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Re: [閒聊] 當年信義區蓋好 為啥沒有商業地塊蓋

看板home-sale標題Re: [閒聊] 當年信義區蓋好 為啥沒有商業地塊蓋作者
a386036
(骷髏怪)
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主要原因多數重劃區,重劃前都是私地為主
私地為主還有分單一跟非常多
新板就是厚生,南港就是台肥
信義計畫區主要地主是中華民國

私地主多顧及地主權益下每塊土地原則上都是切150-250坪
甚至還有50坪的土地
切的小雖然是商業土地,但是要到百貨公司像樣規模的,沒5000沒3000坪也要個1500坪吧500-600坪一層,四面廣場才1000坪
就是一個三創而已
企總辦公大樓都嫌小,好一點的辦公大樓也嫌小
你要搞像信義計畫區那樣的,土地好歹也要3000坪

然後私地主多的街道通常不大
你要信義計畫區發展交通一定爆掉

這時問題來了你要搞定10個地號地主,大概就是搞定至少10房的人,多半都是祖產家族持分
別說都持分至少買10快地才可以
更別說這種重劃區一個街廓了不起就3000坪
多說都是2000坪內
副都心就是這問題,主要面積商業地,可是都切很碎很分散,道路又小
新板也差不多


只有中小企業,甚至只有小企業自己買一塊蓋一個總部
不會有A咖企業,你A咖企業單一平面500坪都嫌太小

所以基本上限制了大百貨,電影院,大企業總部

再來就因為門檻低很多建商可以玩
加上有幾間專玩這類住宅建商去搞,才會特別多
有個10億就夠你玩了


而信義計畫區商業行為會強
因為整個主要地主中華民國,中心商業區幾乎都是國有地標售
面積都很大隨便3000坪,新光三越30年前一坪100多萬時一塊就40億,當時40億耶
現在一塊就3-4百億,加上蓋也不會低於150億,加上裝修等等
所有權的搞一塊低消600億

南山世貿三館地上權買654萬/坪,312億
容積移轉,爭取獎勵,畫圖設計,蓋也不隨便,我想在312億跑不掉
南山搬去的裝修,跟百貨公司裝修
700億吧

遠雄2008年買A1才1419坪就買129億,單坪910萬,還要蓋等等
也是要200億才玩的起來
現在這一支少說500億價值吧


光是買地就不是建商碰的起,所有權的話單坪應該破200萬成本,買的也不會想住一定是當公司總部
蓋的也不會想賣掉


※ 引述《eddisontw (沙丘)》之銘言:
: 台灣各大重劃區
: 在規劃的時候
: 都會規劃商業區跟住宅區
: 無論是什麼七期啦
: 新板特區啦
: 副都心啦
: 建商還是很喜歡在商業的地塊蓋住宅
: 如果不行
: 就蓋成一般事務所當住宅賣
: 或是一半事務所一半住宅好像也給過
: 可是看信義計畫區
: 很不同的是他中間那幾區百貨公司
: 就真的只有辦公大樓飯店跟百貨公司
: 沒有任何住宅型或是一般事務所的建案
: 在那個年代
: 法律應該更不嚴格吧
: 為啥信義區當時商業區就沒人去搞住宅或是事務所???

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macetyl05/23 08:01當年信義區都是農地,我爸小時候還當過佃農,結果也沒趁

macetyl05/23 08:01機買一塊翻身......

kukuching05/23 08:27原來是這樣,又習得知識~~

esheep05/23 09:58北部不知,南部很久前聽我阿公談到佃租,真心覺得佃農可以

esheep05/23 09:58買地,要馬 地主家快速中落,要馬 真的祖上積德。佃農買地

esheep05/23 09:58一直都不太容易...

Elio202105/23 12:13不是這樣的, 你只點出了土地所有權的單純與否和土地切割

Elio202105/23 12:14的大小有直接關係, 但這無法完全解釋為何信義沒有商業宅

Elio202105/23 12:15其實最主要的原因還是在於"商業動能"

Elio202105/23 12:16以新莊副都心為例, 有一個街廓幾忽都是遠雄標的, 裡面都

Elio202105/23 12:17是公園系列, 中悅在副都心內也有幾塊地將近兩千坪左右

Elio202105/23 12:18厚生在新板特區的橋峰3600坪, 國家世紀館1800坪, 板信

Elio202105/23 12:19雙子星1800坪. 以上都比遠雄在信義的1400坪大多了

as75502705/23 12:514F 之前還有耕者有其田這個政策,佃農可以買到租的田地

Elio202105/23 12:52也比原中國信託總部大樓大一點 (或差不多)

Elio202105/23 12:58地坪大小只決定了投資者進入的門檻,但不代表地坪小就不

Elio202105/23 12:59能做商業開發. 以內科為例, 裡面多的是小地坪, 蓋出來的

Elio202105/23 13:00商辦量體甚至比新莊副都心的商業宅小多了,但內科卻沒出

Elio202105/23 13:00現工業宅

Elio202105/23 13:04台北市過去數十年在中央大量資源的挹注下, 早已變成了商

Elio202105/23 13:06業巨獸, 而過去的台北縣卻是以工業區見長. 膝蓋想都知道

Elio202105/23 13:07台北縣的商業特區(新板&新莊副都心)沒有那個商業動能支

Elio202105/23 13:07撐那樣大片的商業區

Elio202105/23 13:10新莊副都心這幾年的商業地已經有朝向商業開發的良性進展

Elio202105/23 13:12但這是拜2018年美中貿易戰之後才造成的, 大量台商回台使

Elio202105/23 13:13的商辦和廠辦需求的實質增加.

Elio202105/23 13:14如果不是因為如此, 副都心可能還是會繼續蓋商業宅

Elio202105/23 13:16但副都心目前商辦市場的需求大部分還是來自周邊廠商汰舊

Elio202105/23 13:20 換新或規模擴大需要更大的空間. 還看不到從台北搬遷過

Elio202105/23 13:20來的.

Elio202105/23 13:22所以總結來說, 標題的答案主要還是在"商業能量"

esheep05/23 13:40家中耆老的說法,“耕者有其田”,最終是“地主換人做做看

esheep05/23 13:40”。 不過,我無意談論這點,就當作有助於平均地權吧。

esheep05/23 14:18另外 佃農“權益上”開放可以買土地,但現實上... 憑良心

esheep05/23 14:18說... 有能力但“礙於法規”不能買農地的佃農有多少? 最

esheep05/23 14:18明顯的例子就是本版出現的原因:人人都有權可以買房,但為

esheep05/23 14:18何能買的人是相對少數? 地主沒有方法可以阻止這種轉換嗎

esheep05/23 14:18? 華人已經玩了幾千年的房地產遊戲了

esheep05/23 14:18...