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Re: [請益] 法拍屋的價格怎麼定的

看板home-sale標題Re: [請益] 法拍屋的價格怎麼定的作者
sarra
(天地靜好歲月無驚)
時間推噓17 推:17 噓:0 →:10

本來不是很想回這篇,

畢竟免費教有學到的不會感謝就算了, 不懂的還會該該叫貼房蟲標籤

先講一下這個吧

: 推 zoplas: 法拍屋都是委託鑑價公司鑑價的,而且是各法院自己辦理拍賣 02/07
13:4
: → zoplas: 程序,政府如何靠「法拍屋」炒房?呵呵 02/07
13:4
: 都說委託鑑價公司了,那鑑價公司如果是建商的子公司呢?
: 畢竟誰會開只做鑑價的公司

有種職業叫做不動產估價師不知道聽過沒有

基本上就是專門做這種估價鑑價的職業

這種鑑價基本上都是盡量秉公辦理, 不然可能會被拔照

那張照又無敵難考, 我去了解的時候一年大概發20張吧現在不知道多少

然後鑑價的又是要跟法院長期配合, 一被抓到循私基本就換人

當然不是說不可能有偏袒, 但要瞭解的是估價師比建商還少這個事實

所以在質疑法院鑑價環節請務必要提出實證, 不然跟舉牌抗議司法不公一樣只有口號

※ 引述《kerorobear (解放君愛肛交)》之銘言:
: 標題: [請益] 法拍屋的價格怎麼定的
: 時間: Tue Feb 7 12:28:09 2023
:
: 最近法拍屋爆量
:
: 我就上去看了一下
:
: 尤其是新莊副都心,都滿到溢出來了
:
: 但有些物件的價格還是很神奇
:
: 一間高樓層53坪實價2500萬(111/02)
:
: 但同大樓法拍物件卻是35坪2300萬4拍

拍價跟幾拍其實沒有很大關聯,

僅有大致1~2拍差一拍約8折,

3拍前重估導致第3拍底價高於2拍也不是沒見過

另外還有原先不點交改點交、房土稅金比例等等問題

這個就不講細節了不然應該會有法拍業者跳腳XD

:
: 通常4拍已經是好幾折了
:
: 底價卻要2285萬,這會不會太神奇了
:

再來是償還比例問題, 其實法院配合估價公司(或估價師)也很聰明

知道其實大部分都只是債權人(通常是銀行)想要回收爛帳

所以設定債權*1.2倍就是拍價基本需要被滿足的地方

後續二胎業者, 說明案件本身有價值空間, 三四胎個人借貸就姑且不論

再來通常一拍不會成, 所以一拍金額從債權考量略為超出行情也是有機會的!

實際看到的就是...假設他這物件買價2500好了

估價師估2750(因為法拍時市價跟設定抵押時不同)

抵押1貸款七成半1875,設定2250

抵押2貸款二成500,設定600

一拍價格2800,二拍八折2240不點交,三拍點交2450,四拍點交2285

然後四拍有人出2460成交這樣...

所以法拍還是要先去了解條件(點交不點交? 有無欠稅?等等)

再來針對個案比較前後拍差異, 尤其這種知識門檻高的領域

不會僅有拍價上的差別而已

做完才去設定你的標金, 算好投報跟利潤

最後一步是被業者洗無腦民眾標走, 每次都標不到XDDDDD



大概是這樣



祝每個人都能找到心目中的理想房子

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oberon101302/07 14:36推教學

jc76112802/07 14:41

NovaShin02/07 14:41專業推,真的專業!

kagaya02/07 14:49

smoothapple02/07 14:53感謝解惑,代拍公司賺佣金比較厲害

kagaya02/07 14:54按這案例成交2460的話,抵押1抵押2分完款,剩85萬給債權人

kagaya02/07 14:54這樣嗎?感覺債權人還是有很大機會拿不回欠債款…

不對喔, 抵押是用設定金額去分配的, 所以抵押1拿2250抵押2拿210 其他0 這就是抵押權的意義 但這不表示其他債權人沒有解套方法! 所以你會看到債權人去投標止損, 標金還遠高於市價 一般人會看不懂, 實際上是他可以拿債權去抵, 還能抵扣房地合一稅 拜託我講完晚上不要有人按門鈴XD

※ 編輯: sarra (1.160.81.198 臺灣), 02/07/2023 14:59:14

smoothapple02/07 15:05所以法拍,債主有可能乾脆買下來的意思嗎?

sarra02/07 15:12他如果沒有設定抵押 是很有機會的(如果他會這招的話啦

kagaya02/07 15:17那抵押2也是可以用這一招嗎? 他也虧呀

kagaya02/07 15:18這樣會不會變成抵押2 抵押3(如果有的話) 跟債權人競標大戰

sarra02/07 15:19告訴你 有發生過債權人競標大賽! 但主要是看標的有沒有價啦

sarra02/07 15:19通常抵押2也是金融業者(中租之類金融機構)比較不會搶

aJan556602/07 15:21推一個 長知識

jinso741002/07 15:23我只知道現在二拍價才會接近實登

jinso741002/07 15:23三排成交價會超過二拍底價

RainbowHeart02/07 15:24叮咚!富胖達歡樂送請您開門唷

frowning122602/07 15:27你很專業耶!

kagaya02/07 15:34好精采阿...

testPtt02/07 15:49沒4拍應該很難便宜

penguine3302/07 16:10

TheDream02/07 16:45

shena3033502/07 17:13

Fulva950702/07 17:23推分享

ck6000002/07 22:41都碼隨便估 估一件沒多少錢 阿你又不會用這個價成交

sarra02/07 22:51樓上沒錯 但我不敢得罪估價師 我只能說他們很聰明XD

JackChung02/08 09:47