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Re: [請益] 大安區老屋 vs 南港新大樓

看板home-sale標題Re: [請益] 大安區老屋 vs 南港新大樓作者
s8752134
(Sea)
時間推噓 9 推:10 噓:1 →:11

※ 引述《broncho (BB)》之銘言:
: 用途是自住,人口2人+未來可能有小孩
: 買屋考量點包含學區和未來增值性
: 先講兩邊吸引我的地方
: 科技大樓是市中心、學區好、機能強
: 南港是重劃區街廓較美、未來開發案多
: 預算是3500萬左右
: 此價位在科技大樓能買到的大多是老公寓和大樓兩房
: 而在南港還可以買到兩房新大樓+車位
: 想問若考慮未來增值性
: 各位房板大大
: 認為大安區老公寓和南港新大樓誰的增長潛力高?


如果你優先考量的是 "學區" 和 "未來增值性",以你提供的選擇來看,

你只能選科技大樓那邊的公寓,因為台北明星國中沒有一間在南港學區。除非你送私校。

再來增值性的部分,在你選擇的公寓具有都更價值的前提下,增值性我認為是高的。

很多人會講說買老公寓等都更不知道要等到猴年馬月,但事實就是台北市從過去開始

在講都更到現在,每一屆的政府推行的力道是越來越大,近年核定都更的數字也是增加。

而且有一點是很多人忽略的,即便晚 10 年都更,這10年房價至少還是會隨著通膨

而成長,這意思是什麼? 現在一坪要 200 萬的台北新大樓,在年通膨2%的最低增值

狀況下,平均來看,同區域新大樓10年後至少是 220 萬,也就是說你越晚等到都更,

但等到時價值仍在上漲。 即便沒等到,老公寓同樣也是在增長。


簡單換算給你看:
大安區 3500 萬的公寓,權狀大概 30~40 坪左右(看位置),

當你選擇的物件具有都更價值,即是可一坪換室內一坪的物件,都更後權狀約50坪

以現價新大樓200萬一坪來計算:
(以下計算都用較保守的單利計算,實際上是複利成長)

10年後都更,新大樓一坪 220 萬(上面提到的考量通膨,用最低年增長2%來計算)

你的物件價值是 1.1 億,相較原3500萬的房子,10年年化增值 21.4%。

20年後都更,新大樓一坪 240 萬

你的物件價值是 1.2 億,20年年化增值 12.14%。

30年後都更,新大樓一坪 260 萬

你的物件價值是 1.3 億, 30年年化增值 9.04%。

再往下可自行換算,並結合你自己的預估。

例如你最低能接受的增值是 5%,換算大概 40~50 年內都更都可達到,

那你就自己評估你看中的這間台北大安區具都更價值的公寓,

會不會在 40 ~ 50 年內都更,如果你的答案是肯定的,那就買。

以上的計算是採保守算法,因為房價的漲幅實質上都是高於通膨,而且我

都是用單利計算,實際應是每年乘 2%,簡單的說就是同一區現在新大樓200萬的物件,

30年後房價單坪不會只有260萬。 (30年後一個便當可能都要500了)


而如果你單純只想比較現在買新大樓 vs 買台北老公寓純論增值哪個會漲比較多,

以近幾年以及你設定的預算區間來看,兩者實際上的漲幅都差異不大,但老公寓

就是多一個都更翻倍的機會。

直白點就是現在買新大樓是享受,買老公寓是等待,看你要現在爽還是以後爽。

以物件數量來說,台北大樓是越來越多,老公寓則是拆一棟少一棟。

總結即便你認為兩者增值性都尚可,但光是學區你就只剩唯一選擇。

除非你認為未來幾年南港會冒出明星國中就是了。... (當然私校也是一種做法)


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※ PTT 留言評論
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kagaya03/06 10:58那如果是沒辦法一坪換一坪的老公寓哩,就沒都更價值了嗎

prostar03/06 11:17等到都更都已經爽20年了 人生只有一次時間珍貴

leavefly03/06 11:17450年估得出來會不會督更問上帝好嗎

frank11103/06 11:49房價變高,蓋的成本也變高阿,現在都更一坪成本要35萬

jessicaabc9803/06 11:57都更一坪35萬?你要不要想你在說啥

peterzumthor03/06 12:02120歲的時候爽住大安三房平車都更新房

cunankimo03/06 12:38北部來一波地震 直接天然都更

poz9303/06 12:51自己等不到 兒子有機會等到 兒子等不到 孫子也一定等的到

yiliang110703/06 13:00有安安好安心 都更萬安啦

frank11103/06 13:13都更一坪35萬很意外嗎?大直案都更市府評估一坪就要34萬

abyssa103/06 13:2535萬應該不是單純蓋屋的錢 應該包含拆除 屋主補償 鄰損

speeddd03/06 13:25南港老公寓都更機會也很大

jessicaabc9803/06 13:27看到市府估就可以end了,不是業內

frowning122603/06 14:10推~認真回文的男人好帥

frank11103/06 14:12一坪成本就是全部的成本,不是只有營造成本

ReiFan03/06 14:23補個現況:現在能一坪權坪換一坪權坪的案子已算有都更價值

ReiFan03/06 14:25公設啥的各案不同各自去算 實施者看的是銷售坪

ReiFan03/06 14:38https://i.imgur.com/BLTkdzn.png

mitic102903/06 15:10都更是未來走向,但只要有一個貪心的鄰居,可能20年都

mitic102903/06 15:10搞不定,帶點幸運無法保證成功

jejune03/06 15:15買老公寓還可以先享受蛋黃區的便利性跟機能

jejune03/06 15:15不都更也是住爽爽