Re: [請益] 法拍屋的價格怎麼定的

本來不是很想回這篇,

畢竟免費教有學到的不會感謝就算了, 不懂的還會該該叫貼房蟲標籤

先講一下這個吧

: 推 zoplas: 法拍屋都是委託鑑價公司鑑價的，而且是各法院自己辦理拍賣 02/07
13:4
: → zoplas: 程序，政府如何靠「法拍屋」炒房？呵呵 02/07
13:4
: 都說委託鑑價公司了，那鑑價公司如果是建商的子公司呢？
: 畢竟誰會開只做鑑價的公司

有種職業叫做不動產估價師不知道聽過沒有

基本上就是專門做這種估價鑑價的職業

這種鑑價基本上都是盡量秉公辦理, 不然可能會被拔照

那張照又無敵難考, 我去了解的時候一年大概發20張吧現在不知道多少

然後鑑價的又是要跟法院長期配合, 一被抓到循私基本就換人

當然不是說不可能有偏袒, 但要瞭解的是估價師比建商還少這個事實

所以在質疑法院鑑價環節請務必要提出實證, 不然跟舉牌抗議司法不公一樣只有口號

※ 引述《kerorobear (解放君愛肛交)》之銘言：
: 標題: [請益] 法拍屋的價格怎麼定的
: 時間: Tue Feb 7 12:28:09 2023
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: 最近法拍屋爆量
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: 我就上去看了一下
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: 尤其是新莊副都心，都滿到溢出來了
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: 但有些物件的價格還是很神奇
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: 一間高樓層53坪實價2500萬(111/02)
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: 但同大樓法拍物件卻是35坪2300萬4拍

拍價跟幾拍其實沒有很大關聯,

僅有大致1~2拍差一拍約8折,

3拍前重估導致第3拍底價高於2拍也不是沒見過

另外還有原先不點交改點交、房土稅金比例等等問題

這個就不講細節了不然應該會有法拍業者跳腳XD

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: 通常4拍已經是好幾折了
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: 底價卻要2285萬，這會不會太神奇了
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再來是償還比例問題, 其實法院配合估價公司(或估價師)也很聰明

知道其實大部分都只是債權人(通常是銀行)想要回收爛帳

所以設定債權*1.2倍就是拍價基本需要被滿足的地方

後續二胎業者, 說明案件本身有價值空間, 三四胎個人借貸就姑且不論

再來通常一拍不會成, 所以一拍金額從債權考量略為超出行情也是有機會的!

實際看到的就是...假設他這物件買價2500好了

估價師估2750(因為法拍時市價跟設定抵押時不同)

抵押1貸款七成半1875，設定2250

抵押2貸款二成500，設定600

一拍價格2800，二拍八折2240不點交，三拍點交2450，四拍點交2285

然後四拍有人出2460成交這樣...

所以法拍還是要先去了解條件(點交不點交? 有無欠稅?等等)

再來針對個案比較前後拍差異, 尤其這種知識門檻高的領域

不會僅有拍價上的差別而已

做完才去設定你的標金, 算好投報跟利潤

最後一步是被業者洗無腦民眾標走, 每次都標不到XDDDDD

大概是這樣

祝每個人都能找到心目中的理想房子

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不對喔, 抵押是用設定金額去分配的, 所以抵押1拿2250抵押2拿210 其他0 這就是抵押權的意義 但這不表示其他債權人沒有解套方法! 所以你會看到債權人去投標止損, 標金還遠高於市價 一般人會看不懂, 實際上是他可以拿債權去抵, 還能抵扣房地合一稅 拜託我講完晚上不要有人按門鈴XD