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Re: [請益] 都更權變 原店面的價值

看板home-sale標題Re: [請益] 都更權變 原店面的價值作者
suwy
(Hank)
時間推噓 2 推:2 噓:0 →:5

權利變換就是由估價師來幫每一戶舊房子估價,

真的是一戶一戶估,

估的時候當然也會考慮店面價值、景觀價值等等,

估多少就是多少,

想當然,這制度常遭到許多屋主抗議不公,但法規就是這樣,估價師確實掌握極大主導權。



估出每戶價值後,就由「該戶舊價值 佔 全體舊價值」的百分比,例如2%好了,

這2%再乘上 (預估全案總銷金額 - 全案總成本) ,就是該戶可分得之新屋價值。



有人問全案總銷金額怎麼來的?沒錯 這也是估價師估的,所以才說估價師佔絕對主導地位,又估舊房又估新房,基本上操控一切。



那這麼強大的估價師,要怎麼防弊呢?

現在是規定必須由三家估價師估價,並選出「對地主最有利」的那一家來做為估價結果,

這三家其中一家由建商指定、另兩家由公開抽籤選出,

雖然已經盡可能標榜公開透明了,但許多屋主還是很懷疑檯面下的運作,深怕自己的房子被亂估。



這時候,對於權利變換沒有信心的屋主只剩下一條路,

也就是簽合約,常稱為協議合建,

雙方在合約裡談好條件,當然就無須理會估價師怎麼估了。



那又有新問題了,Q1萬一估價師估的比合約條件更好呢?

Q2權變戶跟合建戶的選屋方式一樣嗎?誰先誰後?

Q3權變戶可以節稅,合建戶能不能比照?

Q4找補金額是依據什麼?如果想加購,權變戶與合建戶哪個有利?

以上每個提問都可以各自擴展為新的話題,大概要詳細打幾篇才能解答了



資料來源:都更諮詢工作站
https://sites.google.com/view/predesign




※ 引述《awen0711 (平淡就好)》之銘言:
: 目前幫親戚了解一個都更案
: 他是一樓店面的地主 建設公司委託都更顧問公司的公聽會都沒參加到
: 但是有人直接拿權變同意書回來說要給他簽......
: 都更範圍內大約有4塊土地 4棟4樓公寓 一樓皆是營業中的店面
: 看權變同意書的內容 貌似是用土地持分去拿配回的坪數
: 所以照同意書的附件 地主分配表 看起來就是依照容積率跟獎勵容積換出一個比例
: 然後直接用持份的土地大小*效坪 就是分配的面積
: 我想問的是
: 1.照建商的附件這樣算是不是看不出原地主是一樓店面的價值?
: 變成一樓店面戶跟樓上的住戶拿一樣的面積 (因為土地持分是均分)
: 2.權變是否為 分配都更範圍內4塊地的價值比例 然後再除當地主的持分數
: 因為我GOOGLE看一些權變的說明 都是看土地間的價值 好像沒提到原地主的樓層數
: 但是我又從一個樂居的影片提到
: https://youtube.com/watch?v=ARuNxMqL07w&si=EnSIkaIECMiOmarE
: 南機場夜市沒辦法走權變 是因為店面價值>>>樓上價值
: 還是說權變也是會考慮店面價值 不會單純的去均分給各地主
: 有勞各位幫小弟解答 謝謝

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toto12301/31 16:45實務上會不會 是 建商跟個別地主私底下談條件各個擊破

toto12301/31 16:46多拿現金給你 或是多給你幾坪之類的?

會,但私下談可能無效了,因為大家都想當最後一個

detective14r01/31 16:51有個疑問 你們網站的計算機 我用一坪換一坪

detective14r01/31 16:51和重建坪數計算機同時輸入我家條件

detective14r01/31 16:51結果分回來的坪數卻不一樣?

一坪換一坪計算機是極簡化版本的(因為很多屋主根本不知自己持有幾坪土地), 用重建計算機才比較準

※ 編輯: suwy (111.241.191.170 臺灣), 01/31/2023 17:26:53

ReiFan01/31 17:29現在建商很兇+油水少 談不下來的就直接切了省時間成本

toto12301/31 18:24可是我說真的 都更還是有成功的 可見各個擊破還是有用