Re: [心得] 2021-2024房地產推升原因與後市評估

a2828z3311/01 13:32現在房價上漲，個人覺得最大的底層原因，

a2828z3311/01 13:32是在反應貨幣購買力的急遽下滑，

a2828z3311/01 13:33跟什麼區域、環境、心態，可能相關係數沒到非常大

a2828z3311/01 13:33今年以來，所有資產跟黃金相比，貶值幅度都是巨大

a2828z3311/01 13:34而所有貨幣跟黃金相比，貶值幅度也是巨大

hortl23311/01 13:34總歸句話：沒有底層能壓榨。解決方案很簡單：引進移工

a2828z3311/01 13:35所以房子這種存續期長的資產，變化相對存續期短的資產

hortl23311/01 13:35美國有移民&老墨，歐洲有穆斯林，台灣？搞個印度移工

hortl23311/01 13:35就GGYY意見一堆了

a2828z3311/01 13:35幅度會大上許多，其實背後的涵義算是滿深遠的

yiliang110711/01 13:37簡單說沒有便宜的人力

NovaShin11/01 13:37是低 所以2024買到的漲不一定是實質上的漲

yiliang110711/01 13:37還是要回歸實質購買力

yiliang110711/01 13:38不是單純看帳面上的漲幅就高潮

a2828z3311/01 13:38簡單來說，目前資產最好的停泊處，條件要看的方面

a2828z3311/01 13:39最好著眼在價值保存的能力高低，會在未來兩三年內好一點

a2828z3311/01 13:39短期來說，未來成長性或是長期穩定收益可能沒那麼重要

hortl23311/01 13:39移工問題還要考慮逃逸外勞，目前數量是快10萬。

hortl23311/01 13:39等於台灣目前的物價/房價漲幅，是建立在這10萬移工減壓

hortl23311/01 13:39的前提下，沒有這10萬人只會更慘烈

a2828z3311/01 13:40工資的部份沒救，最起碼真的需要的高級師傅沒救

hortl23311/01 13:41房市漲幅能反應這種購買力問題，不一定賺，但一定不虧

a2828z3311/01 13:41未來會經歷到一個需求下滑的階段，但這會有個極限值

a2828z3311/01 13:41但有能力的師傅凋零的速度沒有極限

a2828z3311/01 13:41所以在一段因為需求降低，造成的工資停滯後

a2828z3311/01 13:42等到師傅減少的速度又起來了，那就又看到工資開始飆漲了

yiliang110711/01 13:43這裡比較深入或是發散的觀念

yiliang110711/01 13:44民族性，外籍勞工在細節、技術部分有符合台灣老師傅

yiliang110711/01 13:44的標準嗎

yiliang110711/01 13:45還是他們現場還是以粗工為主？

yiliang110711/01 13:45另外台積電建廠，也是搶人

hortl23311/01 13:45先考慮有沒有，再考慮符不符合。現在是連有都難

grace52090911/01 13:47都是粗工吧，朋友接班地方型小建商，土建融最近都找

grace52090911/01 13:47薯條3兄弟了，最近一直抱怨粗工貴。

yiliang110711/01 13:48嗯嗯，所以成本只會更往上

zxcvb770011/01 13:49只要銀行的鑑價不要往下走 基本上不會跌XD

yiliang110711/01 13:49因為雖然同樣是人，產能品質會有差異

yiliang110711/01 13:49就像富士康回去鄭州類似概念

marsonele11/01 13:53一坪漲20是預售屋 中古屋 新古屋？

x156w42311/01 13:59沒啦 台灣大盤*2而已

x156w42311/01 13:59並且多數人沒耐力從魚頭吃到魚尾

x156w42311/01 13:59這兩三年預估獲利有實拿50%就不錯啦

Frobel11/01 14:00台灣大盤你要看報酬指數不是加權指數

toto12311/01 14:07銀行的鑑價 中古屋 這3~4年幾乎都是跟不上 成交價

toto12311/01 14:07你想要鑑價買到中古屋 實際上根本買不到

askey11/01 14:13沒這麼誇張啦~2023年底開始的才比較鑑不到...

NovaShin11/01 14:182021江北也才5x央北6x怎麼可能鑑不到

mcgrady1233611/01 14:20問題就是薪資漲幅根本就不可能跟房子那樣漲啊，可

mcgrady1233611/01 14:20以的話不用買房也沒差了啦

twic11/01 14:29租房買股也可以過的舒適 確實要當沒差也可以

toto12311/01 14:43士林內湖南港一堆老公寓銀行鑑價才50幾萬

toto12311/01 14:44實際上屋主根本不可能50幾萬賣你

toto12311/01 14:45假設新房子一坪120萬 老公寓幾乎都要一半再多一點才能成

toto12311/01 14:45三重站那邊的老公寓都有人買到50萬了 新房子不到100萬耶

toto12311/01 14:47大安區老公寓 100萬 銀行鑑價有這麼高???

BryantKobe11/01 14:49老公寓看地點的 路名很重要

NovaShin11/01 14:52青田街應該都有吧 重點是還買不到

toto12311/01 14:54我自己看的經驗 想要賤價買 根本不可能買到~~

toto12311/01 14:55誰不想鑑價買 清楚簡單多了 實際上你要能買到~~

yiliang110711/01 14:55因為中古屋市場 以台北市為例

yiliang110711/01 14:56週邊可能久久才賣一間，更甚者直接跳漲

yiliang110711/01 14:56估不到價很常見

yiliang110711/01 14:57但買這類物件，一般來說也都會自備3-4成現金

yiliang110711/01 14:57跟預售屋市場，完全不同狀況。

yiliang110711/01 14:57預售屋反而是手上資金相對不充足，藉由時間來緩衝

yiliang110711/01 14:58所以一直喊中古屋會跌，其實 嗯。難度相對高

yiliang110711/01 14:59因為買的客群大多自住，既然直接買成屋，表示現金相

yiliang110711/01 14:59對充足。

yiliang110711/01 14:59所以正常情況下，都不會降價出售。因為我家不一樣XD

yiliang110711/01 15:00缺錢、分遺產當然另論。

grace52090911/01 15:02最近台中七期我前幾天斡旋那戶成交了，原本它加價賣

grace52090911/01 15:02，後來我出接近她15年實價。所以新古如果是七期真的

grace52090911/01 15:02可以試試。

yiliang110711/01 15:02同理直接買成屋的投資置產客，也是相同情況。

grace52090911/01 15:03台北就還在等通知QAQ

yiliang110711/01 15:03也是要看總價區間，更細部討論

Ducatee11/01 15:17真的要比物價，台灣一堆東西賣個兩三倍價，當低薪盤子有

Ducatee11/01 15:17夠苦逼

bnn11/01 15:19大部分房價上升的速度還是高過名目通膨啦

bnn11/01 15:19但名目通膨和你沒什麼關係 消費品通膨速度才是你切身體會

bnn11/01 15:20你大部分開支是食物和住房 細目通膨可能會超過房價上升速度

bnn11/01 15:21那你房產的購買力就是實質下滑的 但算上債務通膨稀釋通常沒事

yiliang110711/01 15:23但現況是，現在入場的非首購房貸利率

yiliang110711/01 15:23帳面上大於CPI

yiliang110711/01 15:24再加上其他的成本因子（稅、管理費、如果要賣掉的話

yiliang110711/01 15:24房地合一、仲介費等等）

yiliang110711/01 15:25實質上獲利、跟債務稀釋能有多少空間？

yiliang110711/01 15:25取決於入手成本價格。

toto12311/01 16:40說真的房地產能達到抗通膨的效果 就夠了

toto12311/01 16:41至少現階段在台灣 還能達到自住 +投資+保值三種效益

toto12311/01 16:41房地產要拿來沖 拿來賺短線真的是之前法律沒完善

fxfxgxgx11/01 17:30台北一坪成本漲30萬？你活在平行世界嗎