Re: [心得] 房板Ceca的投資謬論大解析(上)
※ 引述《NovaShin (有病去看醫生不要看我)》之銘言:
: 1:舊屋翻修
: 80年代的時候
: 台灣剛經濟起飛 當年是景氣最好的時候
: 上面提到的三黃一劉是最大咖
: 會不斷的買入破舊的中古屋
: 透過精美的裝修
: 搭配仲介把便宜的房子拉高售價
==
只是看到舊屋翻修這個,想分享一下最近心得
想說老了,回去住一下透天好了
最近幾個月一直在看透天,仲介真的各種話術
有些是那種五十年老屋,完全沒有整理,什麼烏克蘭風或是加薩走廊風的還算有創意
很多那種什麼全新整理、拎包入住、水電管路已重拉的
真的不知道仲介怎麼有臉說的出口
看了七八間,那種已翻修/整理/拉線等等87%是話術
很多都是弄的看起來美美的,然後比不整理還慘,買了我還要打掉找工班重作
比如
1.隔間用木板,不是用矽酸板,中間又沒放吸音棉和防火棉
沒放鋼架,不是被燒死也會被吵死,掛個電器可能整個牆倒掉
如果沒有骨架,你鎖電視可能一二天沒事,過二天破牆而出
2.重拉電,但各層各間沒有作單獨迴路,各層沒分電箱、開關用雜牌(至少要用士林吧)
沒有50A留給冷氣/洗脫烘/電熱水器/重拉線不如不拉
還有那種只換開關、插頭內線是舊的也能騙說有整理
把錢算在成本來賣屋,實際上買的人要重部重換
3.說地板重鋪,結果管路洩水沒捉好1/100都不到,小水沒差,洗衣機進來就死了
4.陽台弄的美美的,捉水平不考慮排水,下水孔在高點是要下什麼水?
5.前手施工垃圾可能藏在家中某個角落
還有很多一下想不到
基本上看了那麼多間,87%都垃圾整理,不知道是投資客真的不懂還是想賺快錢?
找的工班是他媽去向日葵小班找的?
仲介也接觸過七八個,有的真的很專業
有的就,那就那樣,開口就是幹話= =
問個大小,你沒雷射尺也要有捲尺吧,好在我自己有帶雷射尺
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替員工依法投保有多重要
黑社會老大捏著小明的臉,語調陰冷:「混蛋,你居然是臥底。 」
臥底警察使勁搖頭否認。
老大咬牙道:
「你別裝了!我今天去工會幫你保勞保,人家說你是警察保公保不能重複加保」
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真的一堆仲介超級不專業
摳門裝修路線的.
加薩走廊風 我笑了
還好不是老宅文青風
手提箱塑鋼梯 雷射尺 水平儀 標準配備
有type c 手機用延長鏡頭 你有用嗎
我有管道鏡30M的
還有那種拉線在木板隔間內,沒有作管束或是導管的,直
接透過板間下來,打開蓋板就看到了。
我很好奇的是,真的會有人看到有整理就相信有整理嗎?
沒錢、沒現金,就沒得選啊XDDDD
其實玩透天摳門翻修,主要是怕前後價差太大,買方貸款貸不到.
以前翻透天不打夾層大概一百萬.
那你買500,翻100你要賣多少?大概要賣800.
因為你還要扣交易成本,然後沒賺到一百多你根本不想賣.
沒賺到一百你幹嘛不去玩兩間公寓你說是吧.
但是你買500賣800,買家貸款會因為你買500被慘烈壓制.
所以會變很難賣.
因此他們摳門翻修就是把翻修費用壓在40.
這樣買500翻40,轉賣大概在700.
這樣他賺不到一百也還好.
因為一個準備現金是200一個準備現金是140.
因此現金投報算下去,賣700也沒投報低多少.
然後買家貸款額度就高多了..
這是透天摳門翻修得存在的原因..
而像我...我...我他媽的不爽玩透天ing...
之後要玩可能也是考慮1600以上的透天.
這樣攤下去翻修費用可以相對很少.
就各種敲盤子啊 他敲十個大概看有沒有一個人懂,敲到一個
盤子他就賺。而且不懂裝潢的一定比懂的人多
就不會撞到這種買家貸款貸不到的問題.
以前住女生宿舍,跳電沒燈,找個配電箱幫她們重開光明被當
神=.= 一百個人裡看有沒有一個懂...
喔....原來有價格考量@@又學到了
這樣就剩明明是摳門裝修話術你他不摳門的問題XD 不過仲介
本來就話術一堆了...
仲介跟我說公寓50年比30年大樓屋況好,還不用收管理
費,真垃圾
50年公寓比30年大樓屋況好倒不一定是錯的阿
不要看到仲介就預設太多立場 老大樓爛起來更恐怖
所以我才不想買中古屋
老屋翻修真的沒這麼簡單,高雄老家附近有些一看就知道是專業
投資客翻修的老透天,兩三年了都還沒賣出,這麼專業都不好處
理了,何況是一般人。倒是新屋或是預售屋,風險也沒有板上
的高手們說得這麼危險。例如高雄衛武營預售新屋,買 32,高
雄人一定覺得貴爆,但是 5 年後呢?效率說不定比老屋翻修還
高,本業不差,例如醫生工程師老師等等的一般人,真的適合
老屋翻修嗎?有時候甚至根本是一種微都更的節奏,一點也不
輕鬆,監工這種事,絕對不輕鬆
不輕鬆啊 所以買來裝潢出售有他的獲利在
漲太兇的時候,中期會賺得比短期多.
但大多時候,短期賺得比中期多更比長期多.
所以要看時期.
因為預售成屋成本相對高……你一間預售新成屋卡住的錢
或許可以買個一大一小兩中古了
少在那邊了 難道我跟你說屋主買500萬整理花了兩百萬 要賣
一千萬你就會買單?人寧願吃包著糖衣的毒藥也不願意吃能
治療身體的苦藥。看過太多了。不過我很少賣到投資客的案
件就是^_^
我的心得是有在上班的,比較適合無腦投資流,但賺得比人家
有腦翻修少,這算專業財該人家賺吧
我也覺得投資客很不專業 翻新都翻得不好
工細不細是一回事,安不安全比較重要吧
我也看過投資客裝修過的,有的是美但是細看亂整理,不
實用,不如不整理,有的是整理得真的很好,但價格超貴
有些是真的粗到跟阿里山神木一樣粗,有人會看不出來?
看投資客的房子,真的要懂一點裝修才能買,容易被坑
就 市場比較喜歡這種案子 自住客看到廢墟會怕 看到簡單
翻過的不會怕 這種容易被唬的真的只適合買新房 但沒錢
投資客為什麼喜歡蓋這種的 因為市場喜歡這種的
拉皮就只是拉皮....不可能返老還童,除非重新投胎。
拉皮又是另一回事了,一樣是RF作防水 作好一點,花錢作頂樓防水,弄防水布,再上漆這樣頂樓還可以用 可以曬衣服、裝水塔 如果是省錢直接裝鐵皮的話,RF=廢掉 因為某六都拆除課來說,101年後新違建 1.沒人檢舉,不告不理 2.有人檢舉,如果正在施工,停工,即報即拆 3.有人檢舉,如果已完工,拍照排隊拆,排多久可能要排到二岸統一 4.架水塔沒關係,因為水塔是設備 5.太陽能熱水器要申請,但如果RF是違建不會過 6.老屋想合法,除非沒有增建,不然一定超過投影60%,1000%不可能會過 7.老透天風險很高,因為大部份沒有接到污水下水道如果汙水/糞水管沒接好,會很危險 所以一樣穿衣服,技巧還是有差,對未來利用也有影響
※ 編輯: notepad67 (220.130.38.238 臺灣), 01/30/2024 13:37:50最後都是看法規和成本 來處理
成本很重要...這樣說好了...這是南部實例,你有一間45年
3樓老屋450萬,附近一間35年賣650萬,你該花多少錢來整
理45年屋,然後賣出能賺錢? 你要地板牆壁打到見磚,鋁
門窗都換氣密窗都重新來弄,起碼要400萬以上吧,你成本
都850萬了..要怎麼賣!! 所以做基本油漆防水換電線廁所3
件就好,地板不夠錢重鋪啦,鐵門鐵皮屋鋁窗都不夠錢。
抓100萬內整理,成本550賣600萬。
所以你看到很多整理過房子,只有整理半套,能接受就可以
買,不然就去買35年的來自己整理,但可能也是要再花100
萬,油漆.防水拉.電線.浴室3件....但地板.鋁門窗.鐵門,
可能會比45年的新一點,不用重新弄。
加薩走廊風wwwww
真的老透天整理真的很貴 自己用都要450了 包出去更貴
爆
Re: [請益] 投資中古屋不會太老賣不掉嗎?藉著標題來聊聊老公寓翻修以及選擇這檔事 老公寓常見的問題是當初的規劃及配置不佳 (三房二廳一衛、前陽台外推、後陽台過小) 及屋齡老舊產生的問題 (壁癌、漏水、電路水管毀損)24
Re: [新聞] 投資客南下 「高雄房市瘋了」高雄沒屋賣了 然後有個重點 老破屋20
[請益] 樓上漏水,導致房間地板泡水大家好,最近買了一間中古屋,問題一直冒出來== 剛好最近颱風,樓上管路漏水漏到我房間地板… 前幾天颱風人回老家,剛好今天中午過去整理整理,結果今天發現整個漏水很嚴重8
Re: [閒聊] 裝潢和設計價差多大算合理?四十幾年老屋全室翻修 室內24坪左右 水電管線全換 全室油漆 窗戶全部改氣密窗6
[問卦] 老屋翻修一坪準備多少錢合理?大家好 看到網路上影片介紹的論點 不管業主還是設計師統包都有共同的默契 就是水電工程舊管路管線翻修土建部分打掉重練 但是價錢落差真的蠻大的4
[閒聊] 公寓維修本來發在房板, 後來想想刪了發在這紀錄一下 -- 這邊只有幾間出租的 現在已經沒幾間是原始屋主自己住的 原始屋主都在前幾年買在旁邊的電梯大樓了 來說一下最近我修設備遇到的離奇事件 1. 電話1
Re: [請益] 買房子要做功課到什麼程度提供個方法 挑一間覺得屋況需要整理的老屋 跟仲介說,你想要先找廠商來估價翻修費用,在決定要不要下斡旋 通常仲介都會同意~ 即使你之後不買,也沒關係4
[問題] 房屋整修問題各位大大好! 小弟剛買了一戶透天 30 年,地坪20坪 建坪65坪 預計年中想要整修,包含地板、管線(路)、衛浴(4間)、壁癌(不多)處理 牆壁重新粉刷、建築外觀整理 之前是有打算找設計師幫忙,但考量到沒有要多餘的裝潢4
Re: [新聞] 憑什麼!楠梓43年老公寓7個月漲300萬推 : 估應有加上裝潢等費用成本讓物件更為增值,然而該區段鄰近右昌森林公園,距離未來台 : 積電將設廠的「楠梓產業園區」不遠,周邊亦有「楠梓科技產業園區」(原楠梓加工區), : 區段職缺多且生活機能成熟,「公寓屋主持有7個月房價大增300萬元,該現象十分罕見, : 或許有特殊需求如建商收購目的,但從揭露內容不得而知。」