[請益] 新北泰山透天隔套或者板橋公寓隔套

poc7667 發表於 2023/2/22 下午2:10:08

看板home-sale標題[請益] 新北泰山透天隔套或者板橋公寓隔套作者

(poc)時間Feb 22 14:10:08 2023推噓13 推:13 噓:0 →:17

最近在幫家裡研究要把一些資金要投資怎樣不動產

1.輔大後門貴子路67巷的透天隔套
2.板橋捷運公寓頂加隔套

Case 1 輔大後門貴子路67巷的幾間透天隔套

1. 優點
1. 改裝完全不用過問樓下
2. 隔的套房數多，現金流相對好
3. 一層隔六套，不確定是否違法
4. 2800萬左右的價格可以有約地坪25坪上下的透天，隔出14間套房
2. 缺點
1. 管理困難，那邊套房租金很低，房子狀況不好，大概4-5k，可能都是流動率高的學生（加上少子化）或者真的是比較收入困難的族群朋友說要做好常常催租欠租的準備甚至吸毒犯罪的機率都會偏高？
1. 格套數量太多，可能三不五時就會有租客維修需求，幾乎需要有一個全職的在顧狀況，扣掉請一個全職應該就現金流需要倒貼
2. 似乎整片都是海砂屋？氯離子超高
3. 沒有天然瓦斯
4. 巷弄狹小，加上又有違建，如果出火災意外可能也要跟著有法律賠償責任
5. 套房密度極高，附近整個小區整條巷子都是做一樣的生意
6. 不確定滿租率多少，加上少子化，加上環境親自看過真的附近整區都很差蚊子很多又在醫院旁生活機能幾乎0
7. 超級難轉手，幾乎都擺了好幾年賣不掉
8. 他不只是違建，他原本只能蓋到三層樓高後來整個加蓋到五樓。不是只有這間，這裡整區都是
9. 會不會整天被檢舉，收三十萬罰單就收到飽？加蓋兩層樓上去的是要怎麼打掉？他還是鋼筋水泥蓋上去的，不是鐵皮加蓋上去的
可能需要花錢額外裝修目前屋況就是人間煉獄我不敢相信這是住人的地方
10. 我自身看不到的缺點，請補充

Case 2 板橋捷運公寓頂加隔套
1. 優點
1. 板橋精華捷運站附近
2. 每間套房的租金相對高
3. 租客相對單純，捷運上班通勤族
4. 一層隔四套，加上頂加隔套
5. 單價相對低1500w 28坪公寓
2. 缺點
1. 老舊公寓
2. 未來裝修不易，樓下會靠北靠母
3. 隔套數量不夠多，現金流沒有隔套透天強還需要倒貼一點

這兩種類型我都知道將來轉手極難，
而且還要扣掉請人管理，第二間公寓有機會請家人幫管就好
但現階段可能會考慮有長期穩定正現金流，短期內(10年)不考慮賣出。
基於以上是否可以提出一些沒看到的點

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abyssa102/22 14:22租金太低的風險比較大少子化影響也比較直接

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abyssa102/22 14:25有頂加應該要正現金流吧這兩個我覺得都不行

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supa6402/22 14:47我覺得..........你對於格套的部分.好像有點誤差認知

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windswiff02/22 14:4767巷那片不知道為何沒有一起重劃以後周圍蓋起來那塊會