也能獲利兩成的投資方式

房地產開槓是啊他經歷空頭時受益寬鬆+降息之資產價格推升也能抵抗惡性通膨現在這種稍微緊縮的溫和成長效率很差作為你股市賺到錢轉進的地方第一間房很優異第二間房效率低，變成保險用資產反正沒第一間不用想太多 713質押買房買下去就對了反正不是你扛房貸是713扛

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Alwen 11/03 11:09因為房地產沒槓桿=糞

※ 編輯: onekoni (1.163.68.146 臺灣), 11/03/2024 11:12:17

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Alwen 11/03 11:10不能用槓桿誰要買流動性這摸差的東西

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newvote 11/03 11:10可是我靠自己買房也沒貸過款啊

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Alwen 11/03 11:10你說投資房喔沒貸款喔? 還是自住的?

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newvote 11/03 11:11我是糞沒用...可是空頭我也能獲利啊

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Alwen 11/03 11:12那資金運用還真的蠻糞的= =

※ 編輯: onekoni (1.163.68.146 臺灣), 11/03/2024 11:13:33

→

Alwen 11/03 11:13一買就是被鎖五年

推

newvote 11/03 11:13我追求的是一套能用一輩子的東西話不投機半句多

我認為房地產跟股票負相關性很高做為資產配置必不可少房地產能受惠蕭條（QE)、惡性通膨、泡沫成長股市能受惠溫和成長、泡沫成長蕭條與惡性通膨時有房子能掛四出來抄底能最大化降低風險

※ 編輯: onekoni (1.163.68.146 臺灣), 11/03/2024 11:15:54

推

kitune 11/03 11:14是話不投機還是詞窮

※ 編輯: onekoni (1.163.68.146 臺灣), 11/03/2024 11:18:38

推

pmes9866 11/03 11:18期權價格可以用期權計算機算

如果完全沒有賣方歐式無法提早獲利了結房地產大概就是這個狀態（五年閉鎖）

※ 編輯: onekoni (1.163.68.146 臺灣), 11/03/2024 11:19:39

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yousking 11/03 11:19其實呢，所有的槓桿是建立在經濟正向的時候，只要

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yousking 11/03 11:19還有房貸，扛不住蕭條的

這是錯誤的做好資產搭配房子就算沒過閉鎖期也可以借錢出來應急加抄底而蕭條時偉大的聯準會會降息+QE 房價就會一飛沖天

※ 編輯: onekoni (1.163.68.146 臺灣), 11/03/2024 11:21:11

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yousking 11/03 11:19工作都沒了，怎麼扛蕭條。現在就是問題擴張非常容

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yousking 11/03 11:19易，很多人忽略槓桿風險

股債搭配下金流完全可以支付房貸

※ 編輯: onekoni (1.163.68.146 臺灣), 11/03/2024 11:21:54 ※ 編輯: onekoni (1.163.68.146 臺灣), 11/03/2024 11:51:15

推

ColdM 11/03 12:25房屋維護成本自住房跟租房完全不同$$$

你算含租金平均5%差不多（自住也得算租金）

※ 編輯: onekoni (49.216.133.186 臺灣), 11/03/2024 12:49:19

→

bndan 11/03 12:49槓桿跟蕭條不是這種操作的風險和主要問題這操作的

→

bndan 11/03 12:50問題是來自於政策所導致的買盤提早耗盡問題..如果這

→

bndan 11/03 12:51波早早有一堆人認賠離場還錢+新青貸停止或修爛或各

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bndan 11/03 12:52時間限量讓買盤長久延續..這操作幾乎是完全無敵的

→

bndan 11/03 12:53現在看起來政府要凹新青貸人頭又幾乎無限量(0房貸

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bndan 11/03 12:53的人滿地是) 在這情況有可能接下來房產長久的買盤都

→

bndan 11/03 12:54處於耗盡狀態(每年通澎產生的$$造成的額度就馬上被

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bndan 11/03 12:54新青貸站掉..)一路燒個5年..房價跌不跌一回事沒買

→

bndan 11/03 12:55盤問題會造成資金調動困難 = =

易受政策影響的部分有好有壞會壓抑房價也會會推升房價比方說23年應該冷盤了新青安點燃下去狂噴所以政策只會影響短期最終還是市場報酬決定長線報酬

推

sdbb 11/03 13:08

※ 編輯: onekoni (49.216.133.186 臺灣), 11/03/2024 13:12:35 ※ 編輯: onekoni (49.216.133.186 臺灣), 11/03/2024 13:15:35

→

bndan 11/03 13:16推升房價部份要看入場時間基本上新青貸造成影響後

→

bndan 11/03 13:17幾乎多數預售屋都已經把"大通澎"%數各年差距疊上去

→

bndan 11/03 13:18甚至還"遠超"大通澎的情況..這種時間點入場推升房

→

bndan 11/03 13:18價的BUFF是完全沒吃到反而"價格"風險吃滿了 = =

舉一個美國的例子 1.聯準會為了壓抑通膨升息 2.建商無利可圖停建 3.供給減少造成房價上漲 4.通膨的房價部門居高不下政策有時候適得其反其實自由市場沒失靈減少干擾才是最好的供需平衡方式然後房子就看超長線就可

→

SabreN 11/03 13:19兩年前我借了1千萬買20張2330成本475，放到現在賺超

→

SabreN 11/03 13:19過1千萬，所以？

※ 編輯: onekoni (49.216.133.186 臺灣), 11/03/2024 13:21:00

房地產最大優勢 1.低成本借貸，給你一筆優良負債 2.波動度極低 3.跟隨市場報酬累積，方便的投資方式 4.擴張信用

※ 編輯: onekoni (49.216.133.186 臺灣), 11/03/2024 13:26:44

→

SabreN 11/03 13:25人家買的指數基金內含蘋果、輝達等世界級大公司，

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SabreN 11/03 13:25怎麼會有人拿來跟沒產值、靠價差炒作的小小一間台灣

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SabreN 11/03 13:25房屋來類比？長期來看，根本也是股市賺得多啊，到

→

SabreN 11/03 13:25底會不會算啊XD

房地產平均報酬就是約略等於正二至於這樣的報酬好壞就跟個股一樣會選房的跟選到飆股一樣台灣的市場報酬世界第二僅次丹麥應該不算太差

※ 編輯: onekoni (49.216.133.186 臺灣), 11/03/2024 13:29:45

噓

tr000064 11/03 13:30超長線我會槓vt/vwra，而不是破房子。

→

tr000064 11/03 13:30槓爆

推

sdbb 11/03 13:30房地產聽起來跟00713有87分像

→

bndan 11/03 13:31以超長線來看房子價格風險不算什麼..這說法沒問題

→

bndan 11/03 13:31因為這跟買大盤長久穩贏是一樣的..但在資金收益效率

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sdbb 房地產是流動性較差的00713 11/03 13:31

→

bndan 11/03 13:32對應風險就有差了..沒政策前如同本文算式但已政策

政策是一時的我認為市場報酬累積久了政策壓抑反而會適得其反但那之前就是流動性差算是補充收益

※ 編輯: onekoni (49.216.133.186 臺灣), 11/03/2024 13:34:11

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bndan 11/03 13:32這種凹法+多數入局者絕對不可能認賠的情況這種進入

→

bndan 11/03 13:33燒血戰的情況..會大幅降低資金收益效率(實際兌現)

→

bndan 11/03 13:34沒實際算但假設這波燒5年那這5年很難對比正三...

推

sleepinggod 11/03 13:41你不能因為買房用借貸就放大它的報酬率，不然正2也

→

sleepinggod 11/03 13:41可以用其他貸款方式買啊

→

sleepinggod 11/03 13:41亂算

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sleepinggod 11/03 13:42應該要1247/1092

你用權利金的角度看就知道我在怎麼想我實際上就只是付了權利金其他的部位是槓桿

※ 編輯: onekoni (49.216.133.186 臺灣), 11/03/2024 13:45:47

→

bndan 11/03 13:44房貸的8成和寬5 在政策前算是天然BUFF 算上去是合

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bndan 11/03 13:45理的如同本文..但在那央行政策下貸8成+寬5就不是

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bndan 11/03 13:46先天BUFF了..因為門檻被拉高了尤其是本來就無法新

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bndan 青貸的...變數爆增... 11/03 13:46

推

sleepinggod 11/03 13:47還是你們兩位是房仲啊？

噓

tr000064 11/03 13:50急了

→

tr000064 11/03 13:50vt槓桿呢，請說明

VT目前沒有正二資金槓桿回到貸款取得的方便性至於TQQQ則要考慮波動耗損

※ 編輯: onekoni (111.241.99.49 臺灣), 11/03/2024 14:13:14

→

ncuEE 11/03 14:14簡單講房子為什麼能上漲就是取決賣不掉加價賣的條件

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ncuEE 11/03 14:14 加上建商有辦法去喊價才讓市場可以這樣玩下去。然

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ncuEE 11/03 14:14後有個房產大亨也是整天在買apple價也就是你如果沒

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ncuEE 11/03 14:14有堅持你的價格搞不好未來也是原價賣出而已頂多賺

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ncuEE 11/03 14:14裝潢費

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ncuEE 11/03 14:16房子的漲幅簡單講就是賺未來的錢,也就是他本來十年

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ncuEE 11/03 14:16漲一倍現在五年完成那麼未來五年就是平盤不可能

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ncuEE 11/03 14:16年年都像2021，2023那樣漲因為會泡沫

推

zzz50126 11/03 14:18前面怎麼有空頭也能保證獲利2成的人== 要不要先集資

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zzz50126 11/03 14:19當第二個巴菲特台灣股神靠你了

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zzz50126 11/03 14:22房子就是懶人投資自住報酬率極高風險極低不是只

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zzz50126 11/03 14:22漲不跌但至少2024年11月的現在還沒看到跌10趴的風險

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zzz50126 11/03 14:22 但如果本來就有住的地方不論是蹭爸媽家還是有白癡

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zzz50126 11/03 14:22房東低於市價出租那就可以不用買

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tr000064 推文怎麼被吃了 11/03 14:26

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tr000064 11/03 14:26國外券商可以開保證金帳戶

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tr000064 11/03 14:26你也可以選擇槓指期放一個可以接受的保證金

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tr000064 11/03 14:26槓桿在安全範圍內再和房子來做比較

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tr000064 11/03 14:26不是更為合理嗎？

也可我只是論述市場報酬跟房市的關聯並不是說房地產很好/不好

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zzz50126 11/03 14:27如果自己能力投股有到達長期irr15以上那就租房就好

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zzz50126 11/03 14:27 我推薦租豪宅 cp值挺高的因為用買的很浪費豪宅線

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zzz50126 11/03 14:27以上難貸款出租投報又低每個月花十萬就能享受上億

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zzz50126 11/03 14:27房產 cp值挺高的

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tr000064 11/03 14:29你不能單純以買房自帶槓桿，跟無槓桿股票及有波動

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tr000064 11/03 14:29率損耗的etf比較，兩者應拆開看。

你把房子後面要付的錢當槓桿耗損就可以他本質上就是一個利息適當的leaps call 原始價值110萬 10倍槓桿利息100+5*12*1=160萬 8年期來說這個權利金不算貴至於賺賠 Call 也不保證獲利不是

推

zzz50126 11/03 14:35阿還有一種人我覺得不要買房就是覺得自己是白癡

→

zzz50126 去買房肯定會買貴仲介代銷唬一下就多掏幾十趴出來 11/03 14:35

→

zzz50126 11/03 14:35現買現賠那種那確實買指數就好透明多了

推

junior02048611/03 14:40長老，年底台股還有戲嗎？

→

junior02048611/03 14:40看起來怎麼好像在做頭XD

十一月行情不可能差啦

※ 編輯: onekoni (111.241.99.49 臺灣), 11/03/2024 14:45:48

推

leix2 11/03 14:48三年後房屋價值是上還是下都難說現在台灣房子根本

→

leix2 11/03 14:48就在擊鼓傳花看炸彈在誰手上爆炸

AI產業不死短熊長牛你認為房價是被炒作但我認為房價只是反應了股市的漲幅而已

※ 編輯: onekoni (111.241.99.49 臺灣), 11/03/2024 14:50:33 ※ 編輯: onekoni (111.241.99.49 臺灣), 11/03/2024 14:55:26 ※ 編輯: onekoni (111.241.99.49 臺灣), 11/03/2024 14:56:52 ※ 編輯: onekoni (111.241.99.49 臺灣), 11/03/2024 14:59:41

推

jay412210 11/03 14:58比較好奇以目前的景氣下，有房有貸款但

→

jay412210 11/03 14:58想增貸出來投資的方式最佳解依然是00713嗎？

713股債搭配這樣我會建議保險1-2成美債懶得管買賣就投等債買的當下夠便宜蓋牌套利

推

zzz50126 11/03 14:59樓上說的也可以套在所有資產

→

zzz50126 樓上上 11/03 14:59

→

jay412210 11/03 14:59畢竟00713依照長老之前發文分析不管熊市牛市可以一

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jay412210 11/03 14:59直配1.5

美債現在垃圾價買來保險不虧就

※ 編輯: onekoni (111.241.99.49 臺灣), 11/03/2024 15:06:41 ※ 編輯: onekoni (49.216.133.186 臺灣), 11/03/2024 15:16:23 ※ 編輯: onekoni (49.216.133.186 臺灣), 11/03/2024 15:20:01

推

zxcvb7700 11/03 15:23其實就算漲到1500你實拿的部位還是比股市開槓桿還

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zxcvb7700 11/03 15:23少..

八年後理論上不只這個錢獲利約年化20-30% 差不多就正三當然獲利比不上大台正20 或是BC正50 比特幣能開125倍槓這個風險承擔能力得比房子高一些房子閉眼買就可以

推

sdbb 11/03 15:25不虧就，套著配也舒服.jpg

※ 編輯: onekoni (49.216.133.186 臺灣), 11/03/2024 15:32:54

推

sdbb 11/03 15:42借用 https://i.imgur.com/MzspmOx.jpeg 套黑絲

推

madbele 11/03 15:46期待你10年後的回饋